תמ”א 38 בסכנת ביטול כאשר ישנן 96,000 דירות ללא ממ”ד בחיפה • מסתמן שינוי כיוון בעמדת המדינה • פרשנות • עידו מורג

במאי 2020 תצטרך המועצה הארצית לתכנון ובניה להחליט האם להאריך את תכנית המתאר הארצית (תמ”א) 38 ב – 5 שנים נוספות או לבטלה. 
מדברי מנכ”לית מנהל התכנון עולה חשש ואי וודאות לגבי עתיד תמ”א 38. אמנם ההחלטה היא בידי המועצה הארצית, אך לעמדת מנהל התכנון, הכפוף לשר האוצר, משה כחלון, השפעה ניכרת על החלטה זו.

עיבוי בינוי התחדשות עירונית בחיפה (צילום: ירון כרמי)
עיבוי בינוי התחדשות עירונית בחיפה (צילום: ירון כרמי)

דלית זילבר, מנכ”לית מינהל התכנון:

התכנון הנקודתי לחידוש בניין הוא לא פתרון לכלום והוא עושה נזק. לכן יצאנו למכרז גדול, לתכנון של שכונות גדולות ומרכזי ערים ברשויות מקומיות, כדי שהעיר תוכל לקבל כל מה שסביבה עירונית נכונה צריכה ולכן מבחינתנו תמ”א 38 בקונסטלציה הנוכחית מסיימת את הדרך.

מסתמן שינוי כיוון בתכנית המדינה לחיזוק מבנים

עמדת ראש מנהל התכנון היא שתמ”א 38 יוצרת בעיות רבות מבחינה תכנונית ואינה נותנת פתרון תכנוני מקיף והוליסטי לשכונות הוותיקות במרכזי הערים ולכן, יש להשקיע יותר במתחמי פינוי בינוי גדולים, הנותנים מענה רחב לצורכי התכנון ולצורכי ציבור, ע”י תכנון מקיף מודרני, הכולל עירוב שימושים במתחם שלם.

פינוי בינוי ברחוב יציאת אירופה בחיפה (צילום: עיריית חיפה)
פינוי בינוי ברחוב יציאת אירופה בחיפה (צילום: עיריית חיפה)

תהליך של חיזוק או הריסת מבנה

עמדת מנהל התכנון נראית הגיונית ונכונה, אבל האם היא עומדת במבחן המציאות? לא בדיוק! אמנם במצב אידאלי ואוטופי נעדיף, כמובן, את האופציה של מתחמי פינוי-בינוי, אך ישנם מקומות שאופציה זו אינה ישימה עבורם.
ישנם מגרשים רבים במרכזי הערים שהאופציה היחידה שיעברו תהליך של חיזוק או הריסת המבנה הינה תמ”א 38. (במסלול של חיזוק הבניין הקיים או במסלול של הריסה ובניה מחדש).

פתרון מתחמי פינוי – בינוי

פינוי בינוי הוא פתרון תכנוני של הריסת מתחם ובניית מתחם אחר, חדיש ומוגן מפני רעידות אדמה. למרבה הצער, זהו פתרון שלא מתאים לכל אזור או שכונה ולכן האלטרנטיבה היא אחת משתיים: או שהמדינה תכניס יד לכיס ותממן את הבינוי (מה שלא יקרה) או תמ”א 38 על צורותיה השונות (חיזוק מבנים).

לאלו שאינם בקיאים בתחום, אמחיש את הנושא בצורה הקרובה לנו, החיפאים:

שכונת קריית אליעזר היא מקום אידאלי למתחם פינוי בינוי, מכיוון שמדובר על בנייני רכבת, בני 4 קומות, המתפרסים על מגרשים גדולים, המאפשרים ליזמים לאחד מס’ בניינים למתחם אחד גדול, לבנות מגדלים ולתכנן את כל האזור מחדש. 
לעומת זאת, ברכס הכרמל, הבניה צפופה יותר, המגרשים קטנים יותר ונבנו בתקופות שונות. ברוב רובם של המקרים, לא ניתן מעשית לחבר בין הבניינים ולייצר מעין מתחם. לכן הפתרון היחידי לבניינים כאלו הוא תמ”א 38 המותאם לאותו בניין. מכאן, אי הארכת תמ”א 38 ב-5 שנים נוספות, תהווה גזר דין מוות עבור אותם בניינים שבמוקדם או במאוחר יקרסו, אם וכאשר תקרה, חלילה, רעידת אדמה. אם לא די בסיכון מרעידת אדמה, הרי שמתווסף גם ההיבט הביטחוני שכל תושבי העיר חוו על בשרם בשנת 2006 – איום הטילים. לכן, רצוי שבכל בית בישראל יהיה ממ”ד.

