מחירי הדירות בחיפה עולים בחדות ואיך משפיעה המלחמה על שוק הנדל"ן בעיר?

(חי פה נדל"ן) – נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מגלים כי חיפה נמצאת במקום ה-15 במכירת דירות חדשות, בתקופה שבין חודשים מרץ – מאי 2024. בחודשים אלו נמכרו בחיפה 260 דירות חדשות. בהשוואה לחודשים דצמבר 2023 – פברואר 2024, בהם נמכרו בחיפה 234 דירות חדשות, מדובר בעלייה של 11.1%. הערים שעוקפות את חיפה מבחינת מכירת הדירות החדשות, הן נתיבות, רמת גן, אופקים, עכו, לוד, אשקלון ועוד.

דירות יש שנייה

דו"ח הלמ"ס חושף גם נתונים מעודדים – כאשר חיפה נמצאת במקום השני מבחינת מכירת דירות יד שניה. בחודשים מרץ – מאי 2024 נמכרו בחיפה 829 דירות יד שנייה לעומת 806 דירות יד שנייה בחודשים דצמבר 2023 – פברואר 2024. מדובר בירידה של 1.9%. העיר היחידה שעוקפת את חיפה מבחינת מכירות דירות יד שנייה, היא ירושלים. יש לציין, שבפעם הקודמת שהתפרסמו נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חיפה היתה במקום הראשון במכירת דירות יד שנייה.

כמה דירות חדשות נשארו?

בלמ"ס נבדק גם מספר הדירות החדשות שנשארו למכירה בערים הגדולות. חיפה נמצאת במקום ה-13 עם 1,156 דירות חדשות שנותרו למכירה. בשאר הערים הגדולות היצע הדירות החדשות שנותרו למכירה גדול הרבה יותר, עם 8,732 דירות בתל אביב ו-6,354 דירות חדשות בירושלים.

אם בודקים בכלל המדינה את מצב מכירת הדירות בשנה זו לעומת השנה שעברה, ניכרת עלייה חדה במכירת דירות, גם כשמדובר בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. ההשוואה בין מאי 2024 למאי 2023 מגלה עלייה של 29.8% במכירת הדירות, כשהחלוקה היא עלייה של 60.3% במכירת הדירות החדשות ושל 10.8% במכירת דירות יד שנייה. ההשוואה בין מרץ – מאי 2024 למרץ – מאי 2023 היא עוד יותר דרמטית וחושפת עלייה של 37% (עלייה של 63.7% במכירת דירות חדשות ו-19.4% מכירת דירות יד שנייה).

עלייה דרמטית במחירי הדירות

שמאי המקרקעין ועורך הדין ד"ר אסף גסטפרוינד, מתייחס גם למכירות דירות יד שניה בחיפה וגם לעליית המחירים בעיר, מאז שהתחילה המלחמה: "לצערי, אין הרבה בנייה חדשה בחיפה בשונה מתל אביב וירושלים, מה שמסביר את כמות הדירות הנמוכה שנותרו. בירושלים יש המון בנייה חדשה ויש ראש עיר, שהוא תומך נלהב בבנייה. בתל אביב יש המון תמ"א 38 בעיקר באזור כיכר המדינה ופרויקטים של פינוי בינוי, שבחיפה רק עכשיו מבשילים, וזה לא דירות למכירה עדיין. אני מקווה שזה ישתנה, ותהיה הרבה מאוד בנייה חדשה במסגרת התחדשות עירונית. בחיפה קונים דירות יד שנייה, כיוון שאין הרבה דירות חדשות.

יש בחיפה עלייה דרמטית במחירים בחודשים האחרונים, הרבה מעל הממוצע הארצי והממוצע במחוז חיפה. ההסבר שלי לעליית המחירים בחיפה, הוא שחלק גדול מהמשקיעים היו שמים הרבה מאוד כסף באזור הצפון הרחוק – כמו קריית שמונה, כיוון שיש שם מכללה והמחירים זולים.

"הייתי שמח אם היו קונים דירות בחיפה כדי לגור בה"

"בחיפה אין יותר מדי מה לעשות עם מיליון ש"ח. קניית הדירות בקריית שמונה עבדה יפה עד אוקטובר (2023) ואז אנשים הבינו שהמחירים בקריית שמונה זולים, אבל יש לזה סיבה, וזה כי המקום נמצא בקרבת הגבול והוא מסוכן יותר. הסטודנטים התפנו מקריית שמונה והמכללה הושבתה", אומר גסטפרוינד.

"כיום המשקיעים אומרים לעצמם שלקנות דירה להשקעה בקריית שמונה עלול להיות בעייתי ועדיף לקנות בסכום של 1.3 מיליון בחיפה, שלא מאוימת באותה רמה כמו קריית שמונה והיא יותר זולה לעומת תל אביב וירושלים. העסקאות מקריית שמונה לא עברו לתל אביב, אלא לחיפה. אני לא מאמין שהעליות בחיפה ימשכו בקצב כזה, אני גם מאמין שהמלחמה תסתיים ומשקיעים יחזרו לקנות בקריית שמונה. אולי העליות ימשכו, אבל לא בקצב כזה. אני הייתי שמח אם העלייה בחיפה היתה פועל יוצא מכך שאנשים רוצים לגור בחיפה ולא בגלל המלחמה".

