(חי פה) – נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע מאירים באור שונה את שוק הנדל"ן החיפאי: מצד אחד, חיפה נמצאת במקום הראשון בארץ במספר העסקאות בדירות יד שנייה, מה שמעיד על שוק תוסס ואמון מתמשך של משקיעים ורוכשים בעיר; מצד שני, העיר מדורגת רק במקום ה-16 מבין 17 ערים במדינה במכירת דירות חדשות – כמעט בתחתית הרשימה.
פער הזה בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, בין שוק שמתפקד ומייצר תנועה לבין שוק קפוא כמעט, מעלה שאלות נוקבות על מבנה שוק הנדל"ן המקומי, על סדרי העדיפויות של הרוכשים, על מדיניות התכנון העירונית ועל עתיד ההתחדשות העירונית בעיר השלישית בגודלה בישראל.
המשקיעים מצביעים ברגליים – וקונים דירות מיד שנייה
נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שחיפה הפכה למוקד מרכזי לפעילות בשוק דירות יד שנייה. משקיעים, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור מצביעים באמון מחודש בעיר, לפחות בכל הקשור לדירות הקיימות.
רבים מהמשקיעים מעדיפים לרכוש דירות בשכונות החוף, כמו בת גלים, שער העלייה או עין הים, שכונות המאופיינות בבנייה ישנה יחסית ובתמחור נוח. הסיבה המרכזית לבחירה הזו נעוצה בציפייה לגלי התחדשות עירונית שיגיעו בעתיד לשכונות אלו. השקעה בשכונה מתפתחת יכולה, לדעת המשקיעים, להניב תשואה גבוהה תוך שנים ספורות, גם אם כיום האזור עוד לא הגיע לשיאו מבחינת תשתיות, תחבורה או שירותים עירוניים. מנגד ובפער דרמטי, הדירות החדשות בחיפה אינן זוכות לאותו ביקוש.
חיפה מדשדשת במכירת דירות חדשות
בין החודשים מרץ למאי 2025 נמכרו בחיפה רק 166 דירות חדשות, ירידה של 52.2% לעומת התקופה שקדמה לה (דצמבר 2024 – פברואר 2025). מדובר על ירידה קיצונית וחריגה במיוחד בהשוואה לערים אחרות בארץ.
בירושלים, לדוגמה, נרשמה ירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו – מ-862 ל-358, בתל אביב חלה צניחה מ-946 ל-461, אך גם שם מדובר במספרים כפולים ואף יותר. ובערים כמו אשדוד – דווקא חלה עלייה, מ-361 ל-461 דירות חדשות שנמכרו.
הנתון הזה מציב את חיפה מתחת לכל שאר הערים הגדולות בישראל, פרט לטבריה הממוקמת מתחתיה.
שתי שכונות, מחירים גבוהים והיעדר תמריץ לרוכשים
אחת הסיבות המרכזיות לירידה המשמעותית במכירת דירות חדשות היא היצע שמרוכז בעיקר בשתי שכונות: גבעת זמר ונאות נבון. גבעת זמר, שכונה יוקרתית יחסית הנמצאת בתהליך אכלוס מתקדם, הפכה יעד למשפרי דיור מהכרמל, אך מחירי הדירות בה נעים סביב 3 מיליון ש"ח ואף יותר.
נאות נבון, שנמצאת בדרום העיר וצמודה לנאות פרס, עתידה להתאכלס רק בעוד כשנתיים. אך גם שם, המחירים דומים – סביב 3 מיליון ש"ח לדירה חדשה. עבור זוג צעיר או אפילו משפחה ממעמד בינוני, מדובר במחירים שאינם נגישים, במיוחד כשמדובר בשכונה שרק מתגבשת, צפויה להיות אתר בנייה במשך שנים נוספות וטרם מציעה את המעטפת האורבנית המלאה שיכולה להצדיק מחיר כזה.
במציאות ביטחונית, כלכלית ופוליטית בלתי יציבה, קשה להאמין שרוכשים ישקיעו סכום גבוה כל כך בנכס שעדיין לא ברור כיצד יתפקד מבחינת איכות חיים בטווח הקצר.
שוק נדל"ן עם פערים מבניים – והיעדר פתרונות נגישים
הנתונים מצביעים על כך שהבעיה אינה בהיצע. להיפך, נכון ליוני 2025, עומדות למכירה מעל ל-1,000 דירות חדשות בעיר. כלומר, יש היצע של דירות, אך אין ביקוש.
