המאבק על גובה הבנייה בשמבור: תושבים ופעילים נגד החלטות הוועדה המקומית

(חי פה) – ביום שלישי, 02/12/2025, נערך דיון, בהסתייגות שהוגשה לגבי פרויקט ברחוב מרגלית 36, בשכונת שמבור. ההסתייגות נגעה למספר הקומות המותרות לבנייה, שכן השכונה הוגדרה כמתחם לשימור, מה שמגביל את היזמים ל־5.5 קומות בלבד. אלא שבפועל, יזמים רבים טוענים ל"מצב מיוחד" ומבקשים חריגות, כך שבמקרים רבים מאושרת בנייה גבוהה יותר. לטענת סיעת הירוקים, החריג הפך להיות הכלל, והדבר פוגע במדיניות השימור ובאיכות חיי התושבים.

שכונת שמבור – מתחם לשימור עם רגישות גבוהה

שכונת שמבור כוללת את הרחובות שדרות הנדיב, מרגלית, יותם, הירקון ועוד. מדובר בשכונה ותיקה בעלת ערך היסטורי ואדריכלי, שהוגדרה במסמך מדיניות עירוני כמתחם לשימור. על פי המסמך, הבנייה במרבית השכונה מוגבלת ל־5.5 קומות בלבד. עם זאת, בשנים האחרונות מוגשות תכניות רבות שאינן תואמות את המדיניות, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת את רובן.

תושבים רבים מתלוננים כי איכות חייהם נפגעת כתוצאה מהבנייה המאסיבית. חלקם מתגוררים בבניינים שכבר עברו פרויקטים של תמ"א 38, ומספרים על עומסי תנועה, מחסור בשטחים ציבוריים ועלייה בצפיפות בנוסף לשנים, שהרחוב הופך להיות אתר בנייה.

טענות סיעת הירוקים

מ"מ ראש העיר ויו"ר סיעת הירוקים, אביהו האן, טען בדיון כי לא ייתכן שהחריג יהפוך למדיניות. "בכל תכנית שמגיעה אלינו אנחנו רואים שיש נימוקים מיוחדים", אמר. "המשמעות היא שהחריג הפך להיות הקבוע. לצערי גם הוועדה המקומית וגם הצוות המקצועי של מהנדס העיר מקדמים תכניות שנוגדות את המדיניות ומאפשרים יותר בנייה לגובה ממה שאמור להיות".

האן הודיע כי בכוונת הסיעה להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית, כדי לדון בנושא מול הגורמים המוסמכים. לדבריו, יש לרסן את היזמים במיוחד ברכס הכרמל, ולתעדף בנייה בשכונות החוף ובאזורים חלשים יותר בעיר.

ביקורת על הנהלת העירייה

האדריכל ועו"ד ליאור דץ מתח ביקורת חריפה על הנהלת העירייה. "הנהלת העירייה הנוכחית, כמו זו שקדמה לה, ממשיכה לעודד בנייה במקום הלא נכון, תוך פגיעה קשה במורשת הבנויה והייחודית של חיפה", אמר. לדבריו, יש צורך אמיתי בהגדלת הצפיפות בעיר, אך הדבר צריך להיעשות בשכונות החוף ובאזורים עם נגישות לתחבורה ציבורית.

דץ טען כי העירייה נגררת אחר יוזמות נקודתיות שאינן מועילות אלא מזיקות, ואף פוגעת בתוכניות ההתחדשות העירונית באמצעות דרישה להפחתת הצפיפות בהן. "התנהלות זו מעידה על חוסר מקצועיות וחוסר הבנה, שגורמים נזק מתמשך לעיר ולפוטנציאל הפיתוח שלה לאורך שנים", אמר.

