בין בטון לעצים: הקרב בין בעלי הקרקעות לפעילי הסביבה ברמת גוראל

(חי פה) – האישור לתוכנית הבנייה בשכונת רמת גוראל התקבל כבר לפני כארבע שנים, אולם הוויכוח הציבורי סביב אחת מהשכונות החדשות והיקרות שאמורות לקום בחיפה לא נגמר. כתבה זו בודקת את עמדות בעלי הקרקע שמעוניינים בבנייה ובהשבחת הנכס שברשותם, את התנגדותם הנחרצת של פעילי סביבה המתקוממים נגד הפגיעה הצפויה בגבעת העיזים, ואת עמדתה העדכנית של עיריית חיפה – היזמית של הפרויקט. כל זאת, על רקע זיכרון מתמשך של תהליך תכנוני ארוך, מסורבל ומעורר מחלוקת.

צדק תכנוני: שכונות חדשות במקום התחדשות עירונית

עיריית חיפה, אשר ברבות השנים אינה מצטיינת בניצול שטחים בנויים במסלול של התחדשות עירונית, ממשיכה לקדם, אט אט, תכניות אשר זוללות עתודות ריאות ירוקות והופכת אותן לשכונות. כך היה בגבעת זמר, רמת הנשיא, נאות פרס ועוד. משאבי התכנון אשר אמורים היו לעסוק בהתחדשות עירונית, מופנים לתכניות שנויות במחלוקת כמו רמת גוראל ומורדות לנקולן, תוך דישדוש נורא במה שקשור בהתחדשות השכונות והשבחת נכסים קיימים. בעלי הנכסים המתפוררים ממתינים שנים רבות להיתרים במסלול פינוי בינוי בעוד שלידם קמות שכונות חדשות.

שכונת יוקרה חדשה בלב הכרמל – על חשבון הטבע העירוני

תוכנית רמת גוראל מבקשת להקים שכונת מגורים בת כ-2,040 יחידות דיור, בהן כ-408 דירות קטנות, בשטח כולל של 437 דונם. נוסף על כך יוקצו למתחם החדש שטחים ציבוריים נרחבים, מבני ציבור, מסחר ותעסוקה. השכונה תמוקם בין שכונות דניה ורמת אשכול, על קרקע שמכונה בפי התושבים "גבעת העיזים" – אחת הריאות הירוקות האחרונות שנותרו בעיר.

השכונה החדשה מתוכננת לכלול בנייני בוטיק, פארקים, שבילים, ותהיה צמודה לנוף הפתוח של הכרמל והים התיכון. המיקום האטרקטיבי, הסמוך לתחנת הרכבת חוף הכרמל ולכביש החוף, מבטיח נגישות גבוהה. אך לא כל תושבי העיר שותפים לחזון הזה.

מהלך תכנוני של עשור – וביקורת חריפה על תהליך ההכשרה

תוכנית הבנייה אושרה סופית לאחר תהליך תכנוני שהחל כבר בשנת 2013. ועדת התכנון והבנייה המקומית קיבלה את ההחלטה הראשונית במאי 2013, וההפקדה הרשמית בוצעה רק בדצמבר 2015. מאז, ועד להחלטה הסופית, הוגשו 1,542 התנגדויות – אך אף אחת מהן לא הצליחה לעצור את התוכנית.

לטענת המתנגדים, עיריית חיפה הסתמכה על תוכנית מנדטורית ישנה משנת 1935 כדי לקדם את הבנייה, ולא טרחה לערוך תסקיר סביבתי, כמתחייב מהחוק. לפי העירייה, העובדה כי תהליך התכנון החל לפני חקיקת חוק התכנון והבנייה הישראלי פוטרת אותה מהחובה – טענה שמעוררת סערה משפטית וציבורית כאחד.

הקרקע הפרטית, הבנייה והמחירים: עסקאות יוקרתיות עם מראה ירוק

במסגרת מהלך שיווק מוקדם (Pre-Sale), משווקות כיום הדירות בפרויקט במחירים נמוכים יחסית למחירי השוק. דירת שני חדרים מוצעת בעלות של 1.15 מיליון ש"ח – נמוך מהשווי בשוק המוערך בכ-1.8 מיליון ש"ח. דירות חמישה חדרים מוצעות במחיר של החל מ-912,000 ש"ח הון עצמי, עם עלות כוללת מוערכת של כ-2.3 מיליון ש"ח.

