"דירת תמורה בתל אביב אינה שווה לדירת תמורה בעין הים"
בפברואר 2020 פרסמה הועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית חיפה החלטה מגבילה את גודל דירות התמורה בפרויקטים של פינוי בינוי ל-12.5 מטרים. עמותת שומרי הסף, בראשה עומדים ליאור דץ ואורי שילה עתרה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, נגד ההחלטה. היום התקבל פסק דין, מאת כב' השופט נאסר ג'השאן, אשר מבטל לחלוטין את ההחלטה. פסק הדין המלא מצורף בסוף הכתבה – לעיונכם.
בראיון לאולפן חי פה אומר עו"ד ליאור דץ: החלטת עיריית חיפה פגעה בחופש ההתקשרות החוזית שבין תושבי העיר לבין היזמים והקטינה את הכדאיות לתושבים, לוותר על דירתם לטובת הריסה ובינוי. מסתמן כי פסק הדין הזה הנו תקדימי ומבטל החלטות של עיריות נוספות ברחבי ישראל.
צפו בראיון המלא עם עורך הדין ליאור דץ. באולפן – ירון כרמי.
עו"ד ליאור דץ בראיון בלעדי ומלא על פסק הדין בנוגע לדירות התמורה בהתחדשות עירונית
עו"ד דץ לחי פה – תקציר הפסיקה:
- עירייה לא יכולה להתערב בדיני חוזים בין יזם לדייר. על כך הודיעה העירייה עוד בדיון קדם המשפט שהיא לא התכוונה לעמוד בין הדייר ליזם.
- השופט התייחס בפסיקה גם לעניין הפרוצדורלי: העירייה לא פרסמה את התכנית הזאת לעיון הציבור ובכך יש פגם מהותי בתהליך שיתוף ציבור הנוגע לכל דירות התמורה בעיר.
- התמורה לא יכולה להיות אחידה בין חיפה לתל אביב, מכיוון ש-12 מטרים במרכז תל אביב אינם זהים ל-12 מטרים בעין הים. כלומר, עיריית חיפה לא קיבלה החלטה על בסיס עובדתי, המתייחס לערך הדירות וערך הקרקע לפי שכונה. הדייר שמסכן את ביתו ומעביר אותו לקבלן להריסה – זכאי לתמורה הולמת, לכן, כאשר ערך הקרקע נמוך, הדייר זכאי וחייב לדרוש דירה גדולה יותר עבור הנכס שבוא מעביר ליזם.
מעיריית חיפה לא נמסרה תגובה
תגובת מוטי בליצבלאו (הירוקים של חיפה), לחי פה:
אביהו האן ואנוכי הגשנו הסתייגות מתוכנית זו – בעת שבאה לדיון במליאת ועדת התכנון והבניה.
עיקרי ההתנגדות:
מטרת התוכנית אכן לצמצם אי הודאות לגבי התמורה שיקבל בעל דירה בעת פינוי ובינוי, ולהגדיר את רמת הציפיות שלו.
ההתנגדות הייתה לכך שהתוכנית עוסקת רק בדירות התמורה ולא מגדירה קווים מנחים בנוגע לכל הדירות בפרויקט פינוי בינוי.
מאחר שהתוכנית תשפיע על אוכלוסיות רבות בעיר, יש לה משמעויות רבות לעומק חייהם של משפחות ואנשים רבים, וגם לקבלנים. לכן, חייבים להתנהל איתה בזהירות, תוך שיתוף ציבור אמיתי . בפועל לא שיתפו נציגי דיירים בשכונות רבות את ועדי השכונות אפילו לא את היזמים והקבלנים.
שוב התקבלה כאן החלטה חד צדדית, ללא שיתוף אמיתי , בדיוק כפי שפסק בית המשפט.
ליקויים רבים בתוכנית , למשל:
אינה מספקת חניה אחת לפחות לכל דירת תמורה.
אינה נותנת מענה לדיור מוגן, לצעירים, דיור להשכרה.
אין התייחסות לתמהיל הדירות בפרוייקט, נעדרת שילוב ועידוד השארת אוכלוסיה הקיימת במרחב התכנון.
