התחדשות עירונית – בתי הקולנוע הדר ורון: פרויקטים חדשים של מגורים ומסחר

(חי פה) – תפקיד התקשורת הוא לסקר ולא לחלק ציונים, אך קשה להתעלם מהעובדה שבעלי המבנים של קולנוע הדר וקולנוע רון מובילים בימים אלה מהלך משמעותי של שיקום מבנים היסטוריים ומוזנחים, מהלך שעשוי להחזיר עטרה ליושנה ולהשפיע לטובה על המרחב העירוני כולו. שני בתי הקולנוע, שהיו בעבר מוקדי תרבות מרכזיים בחיפה, עומדים כיום בפני שינוי דרמטי: קולנוע רון בדרכו להפוך למתחם מעונות סטודנטים, וקולנוע הדר מתוכנן להפוך למגדל מגורים, מלונאות ומסחר תוך שימור חזיתו ההיסטורית. לצד שני הפרויקטים הללו, עדיין עומדים ברחבי העיר מבני קולנוע נוספים: עממי, מוריה, שביט, אורה, חן ואחרים, שנותרו נטושים ומוזנחים, ומחכים להזדמנות דומה.

קולנוע רון: מהזנחה רבת שנים למתחם מעונות סטודנטים

קולנוע רון, הממוקם ברחוב החלוץ בשכונת הדר, היה בשנות ה־70 אחד ממוקדי הבילוי המרכזיים של חיפה. האזור כולו שגשג סביבו: בתי קפה, חנויות, תנועה ערה של תושבים ומבקרים. אך בעשורים האחרונים המבנה עמד נטוש, מגודר ומסוכן, ללא שימוש וללא תחזוקה.

הפרויקט החדש, שמקדם היזם אריה אקהויז, באמצעות חברת סינמה רון (אשד), מבקש להפוך את המבנה למתחם מעונות סטודנטים מודרני. המיקום, בכניסה הדרומית לשוק תלפיות, נחשב אסטרטגי, והפרויקט משתלב במגמה רחבה של התחדשות אזורית. התוכנית שמקדמת את פרויקט מעונות הסטודנטים בקולנוע רון, אינה נושאת מספר תכנית רשמי שפורסם לציבור ולכן היא מזוהה במסמכים ובדיונים כ־“תוכנית קולנוע רון” או “הסבת קולנוע רון למעונות סטודנטים”. מספר תכנית ניתן רק כאשר מדובר בתוכנית מפורטת שמופקדת בוועדה המחוזית, וזה אינו המצב בפרויקט קולנוע רון. במקרה של קולנוע רון מדובר בהליך של היתר בנייה ולא בתוכנית חדשה, ולכן אין לתכנית מספר רשמי.

החלטות הוועדה המקומית: שימור, חיזוק והחזרת חיים למבנה

בשנת 2021 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הבקשה להיתר, תוך הדגשה של חשיבות שימור חזיתות המבנה המקוריות. אחת ההחלטות הבולטות הייתה העתקת עבודת המוזאיקה של האמן עמנואל סלע, המוצגת כיום על חזית הקולנוע, אל חזית הפונה לרחוב סוקולוב, כדי לשמר את הערך האמנותי וההיסטורי של המבנה. הוועדה ציינה כי המבנה המוזנח מהווה מטרד קשה ופוגע באיכות החיים של תושבי הרחוב. לכן, חיזוקו ושיקומו נתפסו כצעד חיוני להתחדשות שכונת הדר.

התנגדויות הדיירים והכרעת ועדת הערר

דיירי אגף המגורים הצמוד לקולנוע רון הגישו ערר על ההחלטה, בטענה כי חיזוק אגף הקולנוע בלבד עלול לפגוע ביציבות המבנה כולו. הם דרשו כי גם אגף הדירות יעבור חיזוק ושיפוץ. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי אין מניעה לאשר את השימוש למעונות סטודנטים, שכן הוא תואם את התב"ע החלה על הקרקע. לגבי סוגיית החיזוק, נקבע כי ניתן לבצע חיזוק של אגף הקולנוע בלבד, בתנאי שיועץ קונסטרוקציה מטעם הוועדה המקומית יאשר זאת בחוות דעת מקצועית.

שינוי ההיתר של קולנוע רון: שילוב דירות למכירה

לאחר אישור ההיתר, פנו היזמים בבקשה לשינוי נוסף: הסבת חלק קטן מהיחידות, חמש מתוך 28, לדירות למכירה בשוק החופשי. המטרה: לאפשר גיוס מימון להקמת הפרויקט. הפרויקט כולל 28 יחידות מגורים, יחידת אב בית, שטחים משותפים, חדר כושר, טריבונה להקרנה, בית קפה, מסעדה, גלידריה, מכבסה ומשרדים קטנים להשכרה. על גג המבנה יוקם שטח של 400 מ"ר לאירועים, תוספת משמעותית לאופי הקהילתי של המתחם.

נתוני הפרויקט החדש: ממבנה קולנוע למתחם מעונות מודרני

שינוי שימוש של מבנה הקולנוע למעונות סטודנטים

הפרויקט להחלפת קולנוע רון נשען על נתוני המגרש הקיים, ששטחו 1,624 מ"ר, כאשר מבנה הקולנוע עצמו משתרע על 510 מ"ר. בזכות זכויות הבנייה המאושרות יעמוד היקף הבנייה הכולל על 2,273 מ"ר, אך השטח הבנוי בפועל למגורים ולמסחר יגיע ל־4,264 מ"ר — מהם 2,634 מ"ר באגף המגורים ו־1,630 מ"ר באגף המסחר. מהות הפרויקט כוללת שינוי שימוש של מבנה הקולנוע למעונות סטודנטים, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, תוספת קומה אחת בשטח של 420 מ"ר בתוך מעטפת הבניין הקיים, הוספת מיגון ומעליות, וכן שיפוץ מקיף הכולל שינויים פנימיים והתאמת חזיתות המבנה לשימור אדריכלי.