הקרקע כולה רשומה בטאבו, והיזמית – עיריית חיפה – מתהדרת בכך שהיא מציעה ביטחונות מלאים לרוכשים, כולל רישום בטאבו, חשבון נאמנות, וליווי משפטי אישי. את החלק המערבי והאסטרטגי בפרויקט מחזיקה חברת אלאבי יזמות נדל"ן, שמדגישה כי מדובר בהשקעה ייחודית עם תצפית פתוחה אל הים.

גבעת העיזים – שטח טבעי עשיר ומורכב שנעלם מהנוף

גבעת העיזים, המכונה כך בפי תושבי חיפה, היא אזור עשיר בטבע עירוני הכולל יערות, חורש ים-תיכוני, בעלי חיים וצמחייה מגוונת. באזור נמצאו עצי חרוב עתיקים, רקפות, כלניות, דורבנים, תנים, חזירי בר וצבועים. יש בו גם מערות חצובות באבן גיר ואתרים ארכיאולוגיים.

מדובר באחד השטחים הירוקים הגדולים שנותרו בעיר, והוא גובל בשני נחלים – נחל עובדיה ונחל עמירם – שניהם בעלי ערך נופי ואקולוגי. האזור שימש במשך עשרות שנים כשטח פנאי לתושבי חיפה, וכשבילי טיול נוחים ונגישים. התנגדות הציבור למחיקתו מובנת, גם אם לא התקבלה בוועדות התכנון.

מפה – גבעת העזים – שטח טבע ירוק ממערב לרמת בגין

העירייה קובעת: שכונה חדשה – למרות הגבלות תחבורתיות

אישור התוכנית הותנה במספר תנאים תחבורתיים: הבנייה תחל רק לאחר חיבור הכביש לרמת אשכול (דרך רחוב מנחם סבידור), ובשלב ראשון יתאפשר מימוש של עד 30% בלבד מזכויות הבנייה, עד שיוקם חיבור תחבורתי נוסף לכיוון מערב.

בנוסף, נקבע כי כדי לממש מעל 30% מהבנייה, תידרש בדיקה מחודשת של עומסי התנועה ותפקוד מערך הדרכים בשכונה. הדרישות הללו מבטיחות עיכובים נוספים בדרך לאכלוס מלא של השכונה, מה שעלול לפרוס את תהליך הבנייה והאכלוס על פני שנים רבות.

הצפיפות נמוכה – אך לא בטוח שירוקה

רמת גוראל מציגה נתון צפיפות נמוך: 9.5 יחידות דיור לדונם, נמוך משמעותית מהיעד של 11–22 יחידות לדונם שקובעת תוכנית המתאר הארצית. המפתחים מבטיחים בנייה ירוקה, אך בפועל אין הוראות מחייבות או מפרטים טכניים המצורפים לתוכנית.

המשמעות היא שההצהרות על בנייה בת-קיימא אינן מחייבות את הקבלנים בפועל. מתכננים ופעילים סביבתיים מעריכים כי ההצהרות הללו יישארו ברובן על הנייר, בעוד שהטבע בפועל יושמד והצמחייה – יחד עם בעלי החיים – תיסוג מפני הבטון.

מחלוקת על זכויות הקניין וחלוקת הקרקע

לאורך הדרך, טענו בעלי הקרקעות כי התוכנית פוגעת בזכויותיהם. העירייה קידמה חלוקת שטחים חדשה בין בעלי הקרקעות – מהלך שלא נעשה בהסכמה מלאה. העירייה טענה כי לצורך קידום התכנית – ובמיוחד במטרה להוסיף מלאי דיור לעיר – נדרש לבצע חלוקה מחודשת. אך מתנגדי התוכנית רואים בכך פגיעה חמורה בזכויות יסוד, המתבצעת ללא שקיפות וללא הליך מסודר.

התנגדות נרחבת מהשטח: "אין היגיון בבנייה מיותרת"

עמותת "ירוק בלב" הגישה התנגדויות מפורטות לתוכנית. גם עו"ד אסף בן לוי, מומחה לתכנון ובנייה, נטל חלק במאבק המשפטי נגד התוכנית. לדבריהם, בניית שכונה חדשה בשטח ירוק מיותרת לחלוטין, כאשר בעיר כבר יש שכונות חדשות שנבנות, לצד אלפי דירות רפאים שעומדות ריקות.

המתנגדים מציעים פתרון חלופי: ניוד זכויות בנייה לבעלי הקרקע לאזורים אחרים בעיר – מהלך שיאפשר לבעלים לממש רווח, מבלי לפגוע בטבע. לדבריהם, גבעת העיזים יכולה וצריכה להפוך לשמורת טבע עירונית מוכרזת – נכס אסטרטגי לדורות הבאים.

