בשנת 2020 אושר מסמך המדיניות "חפ/מד/2500 – מסמך מדיניות עירונית לבחינת בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38", הכולל שורה של קריטריונים לאישור תוכניות התחדשות עירונית. אחד ההיבטים המרכזיים במסמך עוסק במתחמי שימור, אשר נקבעו בהתבסס על סקר שימור שנערך בשנת 2019.
על פי ממצאי הסקר, זוהו בשכונת שמבור שבאחוזה מספר מתחמים ייעודיים לשימור. ואולם, במסמך המדיניות שאושר כשנה לאחר מכן על ידי הוועדה המקומית, חלה טעות ולפיה הוחלה חובת השימור על כלל השכונה, במקום על אותם מתחמים ייחודיים בלבד.
"תיקון טכני"
ביום שני (3 בפברואר 2025) התכנסה הוועדה המקומית במטרה לתקן את ההגדרה כך שתשקף את גבולות השימור שנקבעו בסקר המקורי. במסמכי סדר היום הודגש כי מדובר בתיקון טכני בלבד, ללא שינוי בגבולות מתחמי השימור עצמם:
"הסעיף המובא לדיון עוסק בתיקון טכני בלבד, שנפל במפה המצורפת למסמך המדיניות, ואינו משנה את גבולות מתחמי השימור בשכונת שמבור. המפה המתוקנת מאמצת במדויק את גבולות המתחמים שנקבעו בשכונה ואושרו על ידי ועדת השימור ב-16.07.2019. במסמך המדיניות, בשל טעות, נכלל כל גבול הסקר שנערך – כלומר, כלל שכונת שמבור – במקום המתחמים הספציפיים שהוכרזו בתוכו."
עו"ד ואדריכל ליאור דץ ממשרד א. שילה ושות' פנה ליו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, סגנית ראש העיר שרית גולן שטיינברג, בבקשה להסיר את הנושא מסדר יומה של הישיבה. דץ טען כי השינוי המוצע אינו תיקון טכני בלבד, כפי שהוצג, אלא שינוי מהותי בעל השלכות על התכנון העירוני בשכונה.
בסופו של דבר, בעקבות פנייתו, הנושא הוסר מסדר היום, ולא עלה לדיון במועד שנקבע.
החלטה האם להחיל את חובת השימור על שכונת שמבור כולה או רק על מתחמים מסוימים בה, היא משמעותית ביותר ועשויה להשפיע על עתידה של ההתחדשות העירונית באזור.
שימור מבנים מגביל באופן ניכר את אפשרויות הפיתוח, שכן הוא מציב מגבלות מחמירות על היקף הבנייה, מספר הקומות שניתן להוסיף, ואופני ההתחדשות האפשריים. במקרים רבים, ההגבלות הללו מעכבות פרויקטים, מצמצמות את כדאיותם הכלכלית עבור יזמים, ואף עלולות למנוע מימוש תוכניות פיתוח.
אם תאומץ ההחלטה להחריג חלק מהבניינים משטח השימור, בהתאם להחלטת ועדת השימור משנת 2019, עשויה להיות לכך השפעה ישירה על תהליכי ההתחדשות בשכונת שמבור לשנים ארוכות – הן מבחינת קצב הפיתוח והן מבחינת אופייה האדריכלי והקהילתי של השכונה.
לא תיקון טכני – שינוי מהותי במדיניות תכנונית
עו"ד דץ טוען כי לוועדה המקומית יש סמכות מלאה להכריע בנושא מתחמי השימור, וכי היא אינה מחויבת לאשר באופן אוטומטי את החלטות ועדת השימור. יתרה מכך, לדבריו, שינוי בגבולות מתחם השימור אינו תיקון טכני, אלא שינוי מהותי במדיניות התכנונית של העיר.
"ועדת השימור היא גוף מייעץ בלבד, שתפקידו להמליץ על מתחמים לשימור," מסביר דץ. "הוועדה המקומית היא זו שהחליטה להרחיב את גבולות השימור לכלל שכונת שמבור, מתוך תפיסה כי כדי לשמר את המתחמים שהומלצו לשימור, יש צורך בשימור כולל של השכונה. אך גם אם נפלה טעות בהחלטה זו, תיקונה אינו עניין טכני אלא שינוי מדיניות בפועל."