זהו סימן אזהרה חשוב לעירייה וליזמים: הבעיה היא בביקוש, ולא בהיצע. הדירות לא נמכרות – לא כי אין מה לקנות, אלא כי אין מי שיקנה במחירים הנוכחיים ובמיקום הנוכחי.
אם ימשיכו להשתחרר לשוק פרויקטים חדשים ללא התאמה לביקושים – חיפה עלולה למצוא את עצמה עם מלאי של אלפי דירות ריקות. זהו מצב מסוכן, במיוחד לעיר שמעוניינת לצמוח, למשוך אוכלוסייה חדשה ולייצר מנועי צמיחה עירוניים.
הנחות, סבסוד או פרויקטים מותאמים
אחת התהיות המרכזיות שעולות היא האם העירייה יכולה או צריכה להתערב על מנת לאזן את השוק. פרויקטים של מחיר מופחת, תמריצים לרוכשי דירה ראשונה, הגדלת מעורבות בהתחדשות עירונית או אפילו השקעה בפרויקטים קטנים יותר במרכז העיר, כל אלה הם צעדים שיכולים לשנות את התמונה.
נכון להיום, עיריית חיפה בראשות יונה יהב וסגניתו שרית גולן שטיינברג מקדמים מספר פרויקטים להתחדשות עירונית, בין היתר בשכונות כמו הדר, נווה שאנן, שער העלייה ושכונות נוספות במורדות הכרמל. אך עדיין, הפרויקטים שפורסמו נמצאים בשלב תכנוני, ולרוב אינם מגיעים לשיווק ומכירה בפועל בטווח זמן קצר.
טרגוט קהל היעד של הדירות החדשות
שאלה מהותית שעולה מנתוני הלמ"ס היא מיהו בכלל קהל היעד של הדירות החדשות שנבנות כיום בחיפה. אם מדובר במשפרי דיור בעלי הון, ייתכן שיהיה עליהם להמתין לשכונות חדשות שיתגבשו. אם מדובר בזוגות צעירים, אולי הפתרונות צריכים להיות גמישים, זולים ונגישים יותר.
כרגע, המצב הוא שקהל הרוכשים העיקרי פשוט לא מתקרב לפרויקטים החדשים. בין אם מתוך חוסר יכולת כלכלית ובין אם מחוסר אמון בעיר או בשכונה שבה מתבצעת הבניה, הלקח הוא אחד: אי אפשר רק לבנות. צריך גם להבין למי בונים.
למה דווקא שוק הדירות מיד שנייה?
מעבר למחירים הנמוכים, הדירות מיד שנייה נמצאות לרוב בשכונות מוכרות, עם תשתיות, מוסדות חינוך ותחבורה פעילה. כאשר מדובר בדירה ישנה, היא ממוקמת באזור חי ובנוי, מה שמעניק תחושת יציבות לרוכש.
משקיעים, שרבים מהם רוכשים דירה להשכרה ולא למגורים אישיים, מעדיפים את המוכר והבטוח. הם מסתכלים על תשואה, על תנועת שוכרים ועל פוטנציאל עתידי להתחדשות עירונית ולא על לובי מפואר או סטנדרט בנייה גבוה.
תחזית: בלי שינוי כיוון, הפער רק יעמיק
אם לא יחול שינוי במדיניות השיווק, בתמחור הדירות החדשות או בגיוון המוצרים שנכנסים לשוק, הפער בין שוק הדירות החדשות לשוק הדירות יד שנייה, רק ילך ויגדל. חיפה עלולה להחמיץ הזדמנות היסטורית לצמיחה.
העיר נהנית כיום מאמון בשוק המשני, סימן מצוין למעמדה ולפוטנציאל שלה. אך כדי לתרגם את האמון הזה לפריחה רחבה בשוק הנדל"ן, נדרשת פעולה אסטרטגית. פעולה שתכלול לא רק אישורי בנייה, אלא גם הבנה אמיתית של הצרכים בשטח.
אם העירייה והמדינה לא יתערבו, חיפה תהפוך לבית אבות מתפורר.
וואוו,איזו כתבה עניינית המקצועית הרבה זמן לא קראתי כתבה ללא יח"צ.
סחתיין
בנאות פרס השכונה הכי טובה בחיפה ,מכרו דירות על הנייר ב1.6 מיליון.