כשהבריטים קבעו – והטבע משלם את המחיר

תוכנית חפ/181 הבריטית מ-1935 הייתה הבסיס החוקי לתכנון המודרני של רמת גוראל. אולם מתנגדים רבים שואלים: האם ראוי להתבסס על תוכנית שתכננו קובעי מדיניות מנדטוריים, לפני כמעט מאה שנה, כאשר כיום אנחנו מתמודדים עם משברי אקלים, מחסור בשטחים פתוחים וזיהום אורבני גובר?

"זו פשוט שערורייה," טוענת פעילה מקומית. "בשנת 1935 לא ידעו מה זה משבר אקלים. אנחנו יודעים. ועדיין, בגלל נייר בן מאה שנה, מוחקים לנו את אחת הריאות הירוקות האחרונות בעיר".

שורשי הבעלות: תכנית מנדטורית וקניינים ממתינים

שנות ה-20, ה-30 וה-40 של המאה הקודמת היו שנות צמיחה מואצת עבור העיר חיפה תחת המנדט הבריטי. בתקופה זו החלה העיר לפרוש את זרועותיה למערב, למזרח ולדרום. הבריטים תכננו את התפתחות העיר בקפידה ואף מכרו קרקעות לתושבים ולמשקיעים יהודים שהאמינו בעתיד חיפה. בין השכונות שתוכננו הייתה גם שכונת רמת גוראל – אזור ירוק ומבטיח בין רמת בגין לרמת אשכול של היום. מי שקנה קרקע בדניה הצליח ליהנות מעליית ערך מרשימה, אך אלה שרכשו קרקעות באזורים שעדיין לא נבנו, נותרו רק עם הבטחות. כיום, עשרות יורשים ובעלי קרקעות מחזיקים בניירות שמעידים על רכישה לגיטימית, אך בפועל אינם יכולים לבנות או להפיק כל תועלת ממשית מהנכס שלהם.

פערים כלכליים: לחכות או למכור בהפסד

המציאות הכלכלית של בעלי הקרקעות מגוונת, וזו קובעת לא אחת את עמדתם בנוגע לקרקע. מבין המחזיקים ישנם כאלה המבוססים כלכלית שמעדיפים להמתין. בעיניהם, אם וכאשר תאושר הבנייה בפועל, הם ירוויחו נכס יקר ערך בשכונה מבוקשת. לעומתם, משפחות שמצבן הכלכלי קשה יותר רואות בקרקע מעמסה – הן ממשיכות לשלם מיסים ואין להן אפשרות להמתין עוד שנים רבות להפשרה ולבנייה. חלקן אף שוקלות למכור את הקרקע במחיר מופחת, רק כדי להסיר מעליהן את הנטל הכלכלי.

מאבק סביבתי נחוש: "שומרים על הריאה הירוקה"

לצד הבעלים נמצאים בשנים האחרונות פעילי סביבה נחושים שמובילים קמפיין עקבי נגד הפשרת הקרקע. הם רואים ברמת גוראל ריאה ירוקה שחייבת להישמר ולא להיבלע בין שכונות מגורים נוספות. אותם פעילים, שחלקם היו מעורבים גם במאבקים סביבתיים קודמים בעיר חיפה, אינם נרתעים גם כאשר נדמה שהכל אבוד. הם מאתרים אנשי מקצוע, מקיימים הפגנות, עורכים כנסים, מגייסים חתימות לעצומות, פונים לוועדות המקומיות והמחוזיות שוב ושוב – ופועלים ללא לאות כדי לעכב את התכניות. מבחינתם, כל בנייה על השטח היא בגדר פשע סביבתי, והם יעשו הכל כדי למנוע אותה.

אסף בן לוי: רמת גוראל היא מופת לערכים ירוקים עירוניים

יו"ר עמותת "ירוק בלב", אסף בן לוי מסביר למה כל כך חשוב לשמור את הטבע כמו שהוא:
"רמת גוראל היא אחת הדוגמאות המרשימות לשילוב בין קהילה עירונית חזקה לבין שמירה על ערכי טבע, קיימות ואיכות חיים. אנחנו רואים במקום הזה מודל לשכונה ירוקה, שמציעה לתושבים חיים של קרבה לטבע העירוני, שבילים מוצלים, אוויר נקי, ומרחבים פתוחים שנשמרים לאורך שנים הודות למעורבות התושבים. כל ניסיון לפגוע במרחב הזה הוא פגיעה ישירה באיכות החיים של כולנו, ולא רק של תושבי רמת גוראל."