המשך תהליך ההתחדשות העירונית

לפי נתוני התאחדות בוני הארץ, ישנם בעיר חיפה כ 96,000 בתים ללא מ”מדים.
זוהי אחריותם של קובעי המדיניות ברמה הארצית, אבל גם ברמה התכנונית, להמשיך את תהליך ההתחדשות העירונית על כל גוונים בכל הכוח. מדובר בדיני נפשות!

הנה דוגמה להמחשת המצב – מתחם על רכס הכרמל – ליטאניס 11

ליטאניס 11, חיפה (צילום: עידו מורג)
ליטאניס 11, חיפה (צילום: עידו מורג)

ליטאניס 11, חיפה:
בניין זה לא יכול להיכלל במתחמי בינוי פינוי. רק תכנית תמ”א 38 יכולה להיות רלוונטית במקרה זה.
אם כך,
מה אפשר לעשות כדי לשפר את המצב?
האם לחפש בעיה לכל פתרון זוהי מנהיגות?

נדרשת מנהיגות תכנונית
כל מי שעיניו בראשו, ער לבעיות הצפיפות והעומס על התשתיות שיוצרת תמ”א 38. האם הפתרון הוא לבטל את התכנית לחלוטין? זה פתרון קל מידי.
להפוך את היזמים שמשקיעים ימים כלילות ולוקחים סיכונים בבניית פרויקטים לאויבי העם?
אלה הפתרונות הפופוליסטים והקלים, אלו הם לא פתרונות של מנהיגות.
היזמים וחברות הבניה הם חלק מהפתרון, לא הבעיה.

אפשר לקחת דוגמה מראש עיריית טירת כרמל, מר אריה טל, שהעביר את ההכנסות העצומות מאגרות הבניה והיטלי ההשבחה שנכנסו לקופת העירייה, מבניית שכונת “גלי כרמל”, להשקעה בשכונות הוותיקות, כך שכל חלקי העיר ייהנו מתנופת הפיתוח.  

אריה טל ראש עיריית טירת כרמל (צילום: סמר עודה כרנתינג'י)
אריה טל ראש עיריית טירת כרמל (צילום: סמר עודה כרנתינג’י)

אריה טל, ראש עיריית טירת הכרמל:

בעקבות תהליך הפיתוח, העיר תזכה למענק של  כ 200 מיליון ₪ במסגרת פרויקט ‘חדש מול ישן’. הכספים יתועלו כולם לטובת שיקום השכונות הוותיקות וסיוע לאוכלוסיות החלשות שגרות בהן.
גלי כרמל - טירת כרמל - מאי 2018 (צילום - ירון כרמי)
גלי כרמל – טירת כרמל – מאי 2018 (צילום – ירון כרמי)

גם בחיפה עם ניהול נכון והאצת מתחמי פינוי הבינוי בנווה דוד, שפרינצק, קריית אליעזר ובת גלים, בד בבד עם בניית שכונות מורדות לינקולן והמשך נאות פרס, מדובר בהזדמנות אדירה להגדיל את הכנסות העירייה ואת אותן הכנסות וכמו בטירת הכרמל, לנתב אותן לטובת חידוש התשתיות בשכונות הוותיקות בהדר, בכרמל ובנו”ש.

 כמובן שאלה הם תהליכים מורכבים ביותר, אך כל בעיה זו הזדמנות וכדי שזה יקרה, צריך מנהיגות מקומית עם חזון, כזו שתדע לאחד את כלל כוחות השוק ואת משרדי הממשלה למטרה משותפת.

