ירידה חדה במכירת דירות חדשות בחיפה: האם יש הצדקה להמשך אישור פרויקטים?

(חי פה) – חודש מתוח עבר על מי שעובד או משקיע בנדל"ן מאז שהתפרסמו לפני כחודש הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהראו שיש ירידה חדה במספר הדירות החדשות שנמכרות בחיפה. הנתונים שמתפרסמים היום מראים שהעצירה במכירת הדירות החדשות בעיר ממשיכה. לנוכח המצב, עולה השאלה האם נכון מצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומנהל ההנדסה בעירייה, להמשיך ולאשר פרויקטים שמזרימים לשוק עשרות אלפי יחידות דיור, כשנכון לעכשיו אין ביקוש ממשי.

ירידה כלל-ארצית במכירת דירות – וחיפה מחוץ לטבלה

ברבעון השני של שנת 2025 (אפריל–יוני) נמכרו בישראל כ-19,900 דירות, ירידה של 19.3% לעומת הרבעון הראשון של השנה. גם לאחר ניכוי עונתיות, נרשמה ירידה של 16.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הירידה אף חדה יותר: 20.7% ללא ניכוי עונתיות ו-21.4% לאחר ניכוי.

הנתונים מדאיגים במיוחד בכל הנוגע לדירות חדשות. מתוך כלל הדירות שנמכרו, 35.9% היו דירות חדשות – כ-7,150 דירות בלבד. גם כאן נרשמה ירידה של 24.3% לעומת הרבעון הראשון, ו-36.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לראשונה, חיפה אינה מופיעה בטבלת הערים שבהן נמכרו מעל 150 דירות חדשות ברבעון. מדובר בנתון חריג, במיוחד לאור העובדה שחיפה היא העיר השלישית בגודלה בישראל.

חיפה מובילה במכירת דירות יד שנייה – אך גם כאן נרשמת ירידה

למרות ההיעדרות מהטבלה של הדירות החדשות, חיפה נמצאת במקום השני בארץ במכירת דירות יד שנייה, מיד אחרי ירושלים. עם זאת, גם כאן נרשמה ירידה משמעותית: בחודשים אפריל–יוני 2025 נמכרו בעיר 787 דירות יד שנייה, לעומת 936 דירות ברבעון הקודם, ירידה של 15.9%.

הירידה הזו משקפת מגמה כלל-ארצית, כאשר בכל 20 הערים שנבדקו נרשמה ירידה דו-ספרתית במכירת דירות יד שנייה. המשמעות היא שההאטה בשוק אינה ייחודית לחיפה, אך בעיר מורגשת במיוחד בשל היקף הפרויקטים החדשים שאושרו לאחרונה.

מלאי הדירות החדשות בחיפה – אלפי יחידות ללא ביקוש

לפי הנתונים, בחיפה נותרו למכירה 2,379 דירות חדשות. מדובר במלאי משמעותי, במיוחד לאור העובדה שהקצב הנוכחי של המכירות נמוך מאוד. הדירות הללו ממוקמות בעיקר בשכונות החדשות: גבעת זמר, נאות נבון ובפרויקטים של תמ"א ברחבי העיר. גם בשכונות ותיקות כמו נווה דוד, קריית אליעזר, קריית חיים ובת גלים מוצעות דירות חדשות, אך המחירים גבוהים במיוחד. דירות בשכונות החדשות נמכרות בטווח של 2.7 עד 4.4 מיליון ש"ח, תלוי בגודל, מיקום, נוף וקומה. המשווקים מדגישים שמדובר בהרבה מהיח"ד בפריסייל (מכירת דירות על הנייר עוד לפני שבנייתן הסתיימה) ושערך הדירה צפוי לעלות עוד לפני האכלוס, אך הציבור לא ממהר לקנות.

תמחור גבוה וחוסר ודאות – הסיבות להאטה בשוק

מומחים בתחום הנדל"ן מציינים כי אחת הסיבות המרכזיות להיעדר מכירות היא תמחור לא נכון של הדירות. המחירים הגבוהים אינם תואמים את היכולת הכלכלית של זוגות צעירים ומשפרי דיור, במיוחד בתקופה של חוסר ודאות ביטחונית וכלכלית. המלחמה המתמשכת מול עזה, הריבית הגבוהה והתחושה הכללית של אי יציבות גורמים לרבים להמתין עם רכישת דירה. גם העובדה שהשכונות החדשות נמצאות בשלבי בנייה מתקדמים, מה שאומר שהן יהיו אתרי בנייה פעילים במשך שנים, מרתיעה קונים פוטנציאליים.

