חיפה תקועה: "מצד אחד מכריזה על פרויקטים של התחדשות עירונית, מצד שני לא מאפשרת אותם"

לאן נעלמו המנופים?

יו"ר התאחדות הקבלנים חיים פייגלין: "רוב רובה של קהילת הבנייה בחיפה – היזמים, האדריכלים וכל הנוגעים בדבר, מיואשים ממה שקורה כרגע בעיר חיפה". יזמי נדל"ן טוענים שהתקופה של ראש העיר הקודם יונה יהב לא הייתה קלה עבורם, אבל הייתה לפחות מ"מ ראש העיר וראש מנהל ההנדסה חדווה אלמוג, שניסתה לקדם פרויקטים. "עכשיו יש כאוס מוחלט", הם אומרים.

בקרב הקבלנים והאדריכלים קיימת הסכמה מקיר לקיר על כך שהמצב בעיר לא פשוט מבחינת ההתחדשות העירונית:
"קשה להבין איך ההחלטות בעירייה מתקבלות", אומר בייאוש אחד היזמים הבולטים בעיר, "אני מרגיש שזו סדום ועמורה". לתחושות הקשות על כך שהעיר תקועה שותף גם יו"ר התאחדות הקבלנים חיים פייגלין.

נקודת האור – חדווה אלמוג

יו"ר התאחדות הקבלנים חיים פייגלין מספר לחי פה על התחושות שלו ושל שאר היזמים והאדריכלים. "רב רובה של קהילת הבנייה בחיפה, היזמים, האדריכלים וכל הנוגעים בדבר, מיואשים ממה שקורה כרגע בעיר", הואר אומר. "גם בתקופת ראש העיר הקודם יונה יהב לא היה פשוט לקדם פרויקטים למגורים בחיפה. אמנם חדווה אלמוג היתה נקודת אור מאחר שתמכה והשתדלה לקדם, אבל אגף ההנדסה של חיפה לא מתפקד עוד מתקופת יונה יהב, זה לא חדש והמצב רק התדרדר מאז ונעשה עוד יותר בעייתי לרוב היזמים, הקבלנים והאדריכלים".

פייגלין ממשיך: "גם בכל הקשור להתחדשות עירונית, עיריית חיפה קפוצת יד, ובמקום לעודד ולאפשר הרחבה של זכויות בניה, כך שלפרויקטים תהיה היתכנות כלכלית ויוכלו לצאת לפועל, המדיניות היא דווקא לצמצם את זכויות הבניה למינימום, עד כדי כך שהיתכנות הפרויקטים היא גבולית למימוש".

"נראה שעיריית חיפה איננה ערה למצב המדורדר של רבים מהבניינים בעיר, שחלקם הגדול נבנה לפני 50-100 שנה והם מתפוררים להם בשקט", הוא אומר, "לא ירחק היום שגם בחיפה יתמוטטו בניינים כפי שקרה בחולון וברמת גן ואז מי ייקח על זה אחריות?"

המצב עכשיו מורכב יותר

לטענת פייגלין, המצב כיום, לאחר שסגן ראש העיר ויו״ר הוועדה המקומית מיכאל אלפר הודח מניהול ועדת המשנה לתכנון ולבניה, ולמעשה אין ממונה על תיק הבניה בעיר – נעשה מסובך עוד יותר.

החילופים בדרג הפוליטי במצב לא ברור

פייגלין מתייחס גם לסגן ראש העיר אביהו האן וסיעת הירוקים של חיפה:
"אינני יודע אם הירוקים תוקעים כל פרויקט בעיר. כיום מינויו של אביהו האן שאושר במליאת הוועדה המקומית כמחזיק תיק הבניה בעיר מעוכב על ידי היועצת המשפטית של העירייה.

אביהו אמנם בעל דעות ״ירוקות״ אבל למען הגילוי הנאות: גם אני, יו״ר ארגון הקבלנים מחוז חיפה, קבלן, מהנדס ויזם – בעל דעות ״ירוקות״. אחד התחביבים שלי הוא רכיבה על אופניים בשבילי היערות בכרמל ובארץ בכלל".

