(חי פה) – נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול, יום ראשון, 14/09/2025, חושפים תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן בחיפה. מצד אחד, העיר מדורגת גבוה במכירת דירות יד שנייה, אך מצד שני, אלפי דירות חדשות נותרות ללא דורש. המצב הזה מעלה שאלות קשות על תמחור, תכנון עירוני, ועל עתידם של פרויקטים חדשים בעיר. האם חיפה בדרך למשבר נדל"ן, או שמדובר בתקופה חולפת שתסתיים בהתאוששות?
חיפה חוזרת לטבלת מכירת הדירות החדשות
בחודש שעבר חיפה נעדרה מטבלת מכירות הדירות החדשות של הלמ"ס, והחודש היא שבה לטבלה עם נתון של 179 דירות חדשות שנמכרו בין החודשים מאי ליולי 2025. בכך היא מדורגת במקום ה-14 בארץ. את המקומות הראשונים תופסות אופקים עם 535 דירות, תל אביב עם 516 וירושלים עם 356. הנתון של חיפה אמנם מצביע על פעילות מסוימת, אך הוא רחוק מלהיות מרשים ביחס לערים אחרות.
במכירת דירות יד שנייה, חיפה ממשיכה להחזיק במקום השני הארצי עם 892 עסקאות בחודשים מאי – יולי 2025, כאשר ירושלים מקדימה אותה עם 926. הנתון הזה מדגיש את ההעדפה הברורה של הקונים בעיר לדירות יד שנייה. זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים מעדיפים את הדירות הקיימות, לעיתים בשל המחיר ולעיתים בשל זמינות מיידית.
אלפי דירות חדשות ממתינות לקונים – תמונת מצב מדאיגה
לפי נתוני הלמ"ס, נכון להיום יש בחיפה 2,430 דירות חדשות שלא נמכרו. מדובר בכמות משמעותית שמעוררת דאגה, במיוחד לאור העובדה שבעיר מתוכננות עשרות אלפי יחידות דיור נוספות. השאלה המרכזית היא האם יש ביקוש אמיתי לדירות הללו, או שמא הן יישארו ריקות ויהפכו לנטל כלכלי.
מאחורי כל דירה שלא נמכרה עומדים קבלנים ויזמים, שלקחו אשראי בנקאי או השקיעו הון עצמי. כיום, כמעט כל פרויקט חדש מותנה בליווי בנקאי, שמחייב מכירה מוקדמת של אחוז מסוים מהדירות כדי להבטיח את המשך הבנייה. כאשר המכירות לא מתבצעות, הפרויקט עלול להיתקע, והקבלנים – יחד עם אנשי המקצוע – עלולים למצוא עצמם במשבר.
תמחור לא ריאלי בשכונות החדשות מרתיע קונים
שכונות כמו נווה דוד, גבעת זמר ונאות נבון מציעות דירות חדשות, אך המחירים מרתיעים רבים. דירה חדשה עם ארבעה חדרים עולה קרוב ל-3 מיליון ש"ח, סכום שאינו נגיש לרבים. לעומת זאת, דירות יד שנייה בשכונות רבות בחיפה נמכרות בכ-2 מיליון ש"ח בלבד, לעיתים עם ממ"ד, מרפסת, מחסן וחנייה. הפער הזה מסביר את ההעדפה הברורה לדירות יד שנייה.
בנוסף, רבים מהפרויקטים החדשים מציעים דירות שיימסרו בעוד שנתיים או שלוש. המשמעות היא מגורים באתר בנייה, דבר שמרתיע קונים. למרות הפוטנציאל לעליית ערך בעתיד, כפי שקרה בשכונת נאות פרס, רבים מעדיפים להימנע מהסיכון ולבחור בדירה קיימת.
תמ"א 38: השקעה ארוכת טווח שלא תמיד משתלמת
פרויקטים של תמ"א 38 מציבים אתגר נוסף. הקבלנים משדרגים בניינים קיימים, אך מתקשים למכור את הדירות הנוספות. לאחר השקעה של עשור ולעיתים יותר, הם נאלצים לתמחר את הדירות החדשות במחיר גבוה כדי להבטיח רווח. התוצאה היא דירות יוקרתיות שלא מצליחות להימכר, למרות איכות הבנייה.
מתנות במקום הנחות – אסטרטגיה שלא מצליחה
במקום להוריד מחירים, קבלנים מציעים מתנות בשווי עשרות אלפי שקלים – ריהוט, מוצרי חשמל, שדרוגים. אך גם ההטבות הללו לא מצליחות לשכנע את הקונים. בחודשים האחרונים נמכרו כ-50 דירות חדשות בעיר בחודש, נתון שממחיש את עומק הבעיה.