"בתחילת המלחמה היתה עצירה, אבל השוק חזר לפעול"

אלכס קרמר, מבעלי חברת מגורים החברה לנדל"ן: "אחרי תחילת המלחמה במשך חודש המדינה הייתה בהדממה. בספטמבר 2023 הדברים חזרו למה שהיה לפני המלחמה. עד שהמלחמה פרצה, קוני הדירות הפוטנציאליים היו מוטרדים מהריביות הגבוהות וחיכו שירדו, ולכן היו הרבה פחות מכירות דירות. אבל בסופו של דבר אנשים צריכים לקנות דירות, כי הם מכרו את שלהם. ובאמת, מי שהיה חייב לקנות דירה בסופו של דבר קנה. אנשים שהתלבטו אם לקנות או לא, הבינו שהמחירים ממשיכים לעלות, ולכן אולי בהמשך הם לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה (משפרי דיור ורוכשי דירות ראשונות). מנגד היו הרבה משקיעים שחששו לקנות דירה לאחר שפרצה המלחמה וגם מהריביות הגבוהות, אבל הם הבינו שהמחירים ימשיכו לטפס (דירות של מיליון פלוס ש"ח). היום משקיעים מחפשים דירות במתחמים של פינוי בינוי. הרבה מאוד משקיעים נוהרים וקונים. הרבה משקיעים חושבים על הילדים שלהם שלא יצליחו בעצמם לקנות דירות ורוצים לעזור להם. יש הרבה אלטרנטיבות בחו"ל, אבל הרבה אנשים רוצים להשאיר את הכסף בארץ".

"עד תחילת המלחמה מכרנו דירות בפרויקטים", אומר קרמר, "היתה עלייה בריביות ולכן אנשים עצרו את הקנייה בפרויקטים. בנקאים עלו על רעיונות לתנאי מימון – לשלם ברגע רכישת הדירה נניח 20% ובעוד שנתיים 80% ללא הצמדה למדד. אלה דברים שלא היו כשהריבית עמדה על אפס. זה יצר הזדמנות לאנשים, כיוון שהם היו פטורים מהצמדה. הפחד של המשקיעים הוא מחוסר ודאות ומעליית מחירים כתוצאה מגלי אנטישמיות, שמעודדים עלייה.

אנחנו רואים עכשיו את הבנייה החדשה בנאות נבון, אבל זה לא מספיק ועדיין חסרות פה דירות. אנשים התחילו לקנות דירות בפרויקטים בגלל החששות והסכמי מימון. זה נתן דחיפה לשוק, ולא מעט מהאנשים שישבו על הגדר בפרויקטים ולא קנו, מתחרטים על זה. אנחנו מבצעים בתקופה האחרונה יותר עסקאות. המחירים, בהתאם, עולים. כל שבועיים אנחנו מקבלים מהיזמים עדכוני מחירים. היזם, שנותן את הסכמי המימון, מעלה את המחירים על מנת לממן את זה. גם במכירת דירות יד שנייה אנחנו לא תמיד רואים עלייה מטורפת במחירים. אנחנו רואים עלייה של 1-2% אחוזים ולפעמים גם מעט ירידות. בדירות של 2 מיליון פלוס לא רואים תנודות גדולות במחירים. אם לוקחים את כל סוגי הדירות רואים את העלייה הזו. אני לא רואה סיבה הגיונית שמחירי הדירות לא ימשיכו לעלות, אולי לא באחוזים גבוהים".

"ב-4 חודשים אושרו מאות יח"ד חדשות"

סגנית ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, שרית גולן שטיינברג:
"הנתונים שפורסמו על ידי הלשכה לסטטיסטיקה משקפים את הפעילות של הנהגת העיר הקודמת, שבאמת הציגו פיתוח בעצימות נמוכה מאוד ולא הייתה בנייה ממשית בעיר. בארבעת החודשים שבהם ועדת המשנה לתכנון ובנייה עובדת, אישרנו מאות יח"ד חדשות. רק אתמול אישרה הוועדה לתכנון ובנייה פרויקט בינוי במורדות פרויד מעל נאות פרס של 342 יח"ד".

"התחלנו לחתום על היתרי בנייה במגרשים של נאות נבון, מבואות דרומיים ב'", ממשיכה גולן שטיינברג. "התחלנו לתת היתרים שם, כשבמקביל אנחנו בקשר עם הגורמים הרלוונטיים להסרת החסמים לפיתוח השכונה החדשה. אנחנו מקיימים עשרות מפגשים עם יזמים ותושבים במתחמים של התחדשות עירונית תוך מתן עדיפות למבני מגורים, שמוגדרים מסוכנים.

ב-4 החודשים האחרונים הצליחה הוועדה לקדם מספר מתחמי התחדשות עירונית. כחלק מהצורך לקדם אישור תכניות לדירות חדשות בתמהיל נכון אנחנו פועלים ביחד עם ראש העיר ומנכל העירייה לייעול תהליכי העבודה למנהל ההנדסה. בתקופה האחרונה מפורסמים מכרזים לקליטת מהנדס עיר ומנהל האגף לרישוי על הבנייה. לצד זה פתחנו מחדש את המוקד הטלפוני של מנהל ההנדסה, שנסגר בקדנציה הקודמת ואנחנו עושים את הכול על מנת לייצר וודאות תכנונית, כדי שהתושבים ידעו כבר בתחילת הדרך את עמדת מנהל ההנדסה בכללותה ביחס לתכנון המוצע. אני עושה את הכול כדי למנוע מצבים שבהם יזמים נדרשים במשך למעלה מ 6-7 שנים להביא עשרות חלופות תכנוניות".