למיטב הבנתי כל מי שמכנה עצמו ״ירוק״ צריך לעודד בניה עירונית צפופה ככל הניתן ובוודאי שבהתחדשות עירונית יש להוסיף זכויות בצורה נדיבה ומרחיבה. זה האמצעי היחיד לשמור בצורה המקסימלית על השטחים הפתוחים. צריך להבין שכמדינת ישראל מכפילה את אוכלוסייתה מ-9 מיליון ל-18 מיליון תושבים, זה משליך גם על מחוז חיפה ואפילו על העיר חיפה עצמה.

בניה לגובה היא בניה ירוקה

לא ניתן יהיה שלא להפשיר שטחים פתוחים כלל, אך יש לעשות זאת במינימום הנדרש, מבלי לפגוע בערכי טבע ונוף וכל חטיבת קרקע צריכה להיות מנוצלת למקסימום הן בזכויות בניה והן בצפיפות, כדי להימנע מפגיעה רחבה בשטחים הפתוחים. אני מקווה שאת ההיגיון הזה יפנימו גם הירוקים בחיפה שאם לא כן, יביאו פגיעה רחבה בהרבה בשטחים פתוחים.

יש לייעל למכסימום את השימוש במשאב הקרקע בחיפה הן בהתחדשות עירונית והן בשטחים הפתוחים ולאפשר גם בניה לגובה וגם בקווי בניין שיאפשרו בניה עירונית צפופה ואיכותית כמקובל באירופה ובערי העולם האיכותיות. התבצרות עיריית חיפה בתפיסות הקיימות והמיושנות רק תגרום לסטגנציה כלכלית וחברתית בעיר לרבות הגירה שלילית והזדקנות האוכלוסיה".

שיחה עם יזם חיפאי שמעדיף להישאר אנונימי

כשמדברים עם יזמים, שומעים את אותו דיבור מיואש. "לעומת די הרבה יזמים, שאני עובד איתם ועובדים רק בחיפה", אמר לכתבת חי פה יזם בשנות ה-50 לחייו, שעוסק כבר 30 שנה בהתחדשות עירונית, "אני בונה גם מחוץ לחיפה. כשאני משווה כמה לוקח כל התהליך בחיפה מול ערים אחרות בצפון ובמרכז הארץ, זה לא ייאמן.

זה לא התחיל כמובן עם קליש רותם ולא ייגמר אחריה, אבל בתקופה הזו יש משהו שאני לא נתקלתי בו קודם. הכול שרירותי. אני יכול לקבל אישור לתמ"א ביום ראשון ולהציע הצעה זהה כמעט ביום שני ולא לקבל אישור. לוועדות מקומיות וועדות המשנה לתכנון ובנייה אני בכלל לא הולך בעצמי.

אפשר לקחת בניין אחד ולהרים כל כך הרבה התנגדויות סביבו, סתם כי לא מתאים לי שתהיה לי עכשיו שנתיים בנייה ליד הבית. אבל אם עושים תמ"א בבניין שלי ואני ארוויח מזה, עכשיו הכול בסדר. אני באמת מכבד ומעריך מאוד את אביהו האן, אבל צריך להבין גם את היזמים. אנחנו משקיעים השקעה אדירה של זמן וכסף בפרויקט, ואז הוא נתקע לשנים בגלל התנגדויות שאין בבסיסן כלום. זה מאוד בולט ברחוב הירקון. כל תמ"א מתחיל מחדש – שיהיו יותר מכוניות ונפח התנועה יגדל. מה רוצים, שלא יבנו בעיר הזאת? יש לי חברים שכשאני אומר שגדלתי בחיפה ואני ממשיך לעבוד פה לא מבינים אותי, אבל זה הבית שלי והוא יקר לי. אני פשוט מקווה שזה ישתנה.

ייאוש גם בקבוצת האדריכלים

"כשקליש רותם נבחרה אני ועוד יזמים שמחנו", אומר יזם חיפאי שבונה בעיר כבר הרבה שנים, "אבל עכשיו יש בינינו הסכמה שמשהו לא טוב קורה בעיר שלנו, ואני לא מגזים. יש לנו קבוצת ווטסאפ לכל היזמים והאדריכלים ויש שם פשוט ייאוש. יזמים שוקלים להרים ידיים מחיפה, מחפשים לבנות מחוץ לחיפה בערים סמוכות, שהעירייה יותר משתפת פעולה. הרבה יזמים מתלוננים על כך שהכל תקוע בחיפה בשנתיים האחרונות. קליש רותם חרתה על דגלה את ההתחדשות העירונית, אבל בפועל לא מאפשרת או מאוד מעכבת אותה. להרבה יזמים יש בעיה מול מנהל הנדסה. אין התחלות בנייה. מתחמים של התחדשות עירונית עומדים ללא בנייה. והירוקים מתנגדים לכל פרוייקט באשר הוא פרוייקט… והשחיתות בעירייה לכאורה והאטימות התיכנונית".