קולנוע הדר: פרויקט נוסף ושאפתני בלב ואדי סאליב

קולנוע הדר, הממוקם בצומת הרחובות קיבוץ גלויות, הקטר ופל־ים, הוא מבנה בעל חשיבות היסטורית רבה. כיום הקולנוע נמצא בבעלות של יוסף סיונוב. הקולנוע תוכנן בשנות ה־40 על ידי האדריכל מקסמיליאן רומאנוב ושימש כקולנוע ערבי בשם "אל נאסר". בשנת 1949 הוסב לקולנוע יהודי, ובשנות ה־80 הפך למועדון "נוקטורנו". מאז הוא עומד נטוש.

תכנון עירוני: בין חזון למציאות

האזור כולו עבר שינוי תכנוני בשנת 1995 במסגרת תוכנית חפ/1601, שנועדה להפוך את ואדי סאליב מאזור מלאכה ומסחר לאזור עסקים. בפועל, מעט מאוד השתנה. תוכנית המתאר חפ/2000 מייעדת את הקרקע לשימושים מעורבים: מסחר, בילוי, משרדים, מלונאות ומגורים, אך רק כעת מתחילים לראות תזוזה ממשית. הפרויקט של קולנוע הדר מבקש לממש את החזון הזה: שילוב בין שימור היסטורי לבין פיתוח מודרני, תוך יצירת מוקד עירוני חדש.

הוועדה המחוזית חיפה צפויה לדון בהפקדתה של התכנית, שבמסגרתה יוקם מגדל, שיהיה מתחם מעורב שימושים הכולל מגורים, מלונאות, מסחר ושטחי ציבור. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת יוסף בעל החלומות, נמצאת בשלב טרום‑הפקדה, וכעת נבחנת על ידי הוועדה המחוזית לצורך קידומה להליך סטטוטורי מלא.

אחד העקרונות המרכזיים בפרויקט הוא שימור חזית המבנה המקורית. החזיתות יעוצבו ברוח המבנה ההיסטורי, ויוצב שלט שיספר את סיפורו. המטרה היא לשמר את הזיכרון העירוני של המקום, גם כאשר המבנה מקבל חיים חדשים.

קולנוע הדר: מתחם מעורב שימושים בלב ואדי סאליב

התוכנית החדשה לקולנוע הדר, שתעלה לדיון בוועדה המחוזית חיפה, מציעה להפוך את המבנה הנטוש למתחם עירוני משולב הכולל מגורים, מלונאות, מסחר ושטחי ציבור. המגרש, הממוקם ברחוב קיבוץ גלויות באזור שוק הפשפשים, צפוי לעבור שינוי משמעותי לאחר עשרות שנים של הזנחה. על פי התוכנית, שתוגש על ידי חברת "יוסף בעל החלומות", ייבנה במקום מגדל בן 12 קומות הכולל כ־100 דירות, כ־80 חדרי מלון, 400 מ"ר של שטחי ציבור ו־750 מ"ר של שטחי מסחר, לצד חניון תת־קרקעי. התכנון נשען על ייעודי הקרקע הקיימים בתוכנית המתאר חפ/2000, המאפשרים שימושים מעורבים של מסחר, בילוי, משרדים, מלונאות ומגורים.

שימור חזית היסטורית ושילוב חדשנות אדריכלית

אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא שימור חזיתו ההיסטורית של קולנוע הדר, שפעל משנות ה־40 ועד סוף שנות ה־70 ושימש מאוחר יותר כמועדון "נוקטורנו". החזיתות יעוצבו ברוח המבנה המקורי, ויוצב שלט שיספר את סיפורו ההיסטורי של המקום. המבנה החדש יכלול קומת מסחר פעילה, מעליה שטחי ציבור, שלוש קומות מלונאות ותשע קומות מגורים. בנוסף, התוכנית כוללת ארבע קומות חניון תת־קרקעי, גישה נפרדת לשטחי הציבור ושילוב פתרונות מודרניים שיאפשרו למבנה להשתלב במרקם העירוני המתחדש של ואדי סאליב. מדובר בפרויקט שמבקש לא רק לשקם מבנה נטוש, אלא גם להחיות מחדש אזור בעל חשיבות היסטורית וקהילתית.

מבני קולנוע נוספים: הזנחה שמחכה להזדמנות

לצד שני הפרויקטים הללו, בחיפה מבני קולנוע נטושים, רבים: עממי בנווה שאנן, מוריה בשדרות מוריה, שביט במרכז הכרמל, אורה וחן בהדר. כל אחד מהם הוא עדות לעבר תרבותי עשיר, אך גם להזנחה רבת שנים.

תושבים רבים מקווים שהצלחתם של קולנוע הדר וקולנוע רון תסמן מגמה חדשה: שיקום מבנים היסטוריים במקום הריסה, והחזרת חיים למוקדים עירוניים שנשכחו.

התחדשות עירונית שמחזירה תקווה

שני הפרויקטים מצביעים על שינוי משמעותי בגישה העירונית: במקום להותיר מבנים היסטוריים להתפורר, יש ניסיון אמיתי לשלב שימור עם פיתוח. אם המגמה תימשך, ייתכן שחיפה תצליח להחזיר לעצמה חלק מהקסם שאפיין אותה בעבר, עיר של תרבות, בילוי, קהילה ומרחב ציבורי חי.