פרוטוקול הועדה המחוזית-פיתוח שכונה בבת גלים במקום הבה"ד

פרוטוקול ישיבת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה- חיפה מס' 2009011
מיום: 23/06/09

מרחב תכנון מקומי חיפה:

1. חפ/2177ג': פיתוח שכונה חופית בת גלים.
דיון בהפקדה.

מטרת התכנית:
א. הקמת שכונת מגורים חדשה בת 1000 יחידות דיור.
ב. פיתוח חזית ימית.
ג. התווית תוואי דרך ראשית ודרכים משניות.

מצטרפים:
א. וטרמן – מהנדס העיר חיפה, ח. אלמוג – סגנית ראש העיר חיפה, ו. ליבמן – עיריית חיפה, ר. רפופורט – עיריית חיפה, ב. איזן – עורך התכנית, ת. איזן – מטעם עורך התכנית, נ. איקין – אדר' מטעם עורך התכנית, ג. קיזנר – אדר' מטעם עורך התכנית, נ. פישמן-ענבר – מנה"פ, א. קדמי – יועץ תחבורה, ה. רותם-הלוי – אדר' נוף, ע. שקולניק – פורום בת גלים, א. זברובסקי – מים, ביוב, ניקוז, ע. טל – יועץ איכ"ס,
ג. יאנג – יו"ר שכונת בת גלים, א. דולב – החברה להגנת הטבע, א. סגיב – ממ"י.