בנאות נבון דירות התחילו על הנייר ב2.7 מיליון.
למה לקנות?
הונאה מוחלטת. הקבלנים כמו יבואני הרכבין הסינחם חושבים שהם הרגילו את הציבור לשלם 3 מליון שקל על דירות שלפני 10 שנים נמכרו ב-2 מליון. מביך, איזו עלייה במחירים הייתה שמצדיקה קפיצה כזו?!
לא מבין איך מוכרים דירה על הנייר בנאות נבון באותו מחיר, אם לא יותר גבוהה מנאות פרס. אם היה לי 3 מיליון לקנות דירה, הייתי קונה דירה מוכנה, בשכונה בנויה ולא באתר בניה שלך תדע מתי הכל יסתיים שם
כמו שנאמר הקבלנים קפצו מעל הפופיק עם המחירים – רמת תמחור שלא מותאמת למצב המשק ולגובה השכר במשק. אז שייתקעו עם 81,000 דירות לא מכורות. ושיבנו עוד ועוד לא מכורות עד פשיטת רגל.
רמת המחירים של 4-5 מליון שקל מיובאת משכונות בערי המרכז בהן רמת השכר גבוהה בהרבה ויש כנראה אוכלוסיה שהתעשרה מאד ויכולה להרשות לעצמה תמחור של 5, 10 מליון שקל. הקבלנים לא מבינים שאין פה את השכבה הזו ולכן כל הפנטהאוזים נשארים ריקים שנים
או מושכרים או שהקבלנים בעצמם עוברים אליהם בלית ברירה ומוכרים את הדירות הקודמות שלהם לממן את המצב (גם זה קורה).
אנחנו נראה פאניקה של קבלנים והאטה בבנייה או התאמה לרמת המחירים שתזיז להם את הסחורה. דירות יד שנייה הן אופציה מצוינת, עכשיו התברר שהמקלט "של פעם" עדיף על ממ"דים
יופי מישהו יכול לקלוט את הרמז ולהפסיק עם ה״התחדשות העירונית״ המטומטמת הזו?
לא רוצים אותה!!! היא הרס לאיכות החיים בכל פרמטר אפשרי!
חיים בסרט של שלוש מיליון שקל ועל מה בוהו חברים אני גר בחיפה מאז ומתמיד אין פה כלום ראשי עיר של שלושים שנה לא עשו פה כלום ורוצים שלוש מיליון לא לעניין ואין על חיפה
מחירי דירות חדשות חסר פרופורציה
חמדנות היזמים עוברת כל גבול
בשכונת נווה דוד דירה לאחר פינוי בינוי במחירים הזויים בשכונה פח אשפה
גם בגבעת זמר שכונה שבנויה על עליה מטורפת ולא נוחה בכלל מחירים של מרכז הארץ
שהיזמים יתקעו עם הדירות
המחירים של דירות חדשות בפרויקטים של פינוי בינוי הנמכרות לבעלי הדירות הקיימות (שדרוג הדירות) הם מחירים גבוהים, ולא לפי היצע וביקוש, לא של מוכר וקונה מרצון. המחירים מדווחים לרשויות המס (יש פטור ממס) ומתפרסמים, כך נוצר מאגר מחירים המצביע על ביקושים ומחירים גבוהים ושוק המחירים נדחף, באופן מלאכותי, למעלה, להצגת מחירי דירות שרק עולים ועולים, עד שכל הבלון הפיקטיבי והמנופח יתפוצץ נוכח מצב השוק האמיתי. עד אז, ימשיכו הכותרות בתקשורת להצביע על פעילות מוגברת ותחזית חיובית. לאור בניית אחוז גבוה מאוד של דירות באיכות ירודה (מפלצות בינוי בצפיפות קשה, שכונות סלאמס, שכונות לא נגישות עם שיפועי דרכים קשים ומסוכנים המתוכננות על תלות בשימוש ברכב פרטי, דירות כלואות עם כיוון אוויר אחד ואח') – צפויה לקום כאן עיר רפאים הכוללת פרויקטים שצפויים לעמוד ללא השלמת הבנייה, ללא אכלוס, שכונות סלאמס צפופות חדשות, העדר יכולת לשלם עלויות אחזקת דירות יקרה, וכל זאת לאחר שהכסף יימשך על ידי הגורמים הנכונים. פשוט צריך להתמודד עם האמת ובעיקר להפיץ את המידע הנכון ולא נתונים פיקטיביים המייצרים מסך עשן שמאחוריו ממשיך הכאוס, הבלאגן, האנרכיה והשחיתות.