לדבריו, שינוי כזה מחייב הליך תקין ושקוף, הכולל קבלת חוות דעת מעודכנת של ועדת השימור וכן יידוע הציבור, כדי לאפשר לתושבים ולבעלי העניין להגיש התנגדויות, אם יבחרו בכך.
בסמכות הוועדה המקומית לקבוע אילו מתחמים לשמר
דץ דוחה את הטענה כי נפלה טעות במסמך המדיניות לתמ"א 38. לטענתו , החלטת הוועדה המקומית נעשתה במודע ובמכוון, ונבעה משיקול תכנוני רחב יותר.
"אני טוען שלא נפלה טעות במסמך המדיניות," מסביר דץ. "הוועדה המקומית קבעה כי כדי לשמר את המתחמים שנבחרו, יש צורך להחיל את השימור על כלל השכונה. הסיבה לכך ברורה – לא ייתכן שבצמוד למבנה לשימור ייבנה בניין מפלצתי שיפגע בו ובערכים האדריכליים וההיסטוריים של האזור."
עם זאת, הוא מדגיש כי גם אם אכן הייתה טעות בהחלטה, התיקון מחייב הליך מסודר ושקוף. "אם רוצים לשנות את המדיניות, יש לפעול בהתאם להליכים הקבועים בחוק, כולל מתן אפשרות לציבור, שעלול להיפגע מהשינוי, להגיש התנגדויות לפני קבלת ההחלטה."
עו"ד ליאור דץ אמנם מתנגד לשינוי, אך מבהיר כי לעירייה יש סמכות מלאה לבצעו, כל עוד הדבר נעשה בהליך תקין ושקוף.
"ככל שהנהלת העירייה החדשה מבקשת לשנות את מדיניות השימור בשכונת שמבור – זו זכותה וסמכותה," אומר דץ. "עם זאת, אני סבור שאם רוצים לשנות את המדיניות, יש לעשות זאת בהתאם להוראות הדין: לפרסם את ההחלטה לציבור, לקבל חוות דעת מעודכנת ולא להסתתר מאחורי הטענה שמדובר בתיקון טכני."
דץ מברך על החלטתה של גולן שטיינברג, שהסירה את הנושא מסדר היום לצורך בחינה מעמיקה יותר: "אני שמח שיו"ר הוועדה הבינה את המשמעות של ההחלטה ובחרה בצעד הנכון – לעצור ולבחון את הדברים מחדש. זהו צעד מנהיגותי נכון מצדה."
האן: "לשכונת שמבור יש משמעות גדולה בהיבט שימור רכס הכרמל"
סגן ומ"מ ראש העיר ויו"ר ועדת השימור, אביהו האן, מבהיר כי מבחינתו, כל שינוי במדיניות השימור של שכונת שמבור חייב לעבור קודם כל דרך ועדת השימור, ולא יכול להיקבע במסגרת ועדת המשנה לתכנון ובנייה.
"שכונת שמבור היא אחת משכונות רכס הכרמל, והיא בעלת חשיבות גבוהה בהיבט של שימור הרכס," מסביר האן. "השכונה מאופיינת בערכים היסטוריים, נופיים וארכיטקטוניים, עם מגוון מבנים בדרגות שימור שונות. בשנת 2019 בוצע סקר שימור מקיף שאושר על ידי ועדת השימור, ובו הוגדר הפוליגון שמתאר את כלל המרכיבים שנמצאים בתחום זה כמרקם לשימור."
לדברי האן, במסגרת מסמך המדיניות של תמ"א 38 משנת 2020, הוועדה המקומית אימצה את המלצות ועדת השימור כפי שהוגדרו אז. ואולם, כיום ישנם יזמים וקבלנים הסבורים כי נפלה טעות בהיקף השימור שנקבע ומבקשים לשנותו.
"מנקודת מבטי, לא ניתן לקיים דיון בנושא במסגרת ועדת המשנה לפני שהנושא ייבחן בוועדת השימור, שהיא הגוף האמון על כך. בהתאם לכך, ביקשתי להסיר את הנושא מסדר היום, כדי שוועדת השימור תדון באופן מעמיק בהיבטי השימור השונים – שעליהם אני מחויב לשמור."