החלטה:
א. הועדה רואה בתוכנית המוצעת פרק חשוב בפינוי המתחם הצבאי בשכונת בת גלים והפיכתו לשכונת מגורים ייחודית על חוף הים תוך יצירת טיילת חוף ושטח פתוח נרחב לשימוש הציבור בחזית קו החוף.
בהתאם לאמור בתמ"א 13/3, חופי חיפה וטירת הכרמל נכלל חלק מזערי מהתוכנית במתחם 1 ומרביתה של התוכנית נכללת במקטע 2 בתחומו שכונת בת גלים הקיימת וחטיבת הקרקע עליה מוגשת התוכנית ובפועל משמשת כמתחם צבאי.
בהתייחס לקבוע בתמ"א 13/ 3 ביצוע התוכנית, סעיף 2.2 תכניות מקומיות למקטעי תכנון: "לא תופקד ולא תאושר תכנית למקטע תכנון אלא למקטע בשלמותו…. על אף האמור תהה רשאית הוועדה המחוזית לאשר תכנית לחלק ממקטע ובלבד ששוכנעה שאין בכך כדי לפגוע בעקרונות התכנית לרבות רציפות טיילת החוף."
הועדה סבורה כי התוכנית המשתרעת על 170 דונם והמציעה כ-1000 יח"ד מהווה מקטע משמעותי שניתן לקידום בנפרד מהמקטע הכולל הקבוע בתמ"א. כמו כן מפרטת התוכנית את כל יעודי הקרקע שנקבעו בתמ"א כמו תחום שיקום/ הרחבת חוף הים, שטח ישוב המוצע לבניה, חזית ים עירונית, ציר עירוני לים וטיילת חוף משמעותית המוצעת לפיתוח לטובת הציבור.
1. הועדה מחליטה לשוב ולדון בתוכנית לאחר שתושלמנה הדרישות הבאות:
2. תחום התוכנית יוגדל כך שיכלול כ-20 מ' מהחלק הימי כולל שובר הגלים הקיים.
3. בתחום התוכנית לא ייכלל השטח שמדרום לרח' העלייה השנייה.
4. בהתאם לדרישת המשרד להג"ס יש לערוך לתוכנית חו"ד סביבתית. הנחיות לעריכת חו"ד הסביבתית יינתנו ע"י המשרד להג"ס תוך 30 יום מיום הפצת הפרוטוקול. חו"ד תושלם ע"י יזם התוכנית תוך 3 חודשים. תגובת המשרד להג"ס לחו"ד הסביבתית תינתן תוך 30 יום.
5. לתוכנית הוגש בה"ת, יומיים לפני הדיון, שהועבר למשרד התחבורה בלבד. תגובת משרד התחבורה לבה"ת תינתן תוך חודשיים מיום הפצת הפרוטוקול. כמו כן יצורף לתוכנית נספח תנועה מפורט, בו יוצגו גם החניות הציבוריות הנדרשות והמוצעות בתחום התוכנית מיקומם וחתכי דרכים מתאימים לתשריט התוכנית.
6. חניונים ציבוריים- הועדה מציע לשקול פעם נוספת מיקום של חניה ציבורית כחלק מהשימוש של מבני ציבור שכונתיים. במידה וימצא כי אלו מחויבים יש לתת הוראות מיוחדות לגישה לחניה תוך התחשבות באתרים לבניני ציבור ולקרבה למבני מגורים.
7. תתקבל התייחסות צה"ל למנחת הקיים בתחום התוכנית, המסומן כפארק/ גן ציבורי והמשרת את בי"ח רמב"ם בעת חירום. ההתייחסות תכלול את השלכות המנחת על סביבתו כולל המרחק הבטיחותי הנדרש לשימוש מגורים ו/ או מלונאות והשפעת מערבולות הרוח בהתייחס לגובה המבנים והשימושיים המוצעים בתוכנית. ההתייחסות תועבר תוך שבועיים מיום קבלת עותק מהתוכנית.
8. הטמעת מסקנות חו"ד הסביבתית ומסקנות הבה"ת בתוכנית וכן מגבלות, במידה וקיימות, הנובעות מקיומו של המנחת, יערכו במסגרת דיונים בועדת משנה א. לאחר השלמת הטיפול בשני נושאים אלו תוחזר התוכנית לדיון במליאת הועדה.
9. התוכנית תועבר לעיון משרד התיירות. התייחסותו לתוכנית תועבר תוך חודשים מיום קבלתה.
10. תיערך פרוגרמה לשטחי מסחר על פיה יקבעו היקפי המסחר בתוכנית. כמו כן יוספו הוראות לפיתוח הרצף המסחרי ומאפייניו במיקומים השונים של התוכנית.
11. לתוכנית יערך דו"ח יועץ קרקע לנושא אפשרות בנית החניונים במי התהום ואופן הטיפול בהם בעת ביצוע החניונים.
12. יועברו נסחי טאבו לחלקות הכלולות בתחום התוכנית מהם ניתן ללמוד על בעלי המקרקעין לפני השימוש במתחם למחנה צבאי ולאופן הקניתן לידי המדינה.
13. בהוראות התוכנית יקבעו השימושיים הציבוריים הספציפיים בכל אחד מהאתרים כולל שיעור התכסית המותרת והשטח הפתוח שיוותר לשימוש כשצ"פ.
14. התוכנית תכלול סעיף שלבי ביצוע בו יקבעו שלבי ביצוע פיתוח הטיילת ושלבי פיתוח המתחמים כתלות בפיתוח שצפי"ם ואבצי"ם.
15. תיבחן האפשרות להגדלת הדירות המוצעות בתוכנית לגודל של 110 מ"ר בממוצע כך שניתן יהיה לממש מגורים בתמהיל מגוון.
16. תיערך בדיקה מפורטת של אפשרות מימוש זכויות הבניה כולל חניונים וכניסות/ יציאות מהם באחד מתאי השטח האופיינית בתוכנית.
17. על גבי התשריט יסומן קו ה-100 מ' וה-300 מ' מהים.
18. בתשריט התוכנית תסומן טיילת חוף בהתאם להוראות תמ"א 13/3.
19. יסומן האזור המוכרז לעתיקות.
20. במידה וישנם מבנים המיועדים לשימור יש לערוך סקר שימור ראשוני .
21. יסומנו העצים לשימור/העתקה ע"ג התשריט, במידה וקיימים.
22. ייבדק נושא התשתיות כמו מיקום המתקנים ההנדסיים ומוצא הניקוז מול המשרד להגנת הסביבה.
23. מימוש התוכנית יקבע ל-15 שנים.
24. תתקבל המלצת הועדה המקומית לתוכנית במתכונת שהוגשה ולאחר שתעודכן מבחינה טכנית מול משרד מהנדס העיר.
25. התוכנית תובא לדיון נוסף תוך 5 חודשים.