חמדנות של קבלנים.
מחירים מטורפים כאילו היינו תלאביב.
מקווה שהתושבים החכמים שלנו שימשיכו לא לקנות דירות במחירים מופקעים ומופרעים.
דוגמא; בנוה שאנן פרויקט פינוי בינוי שעדין לא התחיל בסוף רחוב ברל דירת 5 חדרים צפי כ-3 שנים ומבקשים עכשיו בפרי סייל 3.6 מליון!!!
נפלו על הראש לגמריי! כניראה הבטיחו עולם ומלואו לדיירים הותיקים ועל הקונים עושים את הקופה. חוצפנים. לא לקנות!
יש כרגע שיא כל הזמנים של דירות חדשות לא מכורות 81,000
שיבנו ויבקשו כמה שהם רוצים, נגיע גם ל-90 ול-100 אלף דירות חדשות על המדף.
עם ראשי עיר עלובים לאורך השנים אין פלא.
הכתבה משקפת בדיוק את האימפוטנטיות של מי שניהל את העיר בעשור האחרון.
כמובן שמדובר ביונה יהב והחלאתית שאני נגעל מלכתוב את שמה, באה לסמן V בקורות החיים ולהמשיך.
היא הביאה את העיר למצב קטסטרופלי.
הגיע הזמן שאת העיר הזו ינהל מישהו צעיר, מקצועי עם חזון וחשיבה מחודשת כיצד לפתח את העיר ולהזרים אליה המון זוגות צעירים.
חיפה היא עיר זקנה כמו חתך הגילאים של תושביה
צודק. הזקן הכושל הבריח את כל הצעירים בקדנציות הקודמות ונשארו רק זקנים שכל הזמן בוחרים בו
פראיירים רק מתחלפים..אסור לקנות דירות חדשות בדרום חיפה.. המחירים בתמחור עודף של 30%
ניתוח השוק המפורט בכתבה מעניין, אך עם כל הכבוד מבוסס על נתונים שאינם רלבנטיים. המצב בפועל גרוע בהרבה מהמתואר והעיר עומדת בפני קריסה. נתוני מכירה של דירות יד שניה ודירות חדשות כוללים דיווחים על פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי), המשמעות היא שפרויקט המצוי בשלבי גיבוש במשך קרוב ל-10 שנים של פינוי בינוי על כל הקשיים והבירוקרטיה בדרך, מגיע, יום אחד למימוש. במימוש בא לידי ביטוי בדיווח לרשויות המס על רכישת דירות יד שניה על ידי היזם, לצורך הדוגמא, היזם רוכש 200 דירות יד שניה, במחיר מדווח גבוה (יש פטור ממס), במקביל, נרשמות רכישות של 200 דירות בבנייה חדשה בפרויקט והן מדווחות במחירים יקרים (יש פטור ממס). מבחינת הסטטיסטיקות והדיווחים לציבור מדווחות עסקאות מרובות וביקושים גדולים לדירות ישנות, במחירים גבוהים; במקביל, קיימים דיווחים על התעוררות שוק של דירות חדשות , במחירים גבוהים – כולם מרוצים התעוררות ומהביקושים ונראה שיש משקיעים רבים לדירות יד שניה – המציאות בפועל פשוטה – כל מה שמעשה הוא שדרוג של הדירות עבור 200 בעלי דירות קיימות – שדרוג, אם תרצו, שיפוץ משמעותי, לא ביקושים, לא משקיעים, ולא שום דבר – כמות העסקאות הרלבמטיות להשקעות ולרכישות חדשות היא קטנה באופן משמעותי – העסקאות הרלבנטיות לבחינת השוק הן מצומצמות בהרבה והציבור לא יודע מה העסקאות הרלבנטיות. לכן, ניתוח השוק איננו נכון, ויש מעט מאוד עסקאות, וברמת מחירים אבסורדית, הבנקים יצטרכו למחוק הרבה חובות של הרבה פרויקטים נפל, במיוחד אלו המציעים בינוי במפלצות בינוי, ברמת בניה ואיכות חיים ירודים ביותר, דוגמת דירות עם כיוון אוויר אחד.