זמן עד למיגור מכת החזירים בחיפה
(90 יום מכניסת יונה יהב לתפקיד)
ד"ר אסף גסטפרוינד, עורך דין ושמאי מקרקעין בכיר וחבר ברשימת "חיפה שלנו" למועצת העיר בראשות יונה יהב, מדבר על תכנית הנדל"ן אותה יהב ורשימתו מבקשים ליישם: "בניה חדשה והתחדשות עירונית יחזירו את ההגירה החיובית לעיר, ובפרט של משפחות צעירות".
אסף גסטפרוינד, ספר בקצרה על הרקע והניסיון שלך אותו אתה מביא לתפקידך כחבר מועצת העיר חיפה
"כשמאי מקרקעין ועורך דין, אני עוסק בתחום הנדל״ן כבר עשרים שנה, מכל ההיבטים- תכנוני, כלכלי, משפטי. זהו העיסוק שלי ברמה הפרקטית וזהו גם תחום המחקר שלי באקדמיה. אני מכיר את התהליכים, את החסמים ואת נקודות התורפה. זו המומחיות שלי, זו ההשכלה שלי, זה מה שאני יודע לעשות.
שימשתי בלא מעט תפקידים ציבוריים בתחום הנדל״ן, לחלקם נבחרתי, ולחלקם מוניתי על ידי השרים הרלוונטיים. כחבר מועצת העיר אני מתכוון לרתום את כל יכולתי, כישוריי וקשריי כדי להוציא את הנדל״ן בחיפה מהבוץ שבו הוא מדשדש בשנים האחרונות".
כמי שחי נדל"ן כל כך הרבה שנים, מה הצעד העיקרי שלתפיסתך חיפה חייבת לעשות עכשיו כדי לבסס את מעמדה כעיר אטרקטיבית למגורים ומסחר?
עיר אטרקטיבית היא עיר עם בנייה חדשה, אבל יזמים לא רוצים לבנות כאן כי הם לא מאמינים בעירייה. העירייה הנוכחית רק מחפשת איך לעכב את הפרויקטים שלהם, במקום לעזור להם ולקדם אותם. במקום לחפש למה כן, העירייה היום מחפשת למה לא.
כשאני שומע חברות בורסאיות מהגדולות בארץ אומרות לי שהן לא רוצות לבנות בחיפה כי הן לא מאמינות לאנשים בעירייה- יש לי דמעות בעיניים. לכן, בראש והראשונה אני מתכוון להחזיר את האמון בין היזמים לבין העירייה, שהיום איננו. מבחינתי זה חמור מאוד. אני מתכוון להוביל קו לפיו היזמים אינם אויבי הציבור ואינם רודפי בצע, כפי שחלק מהנפשות הפועלות כיום בעירייה חושבות. היזמים הם נדבך חשוב מאוד בפיתוח העיר ובבנייתה.
אם רוצים שהעיר הזו תתפתח, חייבים לתת להם לעשות את מה שהם יודעים לעשות ולעזור להם. הצהרנו כי בחמש השנים הקרובות ייבנו כאן 42 אלף יח"ד בבניה חדשה ובהתחדשות עירונית, ואנחנו מתכוונים לעמוד מאחורי זה".
התחדשות עירונית היא אחד העוגנים העיקריים שאתם ב"חיפה שלנו" מתכוונים להוביל בקדנציה הקרובה. מה יאפשר את קידומה אחרי כל כך הרבה שנים בהם זה לא באמת קרה?
הסיבה העיקרית שהתחדשות עירונית לא קרתה בחיפה במשך שנים רבות היא אותה סיבה שבגללה היא לא קורית היום בערים כמו צפת וקריית שמונה. לא הייתה כדאיות כלכלית בפרויקטים של פינוי-בינוי בחיפה. זו האמת הפשוטה.
רק בשנים האחרונות מחירי הדירות בחיפה הגיעו לרמה כזו שמצדיקה פרויקטים. והנה, אנחנו רואים שאכן מגיעים יזמים שרוצים לבצע אותם. כל הסיפורים שלא הייתה כאן התחדשות עירונית במשך 20 שנה הם קשקוש. לפני 15 שנה לא היו פרויקטים בשום מקום בארץ, גם לא בתל אביב. ולראיה: גם בערים שכנות וסמוכות לנו, כמו נשר וטירת הכרמל, אין כרגע פרויקטים של התחדשות עירונית בביצוע, אלא ברמת תוכניות בלבד.
והסיבה היא אותה סיבה כמו בחיפה: רק בשנים האחרונות הפרויקטים האלו נכנסו לסף הכדאיות הכלכלית. כעת אפשר לקדם פרויקטים כאלו, אלא שהעירייה לא רק שלא עושה זאת, היא מפריעה ומעכבת אותם, לא רוצה לקבל החלטות ולא מאפשרת לתושבים לחדש את השכונות. מבחינתי, הדבר העיקרי שיאפשר את קידומה של ההתחדשות עירונית, הוא בעיקר לא להפריע לה לקרות.
