החלטות נדל״ן חכמות אינן מתקבלות מתוך בחינת עסקה בודדת, אלא מתוך הבנה של מגמות עומק דמוגרפיה, תשתיות, תעסוקה, מימון וגיאופוליטיקה. נדל״ן הוא תוצר של מקרו כלכלה, ולא ניתן לנתחו במנותק מהקשר רחב. מי שמזהה מגמות בשלב מוקדם, ופועל על בסיס תהליכים ארוכי טווח ולא על בסיס רעש רגעי, מקבל החלטות בעלות השפעה כלכלית משמעותית.
כאשר מנתחים את שוק הנדל״ן קדימה, נדרש לחבר נקודות ולזהות כיוונים עתידיים לפני שהם מתומחרים במלואם בשוק.
הטיות רגשיות והפער בין חיפה למשקיעים חיצוניים
לחלק מהחיפאים, החיים יום יום עם האתגרים של העיר, יש לעיתים הטיות רגשיות שמקשות לראות את התמונה הרחבה ואת הפוטנציאל האזורי. זו אחת הסיבות לכך שדווקא משקיעים מהמרכז היו אלה שעשו תשואות חריגות על השקעות בבניינים ישנים בעיר התחתית ובהדר. משקיעים אלו הגיעו “נקיים” מפרדיגמות מקומיות, ללא אמונות מגבילות. הם בחנו את הנתונים כפי שהם, לטוב ולרע, וידעו לזהות פער בין מציאות למחיר. הניסיון מלמד כי לעיתים המרחק הרגשי הוא יתרון משמעותי בקבלת החלטות השקעה.
דמוגרפיה: מנוע הביקוש שאי אפשר להתעלם ממנו
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית ישראל מונה כיום כ־10.2 מיליון תושבים. עד שנת 2030 צפויה האוכלוסייה להגיע לכ־11.1 מיליון תושבים, ועד שנת 2040 לכ־כ־13 מיליון תושבים. נתונים אלה אינם כוללים גלי עלייה פוטנציאליים בעקבות עלייה באנטישמיות בעולם. המשמעות ברורה: הביקוש לדיור בר השגה יגבר מאוד בעשור הקרוב.
תשתיות תחבורה ומחירי המרכז: שינוי גיאוגרפיית הביקוש
בימים אלו מתבצעות עבודות חשמול ושדרוג בקו הרכבת חיפה תל אביב, וזמן הנסיעה הצפוי עומד על כ־30 דקות. מאז שנת 2020 עלו מחירי הנדל״ן באזורי הביקוש במרכז בעשרות אחוזים, גם לאחר תיקונים מתונים כלפי מטה בשנה האחרונה. זוג צעיר שבעבר יכול היה לרכוש דירה בתל אביב, הרצליה, רמת גן או רמת השרון בכ־4 מיליון שקלים, נדרש כיום להון של כ־7 עד 8 מיליון שקלים. אלו מחירים הרלוונטיים בעיקר לאוכלוסיות מבוססות מאוד. לעומת זאת, משפחות מהמרכז יכולות כיום לרכוש דירת 5 חדרים בבניין חדש במטרופולין חיפה והקריות בטווח מחירים של כ־2.5 עד 3.2 מיליון שקלים, בשכונות חדשות, קרובות לים ולרכבת. בתוך זמן קצר, אותן משפחות יוכלו לשמור על נגישות למרכז הארץ בתוך כחצי שעה נסיעה. מדובר בשינוי דרמטי בגיאוגרפיית הביקוש למגורים.
תעסוקה כעוגן נדל״ני אזורי
אחד הגורמים הקריטיים ליצירת ביקוש יציב לנדל״ן הוא תעסוקה איכותית. הקמת קמפוס NVIDIA בקריית טבעון, בהיקף של כ־10,000 עובדים באופן ישיר ועוד אלפי מועסקים באופן עקיף, מהווה עוגן תעסוקתי משנה אזור. כאשר אחת החברות הגדולות בעולם בוחרת להקים פרויקט בהיקף כזה, מדובר לרוב בתחילתו של תהליך רחב יותר ולא באירוע נקודתי. לצד זאת, רפאל פתחה מרכז פיתוח ראשון בעיר חיפה, מהלך שמחזק את מעמדה של חיפה כמרכז דיפנס־טק. מגמה זו מקבלת משנה תוקף על רקע הגדלת תקציבי הביטחון באירופה והעמקת שיתופי הפעולה עם חברות ישראליות. המשמעות היא הגדלת היצע המשרות האיכותיות ויציבות תעסוקתית ארוכת טווח באזור.
ביזור לאומי כצורך קיומי-מדינה שהיא עיר מדינה לא תשרוד
אחד הכשלים האסטרטגיים של מדינת ישראל הוא ריכוז גבוה של אוכלוסייה וכלכלה באזור גיאוגרפי מצומצם. גוש דן לבדו מונה כ־4.2 מיליון תושבים ומהווה מוקד כלכלי מרכזי. בתרחיש של עימות רחב, ריכוז כזה מהווה פגיעות מערכתית. לכן, ביזור אוכלוסייה, תעסוקה ותשתיות לדרום, למזרח ולצפון אינו רק מהלך כלכלי, אלא צורך לאומי קיומי. משמעות הדבר היא השקעה מתמשכת ברכבות, תשתיות, מוקדי תעסוקה ומסחר.
גם אם התהליך אינו מתקדם כיום בקצב הרצוי, הכיוון ברור. אזור הצפון ומטרופולין חיפה צפויים להתפתח כחבל עצמאי וחזק, עם תשתיות, תעסוקה ומסחר ברמה שונה לחלוטין ממה שהכרנו בעבר. התהליכים שתוארו אינם מתרחשים ביום אחד, וזה בדיוק העניין. מי שמזהה מגמות בתחילת דרכן יכול לפעול בתבונה וליהנות מהפער שבין מציאות עתידית למחירים נוכחיים. כאשר המגמות כבר צוברות תאוצה רחבה, הרכבת כבר יצאה מהתחנה ורמת המחירים מתיישרת בהתאם.
נדל״ן במטרופולין חיפה אינו סיפור של הבטחה מהירה, אלא של אסטרטגיה, סבלנות והבנת עומק. מי שמוכן לחשוב קדימה, עשוי למצוא כאן את אחת ההזדמנויות המשמעותיות בישראל בשנים הקרובות.
הן הכתבה והן תגובות הקוראים מעידות חד משמעית על כשל ארוך ומתמשך רב שנים של ניהול העיר חיפה, הכל בראייה צרה התחומה בבצע כסף לכיסוי משכורות עובדי העירייה וניפוח כיסי היזמים, שהפכו למתכנני על של העיר.
למטרה נכספת זו, העירייה אינה בוחלת בביצוע עבירות על החוק וסיכון ממשי של חיי התושבים בכל הקשור למתן היתרי בנייה.
חמור מכל – וועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה תומכת בביצוע עבירות לא ראויות אלה ואף מרחיבה אותן, תוך המצאת תקנות פרטיות הנוגדות את הוראות החוק. עניינם של יושבי ראש ועדת הערר מחוז חיפה, המתגוררים הרחק מחיפה במחוזות ירושלים והמרכז, אינו קשור לטובת העיר – הם דואגים באופן שקוף ומקומם לטיפוח היזמים ולהשתקת מתנגדי הבנייה הפרועה באמצעות הטלת "הוצאות" כבדות, אף זאת בניגוד לחוק.
מן הראוי כי יו"רית ועדת המשנה לתכנון ובנייה בעירייה, עו"ד הנעדרת כל השכלה פורמלית והבנה מינימלית בתחום הבנייה, אשר השתלטה על כל נושא הבנייה בעיר, עקב הוואקום שנוצר מאפס פעילות של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – הלא הוא ראש העיר, ועקב כשל מתמשך בפעילות מינהל ההנדסה העירוני, תחדל מהתפארות במעשיה הכושלים ותניח לאלתר את המפתחות, עקב מעשים שתוצאתם אחת היא – הרס שיטתי של העיר עם דגש על רכס הכרמל.
לעניין ראש העיר מתבקשת שאלה אחת – האם התואר הרם נמצא על הנייר בלבד?!
כמה שאתה צודק,קורא נאמן,
דבריך נאמנים ומדויקים!
קורא נאמן – כל מילה בסלע.
הדרך להתאוששות הביקושים המתרסקים בחיפה והקריסה של חיפה מול מחירי מרכז הארץ:
– רק אחרי קיצוץ הארנונה בחיפה בחצי וגבייה שוויונית מכל המגזרים
– רק אחרי הוצאת הרכבת מלחנוק את כל שכונות החוף בחיפה לתוך מינהור
– רק אחרי סגירת בתי הזיקוק והעברת חוות הגז מצומת הקריות
– רק אחרי קויץ כרמלית 2+3. קו הרכס לאוניברסיטה וקו מוריה לנאות פרס
– רק אחרי ביטול הרס הגבעות המערביות חייבים לבטל את מורדות לינקולן ההרסנית
– רק אחרי שדה תעופה בינלאומי ליד חיפה
בלי אלה חיפה תאבד תושבים ותסבול הגירה שלילית
לצערי מדובר בראייה של משווק נדל"ן שרוצה לצייר עתיד ורוד ומלא הזדמנויות. חיפה במצב הקשה ביותר שהייתה בו מעולם. הפערים מול מטרופוליני ירושלים, תל אביב והשרון מתרחבים בקצב אדיר. חיפה סובלת כבר 25 שנה מסטגנציה, עצירה כמעט מוחלטת – דמוגרפית וכלכלית. מטרופולין חיפה אכן גודל, וחלקה של חיפה בו הולך ומצטמצם. במשך 25 שנה נוספו לחיפה כמה אלפי תושבים בניכוי עשרות אלפים שעזבו, וגלי עלייה והגירה פנימית. איך יתכן שחיפה שהייתה אמורה להגיע ל-350 אלף תושבים נותרה עם פחות מ-300 אלף במשך 25 שנים?
כדי להבין את התהליך ניקח משפחה עם 2 ילדים שנולדו בשלהי שנות ה-80. הם גדלו והקימו משפחות, אחד עבר לתל אביב וגר עם שלושת ילדיו ברמת אביב, בעקבות הנהלת חברה שעברה לתל אביב. אחותו עברה להרצליה, לפני עשור כמרצה בבינתחומי. הוריהם גרו בדירה הלאה, אך עם הנכדים רכשו דירה קטנה לעצמם בהרצליה. לאחר שהשכירו את דירת בחיפה כעשור, מכרו אותה ליזם תל אביבי שקיווה להשכיר אותה במחירי גוש דן וגילה שהשכירות בחיפה חצי מגוש דן, לא רק מחירי הדירות. את הדירה השכירו סטודנטים בטכניון, שיסיימו ללמוד ויעברו לטבעון, לעבוד באנבידיה. גם הטכניון החל נודד לקמפוסים בשרונה, בסין ובניו יורק.
מה קרה בתל אביב ב-25 שנה? נוספו כ-5 מליון מ"ר משרדים. מאות הנהלות עברו מערי פריפריה לגוש דן. מטה הרכבת עבר מחיפה ללוד. בנקים וחברות ביטוח סגרו סניפים בחיפה. מת"ם שהיה עוגן תעסוקה החל לסבול מתחרות: בהרצליה, ביקנעם, בנתניה, בקיסריה. ומפעלים במפרץ חיפה, קיבלו מענקי עידוד מעבר לגליל: אלון תבור, בר-לב וציפורי.
הקרקע במפרץ חיפה הפכה זיל הזול. יזמי קניוני ענק השתלטו על המפעלים: חיפה התרוקנה מחנויות ורחובות מסחר, שזלגו לקניונים המוגנים והממוזגים. כעיר שסובלת מהעדר לב עירוני שוקק, חיפה הסתגלה לנסוע לקניון. העיר נזנחה, והתרוקנה. הפשע נכנס, ואיתו אוכלוסיות קשות יום, עולים מבוגרים, מהגרי הכפרים ומפוני משרד הבטחון, דירות חוסים. האוכלוסיה הולכת ומזדקנת – ובתי הספר הולכים ונסגרים.
חיפה לא השכילה לבנות שכונות חדשות, אלו נבנו באיחור של 20 שנה. מועצת העיר גם טירפדה כל מהלך לעידוד איכות החיים בחיפה, כדי למשוך חזרה משפחות צעירות לעיר: הארנונה התנפחה, מבני בתי הספר המיושנים לא הוחלפו, מבני התרבות המיושנים לא שודרגו, מקומות בילוי נסגרו, כולל כאלו ביוזמת העירייה כמו מרתף 10. הקמת מרינה בחוף בוטלה. גני המשחקים נותרים שנים רבות שבורים והרוסים. חיפה התעסקה במחלפים, מנהרות הכרמל, רכבלים, מטרוניות. שנסעו ממקום מוזנח אחד למקום מוזנח אחר. שסייעו לאוכלוסיה שעברה לערים הומוגניות סביב חיפה, זולות בארנונה עם שכונות חדשות, להגיע לעבודה או ללימודים בחיפה. כך חיפה השקיעה ברכבל המשרת בעיקר את תושבי הקריות.
התקוות הגדולות שבדרך – סיפורים כמו חול
נותרנו עם תוכניות מזהירות לעתיד. פינוי הפטרוכימיה מהמפרץ. פינוי בה"ד חיל הים ובסיסים לאורך הים. שיקוע הרכבת (שבנתיים כבר בוטל). ותקוות המסילות המהירות לתל אביב (הסממן העיקרי לכך שמטרופולין חיפה נחלש עד כדי צורך חד-כיווני לנסוע לגוש דן).
מרכז העיר של חיפה מתמלא שלטי להשכרה. לא הוקם מגדל משרדים ב-20 שנה. מת"ם אמנם מתרחב ופה ושם נוספים בנייני משרדים קטנים – אך מה זה 200,000 מ"ר גידול במטרופולין חיפה בשטחי משרדים מול 5 מליון מ"ר תוספת בגוש דן?
המדינה אינה משקיעה עוד באיכות חיים, אלא בתשתיות-מחוללות-צמיחה. קרי: רכבות, נמלים, מענקי עידוד להיי טק. ככה חיפה הולכת ודועכת. בית חולים בקריות? אין תקציב ניקח מחיפה. לעומת זאת, בירושלים מושקעים מאות מליוני שקלים במבני תרבות וחינוך. הפערים זועקים, אבל עיריית חיפה עסוקה במריבות ובירוקרטיה. מזנבות בה הערים סביב, שמציעות שכונות חדשות, קריות חינוך, ואיכות חיים טובה יותר – אך גם הן חיות על מענקי איזון, על גרעונות בטווח הקרוב. חופי הקריות ריקים, אין מלונות. אין מסעדות. אין תעסוקה. ערי שממה חלשות הנסמכות על מפרץ חיפה ובתוכו הפטרוכימיה והנמלים, לצד הפיצוצים מכל ה"דיפנס טק" – אוקיי, עוד כמה מאות משרות בייצור ושיווק אמל"ח. מזה לא יצמח מטרופולין חיפה.
