תקדים דרמטי בהתחדשות עירונית: תמ״א 38 אינה מסלול להקמת חניונים חורגים

(חי פה) – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז חיפה, קיבלה ב-8 בפברואר 2026, החלטה עקרונית בעלת השלכות רוחב על תחום ההתחדשות העירונית, וקבעה כי אין להשתמש בתמ״א 38 לצורך הקמת חניונים תת-קרקעיים החורגים מהיקף החניות הנדרש לפי התקן. במסגרת ההחלטה צומצמו מאות מטרים רבועים של שטחים עיקריים ושטחי שירות בפרויקט הריסה ובנייה ברחוב תשבי 90-92 בכרמל, ונאסר על הצגת שטחים עודפים כ״שטחים מתים״ ללא ייעוד.

רקע: בקשות חוזרות להרחבת הבנייה

הערר הוגש על ידי בעלי זכויות בבניין, באמצעות עו״ד יוני שליו-ריבה ממשרד יוסף ישורון ושות׳, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה והיזם. הפרויקט, בהיקף כולל של כ-2,500 מ״ר, עבר גלגולים תכנוניים רבים מאז 2014, כאשר לאורך השנים הוגשו בקשות חוזרות להרחבת היקף הבנייה מעבר למותר.

ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לכך שהבקשות החוזרות כללו ניסיונות להגדיל את שטחי הבנייה ואת היקף החניון מעבר למה שמאפשרות הוראות התכנון והתקנות.

צמצום שטחים עיקריים ושטחי שירות

במסגרת ההכרעה קבעה ועדת הערר כי הבקשה כללה שטחים עיקריים חורגים, וצמצמה כ-160 מ״ר מהשטח העיקרי שהתבקש. במקביל, קוצצו באופן משמעותי שטחי השירות לחניות: במקום כ-2,700 מ״ר שהתבקשו, נקבע כי היקף השטח המותר לחניון יעמוד על כ-960 מ״ר בלבד, צמצום של מאות מטרים רבועים מהבקשה המקורית.

קביעה עקרונית: תמ״א 38 אינה כלי להקמת חניון חורג

ועדת הערר הדגישה בהחלטתה כי תמ״א 38 מאפשרת שטחי שירות רק בהיקף הנדרש למספר החניות המותר על פי התקן, ואינה מהווה מסלול להקמת חניונים תת-קרקעיים בהיקף רחב יותר. עוד נקבע כי מספר מקומות החניה ייקבע על-ידי גורמי התנועה והחניה המוסמכים, ולא יעלה על המקסימום שנקבע בתקנות.

איסור הצגת "שטחים מתים"

בהחלטה נקבע גם עיקרון נוסף: אין להציג בתוכניות שטחים ללא ייעוד כ״שטחים מתים״, כדי לעקוף מגבלות תכנוניות. שטחים שאינם נדרשים לצורכי חניה או שירות בהתאם להוראות התכנון, יבוטלו. כתוצאה מכך בוטלו עשרות מקומות חניה שתוכננו במסגרת הבקשה.

השלכות רוחב על פרויקטי התחדשות עירונית

לדברי ועדת הערר, ההחלטה נועדה להציב גבולות ברורים לניצול שטחי שירות בפרויקטי תמ״א 38 ולהבטיח התאמה מלאה בין היקף הבנייה לבין התקנות החלות. גורמים מקצועיים בתחום מעריכים כי מדובר בהחלטה תקדימית, שתשפיע על תכנון חניונים בפרויקטי התחדשות עירונית, ברחבי הארץ.

עו״ד יוני שליו-ריבה, שייצג את העוררים, ציין כי ההחלטה מהווה מסר ברור ליזמים ולגורמי התכנון: ״מדובר בהחלטה עקרונית שמבהירה כי לא ניתן להשתמש בתמ״א 38 להקמת חניונים חורגים או להסוות שטחים עודפים. זו הגנה חשובה על האינטרס הציבורי ועל זכויות הדיירים״.