———–
הפעיל הסביבתי בני איתן: אני בעד לשמור את שכונת שמבור המעברית כולה כמתחם לשימור
הפעיל הסביבתי בני איתן: "אני כמובן בעד לשמור את שכונת שמבור המערבית כולה כמתחם לשימור ולצמצם את התמ"אות לגדלים "שפויים". גם התוכנית הבניינית (חפ/2666) שתידון בעוד שבועיים במליאת הוועדה לתכנון ובנייה לקראת העברת נוסח מעודכן למחוזית, שהיא הגוף שיאשר אותה ואמורה להחליף את התמ"אות – לדעתי מאפשרת בניה גדולה מדי בשכונה, ואין בה כל התייחסות לבניה במתחמים לשימור בכלל – דבר שצריך לתקן".
גולן שטיינברג: "תוכנית ההתחדשות הבניינית שתחליף את מסמך המדיניות, תסדר הכל"
סגנית ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה הסבירה, שהנושא ירד מסדר היום, כיון שבכל מקרה התכנית, שתחליף את התכנית הקיימת היום להתחדשות עירונית, תסדר את נושא השימור. "הנושא ירד מסדר היום, ואין שום שינוי. התיקון הוא להתאים מסמך המדיניות לסקר השימור. החלטתי להוריד את הנושא כי ממילא תוכנית ההתחדשות הבניינית, שתחליף את מסמך המדיניות, תסדר הכל"
השקר של 6.5 קומות גלוי לכל. לא מדובר באמת ב-6 קומות. ראשית מחשיבים משום מה את קומת הקרקע של חניון (מכוער ומנוכר כלפי הרחובות) כקומת תת-קרקע, על שום מה ולמה? שנית מאפשרים לסגור את הקומה העליונה שאמורה להיות בנסיגה מקו הרחוב. אם סוגרים אותה בסגירות קלות ענקיות והופכים אותה לקומה שלמה האם זה לא מנוגד למטרת התכנון?
בנוסף מאפשרים קומות בתוך ואדיות שפונים לרחובות אחרים כאילו מדובר בקומות תת-קרקע
בעוד שעבור הבניינים ממול מתקבלות מפלצות של 8, 9, אפילו 10 קומות בתור הנוף החדש של דירתם. זה חורג לחלוטין גם מקו הואדיות הירוק וגם מהווה ממש בנייה לגובה בניגוד למטרה להגביל ל-6 קומות.
היזמים מנצלים את העירייה והועדה המקומית החלשות או גורמים בתוכן שפועלים עבורם.
הצביון של שכונות הרכס הולך ונהרס עם כל תמא 38 של 7, 8, 10 קומות בפועל (כאילו זה 6). מדובר לפעמים ברחובות ובואדיות צרים, וככה לבניין בתוך ואדי צומח במרחק כביש ממנו (50 מטר..) בניין של 8 ומעלה קומות, ממש לא 6. גם לא 6.5 (שגם הופך ל-7 עם סגירות)
צריך להפסיק את התופעה של מפלצות בטון ללא גינות.
צריך להפסיק את התופעה של סגירת קומות עליונות בניגוד למטרת התוכנית
צריך להפסיק את התופעה של גלישת קומות לתוך הואדיות כאילו זה "תת קרקע" כשבפועל זה מעל הקרקע ומפריע לבניינים שכנים כנוף חריג שסוגר שמש, אור ואויר.
הצמאות המשתוללות מחמיצות את הלב, בניה תחושה שלא משמרת שום דבר מהיופי של הכרמל המיוחד.
כל מי שמגיע מחוץ לעיר מתפלא מהעצים, מהבתים עם הרעפים מהמבט לנוף
כל כך חבל להרוס הכל בשביל עוד כמה פנטהאוזים במחיר מופקע.
יש בי תקווה ששרית גולן תהיה חזקה מול הלחצים ותשכיל להגביל גובה ונפח בניה.
הקורא הנאמן מדבר מגרוני ומגרונם של
אלפי תושבי הכרמל.