חסרים היבטי שיפור התשתיות העירוניות , עידוד התחבורה ציבורית ועוד.
דרשנו להחזיר התוכנית לשולחן השרטוט.
מדובר בתכנית בוסר – עשוי בשיטת החפיף.
אנו רואים כי אכן בית המשפט הבין בעצמו את מה שאמרנו בדיון.
ויש לכך השלכות רבות לגבי תוכניות מדיניות רבות שעולות בעת האחרונה לדיון במועצה.
"בעלי הדירות" הם ממש לא "האנשים הכי מסכנים בארץ" כמו שאומר מר דץ. יש גם אנשים שאינם בעלי דירות. העיר שייכת גם להם.
שנית, לא מדובר רק ב12.5 מטר, אלא ב12.5 מטר פלוס ממ"ד כלומר- 25 מ"ר.
ומה עם טירת כרמל ? שם הכול פרוץ
יש מומחים רבים שגורמים לשכונות האלה להתפורר וזו מומחיותם. יונה יהב עשה כנס תושבים ב 2015 ומאז, שום דבר לא זז. סוף סוף באה ראש עיר מצויינת והיא תזיז את הנושא החשוב. עירעור בבית משפט עליון נדרש ויהיה, וה "מומחים" ראוי שימתינו להחלטתו.
ומרחיקה מהם את הסיכוי לפינוי בינוי.בטיעון נאמר ובצדק שערך קרקע בחיפה אינו שווה לזה שבת"א,וצריך לראות את זה גם בהיבט של היזם,האם הוא יכנס לפינוי בינוי שהעלויות שלו הן אדירות עם יותר מ12.5 מטר תוספת לדייר? .סביר שזה לא יהיה לו כלכלי והדיירים יישארו לגור ברכבות עוד 30 שנה.אלא אם כן מדובר בתוספת(תמא 38)ששם העלויות קטנות בהרבה.לדעתי דיירים שחותמים ליזם על 12.5 מטר בחיפה הסיכוי שלהם לפינוי בינוי גבוה יותר.כי כלכלית המוטיבציה של היזם עולה.כך או כך אינני מבינה מה הנושא קשור לעירייה ומדוע לעגן את זה בחוק.הם יכולים לאשר/לפסול תוכנית שחורגת בבקשה להיתר וההתערבות שלהם מיותרת ולא מובנת.
ברוך השם . שיש אנשים טובים שנילחמים עבורנו . מי הם שיקבעו לי כמה שווה הבית שלי ולמה אף אחד לא שואל את בעלי הדירות מה הדרישה שלהם . מי שחושב שהוא וועד של שכונה ללא מכתבים אישים לבעלי הדירות וקובע לעצמו שהוא וועד יכול לדבר רק בישמו . לא יתכן שבניין של 16 דירות רכבת בגובה של 2 קומות על שטח של 2 דונם שווה כמו ביניין רכבת 4 קומות 32 דירים על שטח של 2 דונם אותו שטח . אני לא מביין למה בית פינתי של 2 הקצוות של הבניין אם 3 כיווני אויר שווה לבית אמצאי בבניין .בנוסף למה הבית הכי עליון לא יקבל פנטהוז מהקבלן . בנוסף לאן ילכו כל הדיירים שהיום משלמים 400 שח ארנונה לחודשים ובבניין חדש ישלם פי 3 ובנוסף חברת אחזקה . ואיפה לשלם חשמל למעליות ותיקונים כולל מים .
סוף מעשה במחשבה תחילה.
כל הכבוד למוטי בליצבלאו (ולירוקים של חיפה) אשר מקדישים זמן ומחשבה ורואים נכון את טובת העיר והתושבים (שיתוף ציבור).
יישר כוח.
הקשבתי בעיון לראיון. ראיון חברתי ותכנוני נכון. יש לי כמה השגות על חלק מדבריו. אבל להצדיע למשרד עו"ד שהגיש את העתירה וניצחו בדין.
כל הכבוד לעוסקים בדבר ולשופט האמיץ.
ראוי גם היה לחקור לעומק מה האינטרס לתעשה הזוי זה של עירית חיפה.
התחדשנות נפלאה. לילה טוב