ציפייה לירידת ריבית ומחירים משאירה את הקונים על הגדר
הציפייה להורדת ריבית ולירידת מחירים יוצרת שוק של קונים שממתינים. רבים חוששים לרכוש דירה במחיר גבוה ובאשראי יקר, כאשר ייתכן שבעתיד הקרוב התנאים יהיו טובים יותר. התחושה בשוק היא של אי ודאות, והמרכיב הפסיכולוגי משחק תפקיד מרכזי בהחלטות הרכישה.
פרויקטים חדשים ממשיכים לקבל אישורים – האם יש להם ביקוש?
למרות הקיפאון במכירות, פרויקטים חדשים ממשיכים לקבל אישורים. המשמעות היא שעוד ועוד דירות יתווספו לשוק, בזמן שהביקוש לדירות חדשות נותר נמוך. אם המגמה תימשך, ייתכן שנראה הצפה של דירות ללא קונים, דבר שעלול להוביל למשבר נדל"ן מקומי.
הלמ"ס תפרסם את הנתונים הבאים רק בעוד שישה שבועות
הנתונים הבאים של הלמ"ס צפויים להתפרסם רק לאחר החגים, בעוד שישה שבועות. עד אז, השוק ימשיך לפעול באי ודאות, והקבלנים, הקונים והמשקיעים ימתינו לראות האם תחל התאוששות או שהקיפאון יעמיק. הנתונים הקרובים עשויים לשקף מגמה חדשה – או להמשיך את התמונה המדאיגה שנראית כיום.
בימים
המצב יותר חמור ממה שבכתבה, לדןגמא שכונת נאות נבון כול יזם ה במכרז הממשלתי מנפק בין 50-70% לזוכים במשתכן, מי שזכה משלם 1.3 מיליון לדירת 4 חדרים, לצרכן הרגיל משווק הפרויקט 2.7 מיליון אז למה שנקנה.
המחירים של הקבלנים החזירים כבר חופף את איזור המרכז כמו פתח תקווה ובת ים , מבחינת השקעה ברור שעדיף לקנות שם, במקום לייצר תחרות בין יזמים יש אותם מחירים יקרים וקבלנים תקועים.
דרך אגב ערים מסביב כמו נשר , טירת הכרמל וצפונה ביאליק ומוצקין מבחינת רשות מקומית נותנים הרבה יותר תמורה.
אני אישית קניתי להשקעה בבת ים מיזם ב-10% הנחה כניסה עוד שנה ובטח לא בחיפה.
בית של חמישה חדר בשכונות רוממה ואחוזה עולה 2/2.5, בכל שכונה חדשה זה 3 מיליון ולהוסיף מרפסת או גינה של 40 מטר אתה כבר ב3.5/4 מיליון, כאשר אתם חזירים תשארו עם הדירות.
אז אולי קלטו תרמז ותפסיקו לאשר תוכניות ולבנות בכל העיר?
פינוי בינוי = סקאם
מה חשבו ??? המשכורות לא עלו באחוזים של המשק והנדלן". מצב של התרסקות בטוחה
קבלנים ויזמים נותנים מחירים הזויים כאילו הם בת"א,
שיישארו עם הדירות שלהם
דירות בגבעת זמר שכונה לא הגיונית עם עליות מטורפות בתוך השכונה ומחירים בשמיים,
מחירים מופקעים גם בנאות נבון(צפון טירת הכרמל) מחירים הזויים, שיורידו 20-25% נתחיל לחשוב ולחזור להתעניין
דירה ממוצעת היום שלושה מיליון .לא מכרת את הדירה שלך מאין הכסף? מקבלן קונים דירה מוכנה ולא על הנייר.