הרס הכרמל בתמאות מפלצתיות, וצפופות מהווה נזק בלתי הפיך לשכונות היפיפיות הוותיקות, לטבע המופלא ולאיכות החיים הייחודית שתושבי הכרמל נהנו ממנה מזה עשרות בשנים.
די להרס הכרמל !!!
גברת צודקת,מצטרפת לבקשתה
די להרוס את שכונות הכרמל,
כל שכונה עם אורבניקה ייחודית לשימור
כמעט כל בניין עם היסטוריה וייחוד,
הגיע הזמן להפסיק להרוס את השכונות!!
ההתחדשות הבניינית חייבת לקבוע חד משמעית כל השכונות ,כל הרחובות ברכס הכרמל לשימור!!
בשמבור כמה בתים שתוכננו ע"י טובי האדריכלים דאז כמו ראט-קומט, רוזוב ועוד. ביתו של מנהל חברת החשמל הראשון בחיפה סורסקי ברחוב מרגלית, בקדרון 14 נהרסה וילה שתכנן רוזוב עבור עו"ד קייזרמן שהיה בן של ראשוני הישוב ואחיו ייסד את עיתון "העולם הזה", הבריכה בככר ספקטור שעליה נבנה קולנוע מוריה שהיה גם בית העם הראשון שם ועוד ועוד היריעה קצרה. זו לא רק היסטוריה של חיפה אלא גם של המדינה. סקרי השימור לצערי הם רק פלסטר. כל מקורות השכונה וראשוניה שבזכותם היא קיימת לא מעניינת אף אחד, וגם הרבה מיורשי בעלי הבתים המקורים לא אכפת להם. אלא רק להרוס, לעשות כסף ולגור במקום אחר.
נושא השימור בשכונת שמבור מהווה רק את קצה הקרחון של שערוריה חמורה ונרחבת בכל הנוגע לבנייה ההרסנית הפרועה המתבצעת מזה 20 שנה בכל רכס הכרמל ובשכונות הכלואות הסמוכות, באמצעות ניצול ציני לרעה של תמ"א 38 על בסיס הצהרות כוזבות של המהנדס העירוני אינג' י.ש., אשר בין שאר מעלליו ההנדסיים לכאורה, הוא פעל בניגוד מוחלט לחוק וטען בכזב כי בדק ואישר "מסמכי מהנדס" המתחייבים מהוראות תמ"א 38, על אף שמסמכים אלה לא היו ולא נבראו ולא הומצאו לו מעולם!!
הנושא החמור הזה נדרש לבדיקה וחקירה של המוסדות הממונים על אכיפת החוק, ובראש וראשונה נדרשת הרחקתו לאלתר של המהנדס העירוני דנן מכל פעילות הקשורה לעירייה. המשך העסקתו במסגרת פעילותו העירונית מהווה אות קלון ליושרה הציבורית הנדרשת ממוסד התכנון והבנייה העירוני.
מכל מקום, נדרשת בדחיפות רוויזיה מערכתית כללית ושורשית בכל הנוגע להתנהלות מנהל ההנדסה העירוני בעניין התכנון האורבני המקיף של העיר חיפה – דבר שטרם נעשה עד כה.
ספק רב אם מהנדסת העיר החדשה בנוייה להוביל ביצוע מהלך מהפכני אידיאולוגי נרחב וכולל בתפיסה הבניינית האורבנית בחיפה.
התכנית הבניינית, המיועדת להפקדה קרובה בוועדה המחוזית, טומנת בחובה פגמים רבים, לוקה בחסר ואינה נותנת מענה הולם לצרכי העיר והתושבים, ולפיכך היא צפויה לרצף של התנגדויות מצד הציבור החיפאי וספק תאושר.
מסכימה עם קורא נאמן,ולא מבינה מדוע לא להכליל את כל שכונות הכרמל בכתבה,הרי כל השכונות דומות במהות,בשימור בירוק,כולן על סף פיצוץ
קראתי את תגובות "אנשי המקצוע, המבינים…" שאין להם מושג על מה הם מדברים… אני גר בשכונה, הבית בו אני מתגורר חיצונית נראה כמיועד לשימור, כשבודקים בציציות, הבית הוא קליפה ריקה, הקירות דקים (5 ס"מ), התקרות עשויות טיט וקש (בידוד), הבית מתפורר… איך יוצקים ומעבים תקרות/רצפות??? וזו רק בעיה אחת. הבתים בני 80, פצצה קטנה, או רעידת אדמה הופכים את הבנין לארגז חול… על מה הם מדברים המומחים האלה?
תעבור לגור בבית מודרני וחדש יותר
כשהאוטו שלך, למשל, מתיישן ומתקלקל אתה גם מצפה שמישהו יטפל במקומך או יחליף לך?
נראה שלא, נכון? אז מדוע בנכס נדל"ן זה אחרת? ועוד בשכונות הכי יקרות בכרמל? כי זו קומבינת נדל"ן! משהו לא ברור??
רק לשם הידיעה בשכונה יש בתים מקסימים שהם לא רק יפים אלא גם חלק מההיסטוריה של חיפה, ושל המדינה! בתים שתכננו טובי האדריכלים בזמנו כמו ראט-קומט, רוזוב ואחרים, כמו למשל בית סורסקי ברחוב מרגלית 51 שהיה בית ראש חברת החשמל בחיפה, הוילה של עו"ד קיסרי, בן לראשוני הישוב ואחיו של מקים ועורך "העולם הזה" (היתה בקדרון 14, נהרסה לטובת פרוייקט) ועוד ועוד כמו למשל קולנוע מוריה שהוקם על מאגר המים המקורי שהיה גם בית העם המקורי בככר ספקטור שמוזנח, הרוס ומסריח משתן ומלא אשפה, כל התב"ע המקורי היה כל כך חכם ונכון, ונתן לשכונה את אופיה ואת הבסיס שבזכותו היא קיימת היום. הכל נהרס לאט לאט בכוונת מכוון וזו רשעות לשמה וחוסר אכפתיות מוחלט מזכר ראשוני העיר ומקימי השכונות, החלוצים של מוריה ואחוזת שמואל. לא מעניין כלום רק כסף, ולצערי גם לחלק נכבד מיורשי בעלי הבתים המקוריים ממש לא אכפת משימור אם אפשר לעשות עוד כמה מיליונים ולחיות טוב במקום אחר …
" תוכנית ההתחדשות הבניינית תסדיר הכל"???
את הרס השכונה שבו זמנית מופקדים מתוכה להרס גם 4 בניינים לשימור???
אחזק את דברי דץ..לא היתה כאן טעות במסמך המדיניות הבניינית.. היתה טעות מתגלגלת של אישור תקדימי בנייה חריגים…שמלכתחילה היתה חובה לעצור באיבם.
הכיצד זה שכל תוכנית מגיעה לעררים? ובשמבור במיוחד? אולי זה כי יזמים שכבר לפני 4 שנים קיבלו התראה שכושר הנשיאה של השכונה מגיע למיצוי ולכן לא חובה לאפשר להם מיצוי פוטנציאל בחריגה?? ולמרות זאת דהרת ההרס נמשכת?? את מי בדיוק זה משרת??
לא. לא היתה טעות במסמך ומאד מצער שהעיריה לא חובקת את השכונה הייחודית ובניניה . הצגת הנושא כך למעשה מקלה ראש דווקא במסמך שניתן דווקא להישען עליו ואף להריף בדרישות לחילחול ובביטול הערוגות הקדמיות המגוחכות.
התוכנית הבניינית…היא זו שצריכה לעלות מדרגה ולא להידרדר במדאון.
כבר הוכח שעידוד הצמדת השטחים הירוקים המשותפים של הבניינים לדירות פרטיות מפחיתה ב40% את הכיסוי הירוק ומשנה מיקרואקלים בשכונות שלמות ושביצוע החציבות לקו אפס לחניונים אף הם גורמים להרס.
תושבי חיפה..כך תיווכח העירייה…יאבקו על הירוק עליו הצהירו נבחרי העירייה טרום הבחירות שחשוב להם עד מאד. התעוררו כולכם בטרם יהיה מאוחר!
לדעתי בד"כ זה תלוי רק בעסקנים והמקורבים המתגוררים או בעלי נכסים במקום 🤷🏼♂️