פערי כוחות: הקבלנים נערכים, בעלי הקרקע מתוסכלים

בעלי הקרקעות מבינים היטב את מאזן הכוחות העומד מולם. חלק מהמשפחות מתארות את המאבק לבנייה על הקרקע כמתיש ומתסכל, ומעלות טענות כלפי העירייה והמדינה על כך שלא נעשה די לקדם את הבנייה. התחושה הרווחת בקרב בעלי הקרקעות היא חוסר אונים. התהליך סבוך, והם מרגישים כאילו הם ניצבים מול מערכת מסורבלת שלא מעוניינת לספק להם פתרון.

80 שנות המתנה: סיפורה של משפחת בנין

מירב בנין, אחת מבעלות הקרקע באזור, מספרת שקרקע בבעלות משפחתה כבר משנת 1945. "אני מחכה להתקדמות כבר למעלה משלושים שנה," היא אומרת. "הקרקע נרכשה על ידי סבי, ועברה מדור לדור. חלק מהמשפחה רוצה למכור אם וכאשר תוסר ההקפאה, אחרים מעדיפים לחכות לבנייה".

מירב מפנה אצבע מאשימה לעירייה, שלדבריה לא עשתה די לקידום הפיתוח. היא גם יוצאת נגד הארגונים הירוקים: "הם עושים לנו עוול. אין סיבה למנוע בנייה באיזור הזה". גם סוגיית סלילת הכביש מטרידה אותה. לדבריה, מדובר במחדל של ממש: "בלי כביש – אין שכונה. זה בסיסי".

המכשול התחבורתי: כביש שלא נבנה שלושה עשורים

אחת מהנקודות הקריטיות המעכבות את הפיתוח ברמת גוראל היא סוגיית התחבורה. אין אפשרות להתחיל בבנייה בשכונה מבלי לקיים תשתית תחבורתית סבירה – ובפרט כביש גישה. הבעיה: הכביש המתוכנן מחבר בין רמת אשכול, רמת גוראל ורמת בגין – וחלק מתושבי רמת בגין מתנגדים לכך נחרצות. במשך שלושה עשורים הם נלחמו כדי למנוע את סלילת הכביש, מחשש כי יביא עמו עומסי תנועה ויוריד את ערך בתיהם. למרות שהפסידו בבית המשפט העליון, הכביש לא נסלל עד היום. המצב הזה מותיר את רמת גוראל חסרת מוצא תחבורתי – תרתי משמע.

המצב המשפטי: החלטה תקועה בעררים

למרות שהתכנית אושרה בוועדה המחוזית כבר בדצמבר 2021, לא ניתן היה להתחיל בביצוע בשל עררים שהוגשו לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית. מאז התקיים דיון בעררים, אך טרם התקבלה החלטה.

סגנית ראש העיר, שרית גולן שטיינברג, אישרה את הדברים וציינה כי רק לאחר קבלת הכרעה בעררים, ניתן יהיה להתחיל לקדם את מימוש התכנית בפועל. משמעות הדברים: אי-ודאות נמשכת, כשבעלי הקרקעות ממשיכים לחכות להחלטה סופית שאינה נראית באופק הקרוב.

שאלות של צדק עירוני ותכנון עתידי

לסיפור של רמת גוראל יש גם ממד רחב יותר – הוא מעלה שאלות על צדק חלוקתי, תכנון עירוני הוגן, ויחס לרכוש פרטי בתוך מערכת שמתעדפת לעיתים אינטרסים קהילתיים או סביבתיים. האם נכון לעכב פיתוח בשל שיקולים ירוקים? האם ניתן להתעלם מבעלי קרקעות שחיכו עשורים ארוכים לממש את רכושם? ומה תפקידה של עיריית חיפה בסיפור הזה – מתי עליה להתערב, ומה הכלים שבידיה לפתרון?

העתיד: דור ההמשך אולי ייהנה – אבל מתי?

בעלי הקרקעות ברמת גוראל חיים בתחושת המתנה מתמדת. חלקם כבר ויתרו, אחרים עדיין מאמינים שיום אחד השכונה תקום, הכביש ייסלל, והבתים ייבנו. בינתיים, הדור השלישי או הרביעי לרוכשי הקרקעות כבר גדל – והם שואלים את עצמם אם יזכו אי פעם לממש את ההבטחה שבלטה על שרטוט תכנית המנדט, לפני קרוב למאה שנה.