זה לא סוד שחיפה סתומה מפקקי תנועה ועתידה לקרוס מבעיות תחבורה מאחר וקברניטי העיר מבטלים כבישים שאושרו בתכניות מאושרות, בחלקם בחפ/2000 שפורסמה למתן תוקף בשנת 2019 וכך גם ביחס לתכניות ישנות. השכונות כלואות, כולל השכונות החדשות המאושרות, למשל, רמת גוראל, שכונה כלואה שבעשורים הקרובים לא נראה שתיבנה מאחר ונראה שהיא מפריעה למישהו חשוב, ראו הליכי סילוק מי שמנהלים את העניינים שיש חשד כבד שהתכנית מסתירה נוף להם או לבני משפחתם, הליך שהניב רק הישג חלקי וגם הוא לא ממומש בשל השחיתות המנהלת את העיר חיפה. רחוב תאד"ל שנמנעים מלסלול אותו בשל שיקולים בלתי ענייניים ואי סלילתו מייצרת מלכודת מוות בשל הסיכון מפני שריפות, ושוב, יש מי שלא רוצה שהכביש יסלל וייצר תוואי תחבורתי חשוב לתושבי רחוב הרופא ושלוחותיו וכבסיס ליצירת דרך שכונתית לניקוז רכס הכרמל למישור החוף – שוב מגמה של לייצר כאוס תחבורתי בניגוד להוראןת תכנית חפ/2000 ולתכניות המנדטוריות והעיר תוכל כביכול להינצל מהכאוס התחבורתי לא על ידי הפתרונות הנכונים, שעוד תוכננו ואושרו בתקופת המנדט הבריטי וקיבלו משנת תוקף בתכנית חפ/2000, כמו גם התכנון המפורט שהכנתי והגשתי לעיריית חיפה ולוועדות התכנון, בין השאר פרי מעשי ידיו של המהנדס גיורא שילוני בניגוד לכישלונות העירייה – הפתרון הנכון הוא הזרמת עשרות מיחיארדי ש"ח שינוהלו על ידי הפקידים הנכונים ובמדינת השחיתות בנ אמו חיים עד שלא תעלה שוועתם של הציבור הקורבן של המושכים בחוטים, ועד להזרמת מיליארדי ש"ח – ימשיכו כולם בפקקים ובכאוס התחבורתי שמכוון לייצר שיתוק טוטאלי בחיפה. קצרה היריעה וגם הזמן שאני יכול לכתוב עכשיו והפירוט הוא רק קצה הקרחון של השחיתות המנהלת את העיר חיפה המצויה בקריסה ומנוהלת על ידי מי שהיא מנוהלת …
המשך מתגובה קודמת. לפני מספר שנים, בחלק מהמקרים לפני עשור שנים, התגבשו עסקאות פינוי בינוי שנועדו לשדרג דירות ישנות לדירות, שלעיתים, לא תמיד, טובות ויקרות יותר, לאחר אישור התב"ע והוצאת היתרי בניה – הליך שלוקח שנים – במועד מסוים מדווחות עסקאות לפיהן היזם רכש את הדירות הישנות מבעלי הדירות בפרויקט הפינוי בינוי, ובפטור ממס העסקאות מדווחות במחירים גבוהים והדבר כביכול מצביע על התעוררות בשוק ועליית מחירים, אלא, שבין הדיווח למציאות של קונה מרצון ומוכר מרצון אין כל קשר. במקביל באותו המועד מדווחות עסקאות של רכישת דירות חדשות מהיזם לבעלי הדירות הישנות שמתעתדים לקבל מפתח לדירה חדשה, דירה משודרגת ושוב, בפטור ממס המחירים המדווחים הם גבוהים ומייצרים מצג שכביכול יש שוק טוב ונמכרות דירות במחירים גבוהים, ושוב, אין קשר בין המחירים המדווחים למחירי דירות של קונה מרצון למוכר מרצון וכל עסקני העיר שמחים על הפעילות הברוכה בשוק של רוכשי ומוכרי דירות ומספרים לנו על עסקאות רבות ושוק ער וחיובי – בפועל, המחירים מפוברקים, ואין משקיעים או צרכנים הרוכשים דירות יד שניה ולא כאלה הרוכשים דירות חדשות, בסך הכל מדובר בשדרוג דירה, אם תרצו, שיפוץ מורכב. אז לזה אני לא קורה שוק עירני ותוסס לזה אני קורה טעות שבה נופלים רבים וטובים, וחבל. המשך בתגובה הבאה …
שוק הנדל"ן למגורים הוא לא "שוק פעיל" זו הגדרה שאיננה מדויקת וספק אם נכונה. ישנן עסקאות מדווחות לרשויות המס ומפורסמות במידע נדל"ן הן על מכירת דירות ישנות והן על מכירת דירות חדשות ואפילו במחירי שוק טובים המצביעים כביכול על שוק פעיל ותוסס, אלא, שצריך לדעת כיצד לקרוא את הנתונים ולהבין מה עומד מאחוריהם. המשך בתגובה הבאה ..
עם הנהגת העיר הנוכחית אין עתיד.