גם אנבידיה, שתפתח קמפוס בעוד כמעט עשור, לא יביא את הבשורה. חלק גדול ממועסקיה כבר גרים במטרופולין, וחלק גדול מהתרחבותה יבוא על חשבון קניבליזציה של חברות אחרות שיעברו או יסגרו. ושלא נדבר על אלפי המשרות באינטל שנעלמו כעבור שנתיים מההבטחה לקמפוס ענק וחדשני שנגמרה בחניון.
המנועים של התחדשות עירונית לא מספיקים ללא תכנון מוטה איכות חיים. הרכבת המהירה שאולי תגיע בעוד 5 שנים לא רק שתאפשר לחיפאים לגור כאן ולעבוד בגוש דן, אלא גם לבלות יותר בגוש דן, לצרוך שם את השירותים שדועכים בחיפה. זה חרב פיפיות. רכבת מהירה למטרופולין חלש שנזקק בכל דבר לנסוע חצי שעה, זאת לא איכות חיים גבוהה אלא סממן לכשלון. כפי שאמר אבא חושי: חיפה היא בירת הצפון. לא פרוור צפוני של גוש דן.
שכונות חדשות, התחדשות עירונית. אל תתבשמו מהתוכניות האלו, שלא נאמר בהן איך בעקבות תוספת אלפי דירות בכל שכונה ישודרגו בה איכות החיים והתשתיות. אלו ישארו אותו דבר, עוד ציפוף, עוד מחסור במבני תרבות ובפארקים. מגדלים שיסתירו את מעט הים האור והאויר שהיו איכות החיים של שכונות על גב ההר שיאבדו אותם מול מראה חומות בטון לגובה 100 מטר צפופות והרסניות. אלו לא יביאו אוכלוסיה חזקה, אלא יבריחו אותה לחיפוש איכות חיים שקטה, פחות פקקים, פחות צפיפות ורעש, בערים אחרות. את העובדה הזו לא מבינים בעיריית חיפה, אוטמים אוזניים. מדברים על התחדשות בלי לחדש דבר מלבד מגדלי דירות אפורים צפופים. חיפה עלולה לאבד את מעט הסיבות לחיות בה על ידי תושבים שיכלו לעבור ממנה שמרו לה אמונים. למעשה זה בדיוק מה שקורה כבר שלושה עשורים. עוד גשרים, עוד מחלפים, עוד מנהרות הכרמל, עוד כביש עוקף קריות. ובפועל, תושבי חיפה מוצאים עיר מוזנחת, מלוכלכת, פקוקה, מיושנת. ורבים רבים לא מוכנים לחיות בעיר כזו ולשלם לה ארנונה תופת עבור שירותים הולכים ופוחתים, ויש להם אלטרנטיבות. מי שבא לעשות סיבוב מתל אביב "מזהי פוטנציאל" – רבים כאלו כבר הבינו שהם "אכלו אותה". ולגבי גלי העליות הצפויים – העולים מחפשים סביבה איכותית עם אפשרויות תעסוקה, ערים עם אורח חיים יהודי (חלק גדול מהם מסורתיים) ותרבות ועירוניות – כפי שהכירו מחו"ל. חיפה לא עומדת בסטנדרטים.
אתה מציע תכנון בראיה כוללת כבסיס לתכניות נפרדות. אולם התכנת הכוללת חפ/2666 "תכנית בניינית לחיפה" הוקפאה, ותכניות שכונתיות מתאשרות בנפרד ללא ראיה כוללת. התוכל להסביר זאת?
שמואל, אני מאמין בתכנון כולל אסטרטגי לכל חלק וחלק בעיר לפי המאפיינים שלו. את שאלתך צריך להפנות למקבלי ההחלטות.
בהקשר של המאמר נגעתי במגמות שלדעתי יקרו בעשור הקרוב, דיברתי עם תושבים שיגיעו למטורפולין לאו דווקא לחיפה אם חיפה לא תדע להיות אטרקטיבית מבחינת איכות החיים אותם תשובים יוכלו לדלג לטירת הכרמל, קריות, נשר.