יהב דרדר את חיפה

"אני חייב לומר לך שליהב שמור כסא של כבוד במועדון הדמויות שדרדרו את חיפה ושימרו את הקיפאון בה במשך שנים ארוכות… בתקופתו העוינות להתחדשות שגשגה, אבל אצל קליש רותם יש אנדרלמוסיה תכנונית… אין לדעת מה יאושר ומה לא…

בקרב היזמים ישנה הרגשה כי סדר העדיפויות בעיר נקבע על ידי ילדי בית הספר היסודי בערב כתה ולא על ידי צוותי תיכנון שמבינים שעיר ללא התחדשות דינה להיזרק לאחור".

מעיריית חיפה נמסר בתגובה:

מנהל ההנדסה בעיריית חיפה מוביל עשרות תכניות בניה והתחדשות רחבות היקף בשכונות העיר הוותיקות. דבר המציב את חיפה במקום הראשון בארץ במספר הדירות הנמצאות בשלבי תכנון וביצוע במתחמי התחדשות עירונית ובסה"כ מתוכננות בשכונות אלה 32,342 דירות.

קידום התוכניות יצר תנופת יזמות חסרת תקדים בעיר אשר באה לידי ביטוי ב – 170 הצעות יזמיות המטופלות בימים אלה ע"י מינהל ההנדסה!

מדובר בהמשך למגמה שנרשמה בעיר גם בשנה שעברה שנת 2020 במהלכה אושרו 1960 יח"ד חדשות, לעומת 1338 יחידות דיור בשנת 2019.

כל אלה הביאו את הכנסות מינהל ההנדסה לשיא של כל הזמנים עם 214 מיליון ש"ח הכנסות לעומת 131 מיליון בשנת 2019 ו- 117 מיליון ₪ בשנת 2018.

בתוך כך, קובע גם דו"ח ההתחדשות העירונית לשנת 2020 שפורסם לאחרונה ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי חיפה הינה העיר המובילה בארץ במספר יחידות הדיור החדשות בתוכניות מתאר שכונתיות ובסה"כ מקדמת עיריית חיפה 32,342 יח"ד בתוכניות אלו.

עוד עולה מהדוח כי חיפה נמצאת במקום הרביעי בארץ במתן היתרים לפינוי בינוי עם 5 מתחמים ו-1739 דירות שקיבלו כבר היתרי בניה במסגרת זו.

ורק כדי להבין את המצב, נסתכל על כמה דוגמאות:

בשכונת בת גלים לאורך הטיילת, יש הרבה בתים ישנים שמחכים להפוך לבניינים חדשים. חלק נקנו על ידי יזמים וחלק נקנו על ידי אנשים פרטיים שחולמים לגור במרחק של כמה מטרים מהים. בינתיים הבנייה עוד לא התחילה. בבת גלים על שפת הים, הבנייה היא יותר מורכבת כי מעורב בה חוק החופים, שקובע כמה מותר לבנות ובאיזה מרחק משפת הים.

עוד דוגמה, שעלתה לדיון במליאת הוועדה המקומית האחרונה – מגרש ברחוב הירקון בשכונת שמבור. לטענת חברי מועצה, ההחלטה לגבי המגרש התקבלה בחצי שנה, זמן שיא עבור עיריית חיפה. חברי המועצה טענו בדיון שיש משהו חשוד, לכאורה, באישור המהיר והוא נובע מקרבה משפחתית של הקבלן לעובד עירייה. מ"מ ראש העיר נחשון צוק דחה את הטענות בשאט נפש. גם יו"ר ועד הבניין טען שהבניין נבנה בשנת 1958 והוא מלא בסדקים, והוא חושש שהבניין יקרוס לפני התמ"א. כך או כך, הוחלט להחזיר את הדיון בפרויקט לוועדת המשנה לתכנון ובנייה, בגלל הקלות, שניתנו לכאורה ומספר קטן מדי של חניות.