גבעת זמר על שיפוע – חיסרון תכנוני בעיני תושבים

אחת השכונות החדשות שנבנות בחיפה היא גבעת זמר, אך גם היא אינה חפה מביקורת. תושבים מציינים כי השיפוע התלול של השכונה מקשה על ניידות, במיוחד עבור משפחות עם ילדים, קשישים או בעלי מוגבלויות. ההליכה בשכונה אינה נוחה, והדבר משפיע על הביקוש. הביקורת הזו מצטרפת לטענות על תכנון שאינו מותאם לצרכים של תושבי העיר, ועל כך שהשכונות החדשות אינן מציעות פתרונות תחבורתיים או קהילתיים מספקים.

הקבלנים מציעים מבצעים – אך נמנעים מהורדת מחירים

לנוכח הירידה במכירות, הקבלנים מנסים למשוך קונים באמצעות מבצעים אטרקטיביים: מטבחים יוקרתיים, פריסות תשלומים נוחות, תוספות עיצוביות, אך נמנעים מהורדת מחירים דרסטית. החשש הוא שהורדת מחירים תיצור אפקט דומינו בשוק, ותפגע בתמחור הכללי של הדירות.

עם זאת, אם השוק יישאר קפוא לאורך זמן, ייתכן שהיזמים יתקשו להחזיר את האשראי שקיבלו מהבנקים, מה שעלול להוביל לפרויקטים תקועים באמצע הבנייה, תרחיש שמדאיג את כל המעורבים בענף.

האם מדובר בתופעה זמנית או שינוי מגמה?

השאלה המרכזית שמעסיקה את אנשי הנדל"ן בעיר היא האם מדובר בתופעה זמנית, שנובעת מהמצב הביטחוני והכלכלי, או בשינוי מגמה עמוק יותר. האם נכון להמשיך לאשר פרויקטים חדשים, כאשר הביקוש נמוך כל כך?

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומנהל ההנדסה בעירייה ניצבים בפני דילמה: מצד אחד, הרצון לקדם התחדשות עירונית ולספק פתרונות דיור; מצד שני, החשש מהצפת השוק בדירות ללא ביקוש.

סגנית ראש העיר שרית גולן: "שלושה חודשים אינם מספיקים להסיק מסקנות"

סגנית ראש העיר, שרית גולן שטיינברג, התייחסה לנתונים ואמרה: "שלושה חודשים זו תקופה קצרה כדי להסיק על מגמה כזו או אחרת. יש לזכור שהמלחמה שהייתה בתקופה זו כמו גם המצב הנמשך במלחמה מול עזה מראים את השוק לצד הריבית הגבוהה."

לדבריה, חלק מהפרויקטים אינם מתממשים מיידית, והליכי התכנון אינם מעידים על מימוש מיידי מצד היזמים. "חיפה מציעה סוג מגורים איכותי בעיר גדולה על כל מאפייניה, שעולה יותר ממרכז הארץ. אני מאמינה שהנתון הזה ימשיך את המגמה שאנו מזהים – מעבר משפחות צעירות מהמרכז לכאן."

חיפה בין חזון למציאות – האם העיר תצליח להתאושש?

הנתונים האחרונים מציבים את חיפה בפני אתגר משמעותי. מצד אחד, העיר משקיעה בתכנון שכונות חדשות, בהתחדשות עירונית ובשיפור תשתיות. מצד שני, הביקוש לדירות, במיוחד חדשות, נמצא בירידה חדה.

האם העיר תצליח להתאושש ולמשוך קונים חדשים? האם המחירים יתאימו את עצמם למציאות הכלכלית? והאם הוועדה המקומית תבחן מחדש את מדיניות אישור הפרויקטים? התשובות לשאלות הללו יקבעו את עתיד שוק הנדל"ן בעיר בשנים הקרובות. בינתיים, הקונים ממשיכים לשבת על הגדר והיזמים ממתינים.