נד"לן בחיפה. עידו מורג. ההערכות התאחדות בוני הארץ על פי נתוני הלמ"ס
נד”לן בחיפה. עידו מורג. ההערכות התאחדות בוני הארץ על פי נתוני הלמ”ס
עידו מורג מנכ"ל ובעלים מורג נכסים-חיפה תיווך שיווק וייעוץ בנדל"ן
עידו מורג מנכ”ל ובעלים מורג נכסים-חיפה תיווך שיווק וייעוץ בנדל”ן

6 תגובות
  1. ירון חנן אמר/ה

    מאמר מנקודת ראות אינטרסנטית לצד אחד שמחמיצה את הבעייתיות הרבה של תמ”א 38 ומסתירה עובדות הפוכות שמקלקלות את התיזה של יזמי התמ”א ואנשי הנדל’ן…אני לא מאשים אותם, האינטרסים שלהם ברורים, הבעייה בממשלה שמתעלת מהבעיה ומצפה שאנשי נדל’ן יעשו את העבודה במקומה. יש פה כשל שוק קלאסי וחוסר הבנה אורבאנית. יש בארץ לא מעט ראשי ערים נבונים שקלטו את הנושא ולא רוצים שהעיר שלהם תתפתח רק על פי שיקולי היזמים ותועלתם העסקית!

  2. עידו מורג אמר/ה

    תודה על התגובה. במאמר נגעתי גם בבעיות שהתמ”א מייצרת ובדרכים לפתור אותן. איך אתה מציע לטפל בבניינים מתפוררים שבחלק מהמקרים גם ממוקמים על צלע ההר?

  3. עוזיאל לוי אמר/ה

    אחד פתרונות הוא שינוי מדיניות עירייה בנוגע להקלות של חריגה מקו בניין. יש הרבה מגרשים שבהם אין כדאיות כלכלית לתמא רק בגלל צורת המגרש ומיקום קווי הבניין בו למרות ששטח המגרש הכולל גדול מספיק. עוזיאל לוי הוא מנכ”ל משותף של חברת “בידיים טובות” חברה לניהול נכסים ויזמות נדל”ן בחיפה.

  4. איריס אבוטבול אמר/ה

    אני מתגוררת בקרית אתא בחפץ חיים אנו רצינו לעשות תמא 38 לקחנו יזמית שלמנו כל דייר 50000 ש”ח התחלנו ללכת לעיריה שלנו אבל לא נתנו לנו לעשות את הפרוייקט כי הראש העיר שלנו לא נותן לעשות בכלל.
    וחבל מאד שבקרית אתא לא נותנים לעשות שחלק מהדיירים מוכנים לדלם בכדי שהיה מיגון טוב לגירות שלנו.

  5. טל אלון אמר/ה

    עידו,

    אין ספק שמבנים רבים בעיר זקוקים לשיקום מבני וחיצוני,

    כתבת יפה
    לדעתי דרושה כתבת המשך שמציגה את עמדתו של מומחה מהטכניון לחוזק מבנים מה באמת אומר המחקר על חיזוק מבנים קיימים לעומת פינוי ובינוי מחדש.
    בנוסף חסר המודל הכלכלי שמציג את הכדאיות העקרונית של פרויקטים כאלו תחת המחירים המקובלים בחיפה גם בהתייחסות לחיזוק וגם בהתייחסות לפינוי בינוי.
    לדעתי הפרויקטים של החיזוק מעבר לכך שיוצאים מהם מבנים די כעורים עם הקלות רבות של חניה ותשתיות גם אינם פרקטיים ברוב המקרים למגורים תוך כדי.

  6. עידו מורג אמר/ה

    תודה טל, אני אעשה סדרת כתבות בנושאים הללו. לגבי העניין של החיזוק מול הריסה ובניה מחדש. לפי מומחים שאני דיברתי איתם תמ”א חיזוק לא תעמוד ברעידת אדמה חזקה, בניין חדש מהיסוד כן אמור לשרוד. היום רוב היזמים הולכים על מסלול תמ”א 38/2( הריסה ובניה) מבחינה תכנונית/ כלכלית בניין שנבנה מהיסוד הוא הרבה יותר איכותי ולכן גם יותר קל למכור את הדירות.

הגב לכתבה

אורח: כתובת האימייל שלך לא תפורסם • ניתן להירשם לאתר כאן למעלה ואז התגובה מאושרת באופן מיידי.