כשאנחנו מסתכלים בראיה רחבה יותר על עולם המגורים, יש בעיר שכונות שלמות בהן אין בניה חדשה כבר שנים רבות. איך מתווכים מהפכה כמו שאתם מתארים לדיירים?
בוא נודה על האמת: בחיפה אין הרבה קרקעות פנויות כך שהעדר בניה חדשה לגמרי היא דבר מובן. אבל, ויש אבל גדול, השכונות הוותיקות מחייבות התחדשות עירונית שבסופו של דבר מהווה בניה חדשה לכל דבר ועניין. איך מתווכים מהפכה כזו לדיירים? כמו שעשו את זה במקומות אחרים בארץ וגם בעולם.
מקימים מינהלות להתחדשות עירונית, בכל שכונה עם פוטנציאל להתחדשות כזו ולפרויקטים של פינוי-בינוי. מכיוון שבשכונות כאלו בחיפה ישנם תושבים שחלקם מבוגרים ולא דוברי עברית כשפת אם, אז במינהלות האלו יהיו אנשים שיסייעו בהנגשת המידע לדיירים. יהיו גם עובדים סוציאליים דוברי השפה הרלוונטית שיסבירו לדיירים, בשפה שלהם, את המשמעויות. יהיו עורכי דין ואנשי שטח דוברי השפה, וכך נוכל לקבל מהדיירים שיתוף פעולה.
כולם רוצים התחדשות, אבל כשאנשים לא מבינים את הדברים, הם חוששים ומתנגדים. ואת זה אנחנו רוצים לפתור.
עד כמה אתה רואה את תנופת הנדל"ן בעיר משפיעה על ההגירה ממנה?
״כשאין תנופת נדל״ן ואין בניה חדשה תושבים עוזבים את העיר. וכשתושבים עוזבים את העיר- היא סובלת מהגירה שלילית. אגב, אני מדבר לא רק על בניה למגורים, אלא גם לתעסוקה – אזורי תעשיה מתקדמת, משרדים ושטחי מסחר.
תסתכל על ערים גדולות בישראל כמו תל אביב, ירושלים, נתניה. בכולן אנחנו רואים מנופים, רואים בניה חדשה, רואים פיתוח והתפתחות, ולכן אנשים רוצים לעבור לגור שם. כשאין בניה חדשה ואין אוכלוסייה חדשה, חברות בינלאומיות לא רוצות לבוא.״
מי הביא לכאן את אפל, את אינטל ואת מיקרוסופט? מי פיתח את מת״מ? יונה יהב הוכיח כבר בעבר שהוא יודע לעשות את זה, ואני סומך עליו שיעשה זאת גם כעת. וכשתהיה כאן תנופת פיתוח של אזורי תעסוקה חדשים, כמו למשל פארק מת״מ 2, יגיעו לכאן גם תושבים חדשים ואיכותיים.
ככל שבחיפה יהיו יותר תושבים, כך אנחנו נוכל לתת להם שירותים עירוניים וקהילתיים טובים יותר. ולכן אני רואה חשיבות עליונה בשינוי מאזן ההגירה והפיכתו לחיובי מהר ככל הניתן. ואת זה ניתן יהיה לעשות רק באמצעות בניה חדשה והתחדשות עירונית.
איך שומרים על המרקם והנוף החיפאי המוכר, למרות מהפכת הבניה שאתם מבקשים לחולל?
"כמו בכל דבר בחיים, מילת המפתח היא ״איזון״. כשעושים את הדברים בצורה מאוזנת ושקולה, אפשר לשמור על כל הערכים. ישנם אזורים בעיר שמצדיקים בנייה לגובה, שלא תפריע לאף אחד גם מבחינת הנוף. ישנם אזורים בעיר שאינם מתאימים, ושאם נבנה שם מגדלים אז לא רק שלא נשמור על הנוף החיפאי, אלא גם נהפוך אותם לצפופים ופקוקים והמצב שם יהיה בלתי נסבל.
לכן, אנחנו נאפשר בנייה לגובה במקומות שאפשר לעשות זאת, ובמקומות שבהם לא ניתן לעשות זאת אנו נבחר בבנייה מרקמית, שמטרתה היא לאפשר חידוש והתחדשות מבלי לפגוע באופיו הייחודי הקיים של האזור.
הכוונה היא לסגנון בנייה השומר על המרקם והאופי הקיים של הסביבה והשכונה: גובה המבנים וצפיפות הבנייה תואמת את הסביבה הקיימת, עיצוב חזיתות המבנים והגגות ברוח האדריכלית המקומית, שימוש בחומרי בנייה וגוונים המשתלבים בנוף ובמרקם הבנוי והקפדה על קווי מתאר וזכויות בנייה שאינם חורגים מהותית מהסביבה".