חיפה מובילה במכירת דירות יד שנייה – הדירות החדשות נותרות מאחור • תמונת נדל"ן

לאחר כל הפירוט הקודם, בהמשכים, והוא רק על קצה המזלג ומציג רק חלק מהמציאות, אליה יש להוסיף עסקאות רבות של "דיור למשתכן" ודומיו, שלא תמיד מציג אכלוס בפועל, אלא, לעיתים דירות המיועדות להשכרה ולא מעבר של תושבים חדשים לחיפה, יש צורך לבחון את המציאות כהוויתה – מצד אחד אוכלוסיית חיפה צפויה לגדול, כעיר שינה, לשירות מתן מיטה לעובדים באזור המרכז, המסתמכים על רכבת ישראל (שהרי בחיפה לא מייצרים מקומות תעסוקה איכותיים, יוקרתיים ובתנאי שכר משופרים כפי שקורה באזורי הביקוש בגוש דן) – והשינוי מגיע מאחר ועתודות הקרקע בסביבות גוש דן הולכות ופוחתות והציבור איננו יכול לשלם את סכומי העתק לדירות שם – בחיפה זה יותר זול. מצד שני, היקף גדול מאוד של דירות שצפויות לקום בשנים הקרובות בחיפה הן דירות באיכות ירודה ביותר – במסגרת מפלצות בינוי – בשל הצפיפות הקשה המובילה לשכונות סלאמס בתנאים קשים ובעלויות אחזקת דירה גבוהות מאוד ברבי קומות – מתכונת שמלבד קריסת התשתיות בכלל והתחבורה בפרט, שצפויה לתקוע את כל התנועה בעיר, צפויות להוביל למשבר אורבני חסר תקדים שעומד בפתחנו. כמעט בכל יתר המוקשים התכנוניים נפלו כאן רשויות התכנון ופרנסי העיר – אין הליכתיות, מבטלים כבישים מאושרים – מייצרים שכונות חדשות עם נגישות ירודה – מתעלמים מפתרון לשכונות כלואות – והדרך מובילה לתשלום פיצויים בסכומי עתק לבעלי הקרקעות העוברים התעללות ומניעת בניה ב-50 השנים האחרונות – דבר שירוקן את כל עתודות המשאבים של העיר חיפה, וכם לאחר הסיוע הממשלתי, העיר הולכת לכיוונים מאוד מאוד לא טובים – אז חוגגים על נתונים סטטיסטיים ודיווחים יזומים על ידי יזמים – מבלי להבין בנתונים ומבלי להסיק את המסקנות הנכונות.

דיווחי הדירות בפינוי בינוי נקבעים לפי אינטרסים וציפיות ולא לפי עסקאות של מוכר מרצון לקונה מרצון – האינטרס של היזמים והקבלנים, כמו גם הבנקים, הוא להראות ולהציג עסקאות במחירים גבוהים בפרויקט – דבר המסייע למכור דירות במחיר יקר – למשוך את המחירים למעלה -בהסתמך על דיווחים רשמיים של מדינת ישראל – אותם דיווחים שנוצרו למעשה בפועל על ידי היזמים או מי מטעמם. מחירי הדירות יד שניה, גם הם נקבעים על ידי היזמים או מי מטעמם – הם מחירים טובים ומצביעים גם הם על מגמת עליית המחירים – זה טוב, ציבור רוכשי הדירות מקבל מכל כיוון אפשרי, במיוחד מנתונים המדווחים באתרי מדינת ישראל, את הרושם שהמחירים עולים, עולים ועולים ואם לא ירוץ לחתום על רכישת דירה במחיר מופרז, מאוחר יותר הדירה כבר תעלה יותר. מאחר והביקושים מוגבלים ולא כל יום נולד רוכש דירה פוטנציאלי שיוכל לשלם את המחירים המופרזים שאינם בהישג ידו, אזי, הכל ילך, כך נראה, לכיוון של פיצוץ כאשר לאט לאט יתבררו היקפי הקומבינות והמניפולציות שעניינן סחרור מחירי הדירות.

הנתונים המדווחים מפרטים, בין השאר, עסקאות רבות שמקורן בפרויקטים של פינוי בינוי, אותם פרויקטים שסוכמו ברובם, בין בעלי דירות קיימות לבין יזמים וקבלנים לפני מספר שנים. לאחר חתימת ההסכמים ולאחר שנים של הכנה ואישור תכניות מפורטות חדשות, תב"ע בלשון העם, ולאחר קבלת אישור ועדות התכנון על מתן היתרי הבניה, ולאחריהן מתבצעת חלוקת הדירות בין היזם לבעלי הדירות הקיימות. לאחר החלוקה מדווחות עסקאות לרשויות המס (שמפורסמות באתר מידע נדל"ן ובעקבותיהן יש לכך ביטוי בפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). אז מדווח כי נמכרו, בדרך כלל ממש באותו היום, עשרות ולעיתים מאות דירות קיימות ליזם במחיר, בדרך כלל גבוה (היזם פטור ממס רכישה ובפועל יש פטור ממיסים) ובו ביום מדווחות עסקאות ביחס לאותו יזם ואותם בעלי דירות קיימות לפיהן אותם בעלי דירות רוכשים מהיזם את הדירה החדשה, החלופית, ובמחיר גבוה, לעיתים גבוה ממחיר השוק – שוב, בפטור ממיסים. אלה כמובן אינן עסקאות של מוכר מרצון לקונה מרצון וערכי המכירה נקעו על ידי שמאי הבנקים והיזמים ואין לכך, במקרים רבים, קשר למחיר הנכון. כך מדווחות הרבה עסקאות של מכירת דירות יד שניה ודירות חדשות שכל עניינן הוא עסקת פינוי בינוי בה משדרגים מדירה ישנה לדירה מושבחת – זה לא מצב בו מאות או אלפי קונים חדשים גילו את העיר חיפה על יתרונותיה, אלא פשוט מעין "שיפוץ" ושיפור למצב הקיים ותו לא !!! המשך –

אכן, יש לכאורה עליית מחירים בדירות חדשות. דוגמא: דירות מסויימות נמכרות ב-2.5 מיליון ש"ח ולאחרונה מחירן כביכול עלה ל-2.6 מיליון ש"ח, כך על פי דיווחי מידע נדל"ן והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – בפועל, המחיר עלה ותנאי התשלום השתנו – אומנם 2.6 מיליון ש"ח, אלא, שמשלמים עכשיו 10% ואת היתרה, ללא הצמדה וריבית, בעוד 3 שנים במועד מסירת הדירה – אז האם יש כאן באמת עליית מחירים או בעצם ירידה במחירים שאין לה ביטוי בדיווחי הרשויות ? – צריך להבין איך לקרוא את הנתונים ואז המסקנות הן לא אותן המסקנות. המשך –

הדיווחים על העסקאות של מידע נדל"ן (נתונים רשמיים של רשות המיסים המתפרסמים באינטרנט) כמו גם של הלשכה המרכסית לסטטיסטיקה – מלמדים, לכאורה, על עליית מחירים ועל ריבוי עסקאות – והדבר מציג לכאורה אופטימיות של פעילות כלכלית, ומצד שני, בעייתיות של המשך עליית מחירים. האם המסקנות נכונות ? האם באמת המחירים עולים ? האם באמת יש פעילות עניפה של מכירת דירות יד שניה ודירות חדשות ? – התשובה היא שצריך להבין איך לקרוא נכון את הנתונים ואז המסקנות שונות – ראו המשך

כל הכבוד לך העיר חיפה.המשך יום מקסים.