קשרים עם האנשים הנכונים בעירייה

"יש משהו, שאף יזם לא יגיד עם השם שלו", אומר אחד היזמים הפועלים בעיר, "בגלל שכולנו מצד אחד מקטרים, אבל מהצד השני מקפידים להיות ביחסים הכי טובים שאפשר עם העירייה, כי הם אלה שנותנים את ההיתרים. יזם שאין לו קשרים בעירייה, אין לו מה לחפש בעיר. אולי אני קצת מגזים, אבל לא הרבה. ברגע שיש לך קשרים עם האנשים הנכונים בעירייה, הם עובדים בשבילך ומקדמים את האינטרסים שלך. מי שאין לו קשרים, ימצא את עצמו שנים רודף אחרי ההיתר המיוחל. אני כבר לא מדבר על זה שיזמים משקיעים המון זמן וכסף בכל פרויקט, עוד לפני שהוא מגיע לשלב בקשת ההיתר, ואז הם עלולים למצוא את עצמם שנים בוועדות מקומיות ובוועדות משנה, ואם מתגלה שמדובר במתחם לשימור, ובעיר הזאת, בלי עין הרע, תזרקי אבן ובוודאות תפגעי בבניין שהאדריכל הנודע רוזורוב בנה, זה אסון. משקיעים המון עבודה כדי לשכנע את כל הדיירים, מכינים הדמיות מפורטות ובסוף זה מתחם לשימור והוא לא כלכלי.

בחיפה יש גם כמה דברים ייחודיים, כמו דיירים שלא יחתמו ליזם אם יווצר אצלם הרושם שהשכן שלהם מלמעלה קיבל 2 ס"מ יותר מהם במרפסת וגם איזו יכולת לא להיות מרוצים משום דבר אף פעם, דבר שבאמת לא רואים בערים אחרות בכזו עוצמה. אבל אין מה לעשות, זה מה שיש ועם זה ננצח".

כל העסק תקוע

"לאימא שלי יש דירה ברחוב המגינים", אומרת תמר תושבת העיר לחי פה, "לפני שנים, משהו כמו 7 שנים אם לא יותר, הגיע יזם והחתים את אימא שלי על אישור לעשות תמ"א בבניין. ממה שאנחנו יודעים יש ליזם למעלה מ-70% חתימות של דיירים. עכשיו אימא שלי מתקשרת אליי בבהלה, ושואלת האם הבניין שלה בטיחותי. אני לא יודעת מה לענות לה. זה לא מעניין אותי כן קליש או לא קליש, מעניין אותי לראות שמקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית בבתים שהם כל כך ישנים, שהם מסכנים את הדיירים. אנחנו בקשר עם עורך הדין שמלווה את הפרויקט ומדי פעם אני מרימה לו טלפון כדי לשמוע אם יש חדש, ותמיד אותה תשובה. כל העסק תקוע, אין שום התקדמות. אני מרגישה, שפשוט מחכים שיהיה אסון ואז יתחילו לקדם את הפרויקטים האלה וחבל. הכתובת על הקיר, צריך רק צריך לקרוא אותה".

ולא נשכח את חביבה רייך…

אי אפשר לסיים כתבה על נדל"ן בחיפה בלי לדבר על רחוב חביבה רייך. חביבה רייך היה המתחם הראשון בעיר שהלך להתחדשות עירונית, ורבים זועקים כי נעשתה בה כל טעות אפשרית.

מה לא עשו שם? עיבוי-אידוי-פינוי-בינוי והיום נדרשים עצבים מאוד חזקים וסבלנות של פיל, כדי לגור שם. תושבי חביבה רייך המקוריים, לא אלה שהגיעו אחרי ההתחדשות העירונית, נזכרים בערגה בימים שלפני ההתחדשות העירונית. היום יש ברחוב בעיית חנייה חמורה, כי חלק מהבתים הם עם חניה אחת ושני רכבים. בחלק מהבניינים היזמים לא הצליחו להשיג אפילו מחניה אחת לדירה, וכשמכפילים את זה במספר הבניינים החדשים ברחוב, מבינים את עומק הבעיה. בעיה נוספת היא שהתושבים ברחוב גרים כבר עשור באתר בנייה והסוף לא נראה באופק. בנוסף, הרחוב פקוק מאוד בשעות מסוימות ולטענתם של תושבים על אף כל הבעיות והרצון הטוב של העירייה לסייע, קשה למצוא מוצא מהמצב שנוצר.