עמדת הפעילים הסביבתיים

הפעיל הסביבתי בני איתן התייחס גם הוא לנושא. לדבריו, שכונת שמבור עוברת תנופת התחדשות, והדירות בה יקרות מאוד, לעיתים מעל 3 מיליון שקל לדירה בקומות העליונות. הדבר מביא יזמים להגיש תוכניות עם בנייה גבוהה והקלות רבות, שלטענתו אינן מוצדקות. "ברור שיזמים מעוניינים לבנות יותר ויותר קומות ויח"ד, אבל צריך להבין שיש השלכות לעומס בשכונה ופגיעה באיכות החיים של מי שגר היום בשמבור ומי שעתיד להצטרף. יותר מכך, המטרה היא לא רק לבנות ושהיזמים יתעשרו, אלא גם להציע איכות חיים טובה, ואת זה ניתן להשיג על ידי בניית פחות יח"ד".

איתן הסביר כי מאז החלה תוכנית תמ"א 38, כמות יחידות הדיור בשכונה גדלה בכ־50%, אך התשתיות לא השתנו. "כמות גני הילדים, בתי הספר, גינות המשחק והשטחים הפתוחים לא השתנתה", אמר. "ההבדל המרכזי שמרגישים ביום־יום הוא שהיציאה מהשכונה בשעות העומס הפכה קשה יותר ויותר".

הצורך בתכנון שכונתי כולל

לדברי איתן, הדרך הנכונה לספק מקומות מגורים היא באמצעות תכנון שכונתי כולל, ולא באמצעות פרויקטים נקודתיים. "במקום בנייני שיכונים מתפרקים, צריך לבנות שכונה חדשה עם מוסדות ציבור, גנים והרחבת קיבולת הכבישים", אמר. הוא גם טען כי הבנייה בשכונות הכרמל אינה פתרון אמיתי לדיור לזוגות צעירים, שכן רק מעטים יכולים להרשות לעצמם את המחירים הגבוהים.

איתן הדגיש כי יש לחדש את שכונות הכרמל הוותיק במידה וביד אוהבת, תוך שמירה על גינות ירוקות ומרווחי בנייה. "לצערי רוב הנהגת העיר חסרה את ההבנה הזו", אמר.

החלטות הוועדה המקומית והעררים

לאחרונה קבעה הוועדה המקומית כי מסמך המדיניות של תמ"א 38 בחיפה מחייב, למעט מקרים יוצאי דופן שצריכים להיות מוצדקים בצורה מפורטת. משמעות הדבר היא שבמתחם שמבור המערבי לא ניתן לבנות מעל 5.5 קומות.

ועדת הערר המחוזית, שדחתה כ־10 דיונים בהיתרי בנייה שניתנו לשכונה, החלה לדחוף את הוועדה המקומית לדון מחדש במקרים אלו. עד כה התקיימו שני דיונים: הראשון במרגלית 17, שבו שוב נמצאו סיבות להכשיר את ההיתר, והשני במרגלית 36, שבו אושרה בנייה בגובה 8.5 קומות לכיוון ואדי אזוב.

ההסתייגות שנכשלה

שלשום, במליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ניסו סגן ראש העיר, אביהו האן וחבר המועצה, מוטי בליצבאו, לשנות את ההחלטה באמצעות הסתייגות. אולם הניסיון נכשל, והבנייה אושרה כפי שהוצע.

הבנייה המסיבית צפויה להשפיע על הנוף של ואדי אזוב ושלוחת שמבור ותיראה לעיני המטיילים ולתושבים שביתם משקיף אל הואדי. תושבים ברחובות מרגלית, נתיב אופקים, רחל ורות צפויים לראות את השינוי בנוף באופן ישיר.

מאבק מתמשך בין יזמים לתושבים

הדיון במרגלית 36 הוא חלק ממאבק מתמשך בין יזמים המבקשים למקסם את רווחיהם באמצעות בנייה גבוהה, לבין תושבים ופעילים סביבתיים המבקשים לשמור על צביון השכונה ואיכות החיים. בעוד היזמים טוענים כי ללא ההקלות הפרויקטים אינם רווחיים, התושבים מתריעים מפני פגיעה בתשתיות, בעומסי התנועה ובנוף הטבעי.

המאבק צפוי להימשך גם בערכאות גבוהות יותר, כאשר סיעת הירוקים מתכננת להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית.