תמ"א 38 נמצאת במרכז העניינים של תכנון העיר חיפה בימים אלה. בסדרת כתבות אודות תמ"א 38, ננסה לסייע לתושבים להבין טוב יותר את פרויקט תמ"א 38 על היבטיו השונים.
אודות קומת העמודים והקשר שלה לתמ"א 38: קומת עמודים פתוחה או בשפה המקצועית קומה מפולשת, פחות עמידה בפני רעידות אדמה מקומה סגורה.
ולמה זאת? אז על רגל אחת (או על כמה רגלי עמודים…) אפשר להגיד שבשנות ה-'50 וה-'60 לא לקחו בחשבון בעת התכנון את ההשפעה של תנודות הבניין עקב רעידת אדמה. בתכנון קומת העמודים נלקח בחשבון רק חישוב מעברי עומסים אנכים מעלה ומטה מבלי לחשב את השפעת התנודות וכח הדחיפה המגיע מן הצד. פתרון לבעיה הוא חיזוק העמודים והוספת אלמנטים קונסטרוקטיבים לבנין כגון ממד (מרחב מוגן דירתי).
המטרה של תוכנית המתאר (תמ"א) 38 היא לעודד בעלי בתים לחזק את מבנה המגורים מפני רעידות אדמה. עד סוף שנות ה- '70 מרבית הבניינים שנבנו אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413 שהוא תקן מחייב משנת '75) ולכן הוחלט לעודד שיפוצם של מבנים אשר אינם עומדים בתקן.
אז מה התמריץ שמוצע: העלויות לחיזוק הבניין הן גבוהות ולכן התוכנית מאפשרת זכויות בניה נוספות להרחבת הדירות הקיימות ולהוספת דירות לבניין (מכירת הדירות החדשות תממן את עלויות שיפוץ) ובנוסף ינתן היתר בניה לחיזוק מבלי להכין תוכנית מפורטת. מלבד זאת תמ"א 38 מאפשרת פטור ממיסים כגון היטל השבחה, אך חשוב להבין מה נחוץ כדי לעמוד בתנאים לקבלת הפטור. זכויות הבניה יכולות להיות הוספת שתים וחצי קומות מעל הבניין, תוספת של חדר ממד לכל דירה ומרפסת 25 מ"ר לדירה (ובנוסף אפשרות למעלית לשירות עבור דיירי הבניין), כך שערך הנכס שבידיי בעלי הדירות בהחלט עשוי לעלות. בניין שכן עומד בתקן לרעידות אדמה לא יזכה לכל ההטבות הללו ולכן חשוב להיוועץ בבעל מקצוע כדי לבדוק שהבניין אכן עומד בתנאים של תמ"א 38 ויזכה בכל הצ'ופרים המוצעים.
במרכז הארץ ניתן לראות יוזמות מן הסוג הזה בערים גבעתיים, רמת גן, רעננה, ת"א וכעת גם בחיפה. קל יותר להוציא לפועל פרויקט כזה במרכז מכיוון שבכדי להחזיר את עלויות החיזוק והבנייה רצוי שהדירות הנוספות שנבנות ימכרו במחירים שאכן יחזירו את ההשקעה. לכן בערים בהן הפוטנציאל הכלכלי של מכירת הדירות אינו גבוה מספיק (כמו לדוגמא בית שאן או קריית שמונה) יהיה קשה לעודד את ביצוע התוכנית.
מעבר לכך בעיה נוספת בהוצאה לפועל של התוכנית היא קבלת האישור מהעירייה אשר לרב לא מעוניינות בציפוף האוכלוסיה במרכזי הערים (שעשוי להוביל לבעיות חניה) וביצירת עומס על תשתיות המים, הביוב והכבישים. נדמה שלעיתים מעדיפות העיריות שיהרסו ויבנו מחדש בניין שיעמוד בכל הקריטריונים ויחוייב בכל תשלומי המיסים.
המרחב החברתי של קומת העמודים היה בעל חשיבות בעבר לתושבי הבנייןן. לפני 20 ומשהו שנים אני זוכרת את עצמי משחקת עם האחים וכל השכנים ממש מתחת לבית של ההורים שלי. היו לנו נדנדות, אופניים, שולחן פינג- פונג ובעיקר הרבה חברים שחיכו לנו בקומת העמודים. בדיעבד, גיליתי שהסיבה העיקרית שזה עבד היא בגלל שההורים שלי התגוררו מעל הקומה ולכן לא הטריד אותם הרעש שעשינו, כיוון שאם לא שם, היינו עושים אותו בבית…
המנטליות השתנתה (כל אחד רוצה קצת שקט כשהוא חוזר הביתה), התכנון העירוני 'קפץ מדרגה' וכיום יש התייחסות לצורך במרחבים חברתיים- קהילתיים עבור המפגש בין ילדים, נוער ודיירים בוגרים לשם משחק, שיחה, הכרות ויצירה. לשם כך קיימות גינות משותפות וגני משחקים פזורים בכל השכונות, מה שהותיר את קומות העמודים ללא שימוש כשטח מבוזבז.
התרומה של תמ"א 38 עבור בעלי הבתים משמעותית מאוד ועשויה להעלות את רמת החיים ואת ערך הדירה. ניתן לבצע את התוכנית בדרכים שונות: סגירת קומת העמודים עבור דירות מגורים, בניית מרחב משותף כמו חדר כושר, חדר משחקים עבור הבניין וכו'… עבור מידע מפורט קיים האתר של תמ"א 38.
קומת עמודים בחיפה מחלישה בניין. תמ"א 38
תגיות: תמ"א 38 בחיפה, חיזוק מבנים, קומת העמודים, שיפוץ מבנה, חיזוק מבנה
הכל טוב ויפה ומה עם תוספת מעלית לבניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים + = 5 קומות. ישנם עדין קשישים שמתגוררים בקומות הגבוהות ויש צורך דחוף במעלית
תודה על ההפניה. למיטב ידיעתי תמ"א 38 מאפשר תוספת של 25 מ"ר שניתן להקצות לממ"ד ולעוד חדר (או תוספת לחדר). ובנוסף 12.5 מ"ר מרפסת זיזית. עד לאחרונה הותרה בנייה של 1.5 קומות מעל למבנה. האם השינוי ל2.5 קומות אושר סופית?
הקישור ששמת הוא לאתר משרד הפנים שגם בו קיים מידע, אבל באתר של התמ"א של גם בלוג לייעוץ וקצת יותר מידע וזה הקישור:
http://www.tma38.com/" onclick="window.open(this.href);return false;
בבקשה
יפה מאוד שאת שולחת אותנו לאתר של תמ"א 38. השאלה המתבקשת היא לאיזה אתר בדיוק את שולחת? האם לזה?
http://www.moin.gov.il/Subjects/Buildin … ama38.aspx" onclick="window.open(this.href);return false;