(חי פה) – בתום דיון סוער במליאת הוועדה המקומית, קבעו היום (שלישי, 05/11/2024) תמכו חברי הוועדה בהפקדת תכנית מורדות לינקולן – תל אהרון. ההמלצה תעבור לוועדה המחוזית, שבידיה הסמכות להפקדת התכנית.
14 חברי מועצה הצביעו בעד ההמלצה ו-3 חברים נמנעו. חברי המועצה דנו בשאלה האם קיימת אלטרנטיבה לבניית השכונה, והסכימו שניוד זכויות אינו אפשרות ריאלית. יש לציין שבעקבות המצב הבטחוני הישיבה שודרה בזום ופעילי סביבה ותושבים שמתגוררים בסמוך לשכונה החדשה, לא יכלו להיכנס לדיון.
בדיון שנערך טרם ההצבעה אמר ראש העיר יונה יהב, שהתכנית מאפשרת את שימור הנוף: "כשמדובר במגרשים שמאושרים לבנייה, אין לנו אלטרנטיבה. בעלי הקרקע הלכו לבית המשפט, והדיון פה הוא בהוראת בית המשפט. אם לא נקדם את התכנית, בית המשפט יחייב אותנו בקנסות גבוהים", אמר יהב. "הארכיטקטים שתכננו את התכנית מוכשרים ונקבל בסוף מוצר יפה. זה לא יקום במהלך החיים שלי ושל עוד כמה מחברי המועצה, כרגע לא בונים. אנחנו לא משערים בכלל את ההשפעה של המלחמה, צריך לראות מה קורה בעיר התחתית כדי להבין".
סגנית ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, שרית גולן שטיינברג, הסכימה עם יהב וציינה גם היא שהבנייה תתבצע עוד זמן רב: "צריך להבין שאם 66% מבעלי הזכויות יתאגדו, הם יוכלו להביא תכנית משלהם".
חברת המועצה יעל שנער טענה שבשל השיפועים באזור, עלות הבנייה תהיה גבוהה מאוד: "אני חוששת ממה שיהיה עם הוואדיות. זה עלול להיות פתח לעוד בנייה בוואדיות, שהן הייחודיות של חיפה". חבר המועצה מוטי בליצבלאו הזכיר כי היו כבר 4 ניסיונות לתכנון השכונה, וצריך לנצל את בניית השכונה ליצירת יציאה נוספת מרחוב הרופא.
סגנית ראש העיר סופי נקש הסבירה שיש פסק דין שצריך לקיים: "אי אפשר לעצור את הקידמה ולהיכנס לנעליו של בעל הקרקע", אמרה נקש והוסיפה: "לא ייבנו דברים מכוערים. אסור ליצור מצב שעיריית חיפה תהיה חשופה לתביעות משפטיות. רק בתקופה האחרונה נדרשה העירייה לשלם 20 מיליון ש"ח בגלל בנייה שלא יצאה לפועל מלפני 20 שנה".
חבר המועצה צביקה ברבי אמר שכשאנשים מבוססים מחליטים שהם לא רוצים בנייה ליד הבית, הם מצליחים לעצור את המהלך. "חייבים לבנות. כשאנשים שיש להם כסף לא רוצים בנייה ליד הבית זה פתאום חשוב לכולם, אבל מי יזעק את הזעקה של מזרח חיפה? אנשים בנווה דוד לא יכולים להגיע למקלטים וזה לא מעניין אף אחד".
"נזק סביבתי קשה ובלתי הפיך"
בעקבות ההמלצה להפקיד את התכנית, מהחברה להגנת הטבע נמסר:
״מדובר בתוכנית שעתידה לגרום לנזק סביבתי קשה ובלתי הפיך, לפגוע בטיילות המקומית, ולהוות מפגע נופי בולט. באופן כללי, הקמת שכונה חדשה סותרת את מדיניות התכנון הארצית, המחוזית והעירונית, המקדמת בניה עירונית ומרקמית המבוססת על התחדשות עירונית, הליכתיות, תיעדוף של תחבורה ציבורית על פני רכב פרטי, והתמקדות בשכונות הוותיקות של חיפה ולא בהקמת שכונות חדשות על חשבונן. בפרט, קיימת סתירה לתמ"מ 6 שקובעת חובה לשקול את הנושאים של מניעת פגיעה במשאבי טבע ושמירה על רציפות השטח הפתוח. שיקולים אלה כפי הנראה, לא נלקחו בחשבון ולכל הפחות לא באופן רציני"."על פי הצהרות הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, הנימוק העיקרי והמכריע לקידום התוכנית, הוא פסק דין של בית המשפט המחוזי בעתירה שהוגשה כנגד העירייה בנושא השכונה, וחשש מתביעות אזרחיות בסכומים גבוהים. שיקול זה אינו בלתי ראוי כשלעצמו, אך הוא אינו יכול לשמש כעילה יחידה לקידום שכונה חדשה שלא היתה קמה משיקולים ענייניים בלבד, תוך גרימת נזק סביבתי בלתי הפיך בשטח פתוח ממנו נהנים כיום תושבי חיפה והציבור בכללותו. בנוסף, יש להצטער על התנהלות העירייה אשר התכנסה לדון בתוכנית בפורום סגור ומבלי לאפשר לציבור להכנס לדיון, באופן בלתי ראוי ובחוסר שקיפות הנדרש מרשות מקומית״.
הניסיונות לדחות את ישיבת הוועדה לא צלחו
(חי פה בשטחים הירוקים) – חברי "קבוצת ההר הירוק", התנגדות של תושבים לתכנית הבנייה במורדות לינקולן ותל אהרון, שלחו ביום, יום ראשון, 03/11/2024, מכתב לראש העיר יונה יהב, לסגנית ראש העיר וליו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה שרית גולן שטיינברג וחברי ועדת התכנון חיפה וחברי מועצת העיר בו הם מתריעים על ליקויים חמורים בתכנית ולכן הם מבקשים לדחות את הדיון בתכנית, שנקבע ליום שלישי, 05/11/2024.
גלגוליה של תכנית מורדות לינקולן
לתכנית של מורדות לינקולן יש היסטוריה ארוכה מאוד. כזכור, בשנת 2013 הופקדה תכנית לבניית השכונה, שכללה למעלה מ-3,000 יח"ד. בתכנית התגלו מספר ליקויים משמעותיים ולכן הוועדה המחוזית דחתה אותה. בשנת 2015 הוועדה אישרה חלק מהתכנית, 4 שנים מאוחר יותר, הגישו חלק מבעלי הקרקע הפרטיים עתירה נגד העירייה, בדרישה לקדם את התכנית. לטענת העירייה בתכנית נכללות פחות יח"ד לעומת התכנית המקורית, ולכן אינה כלכלית (כלומר גרעונית).
הוועדה המקומית קיבלה את הדברים והחליטה שלא לקדם את התכנית. יחד עם זאת, בית המשפט שדן בעתירה החליט כי העירייה מחויבת לקבוע לוח זמנים לטיפול בתכנית. בשנת 2023 הגישו בעלי הקרקעות הפרטיים עתירה נוספת נגד העירייה. העתירה אמנם נדחתה, אך בית המשפט קבע כי על העירייה להגיש את התכנית עד לחודש אפריל 2024. העירייה עמדה בדרישה והגישה תכנית לבניית כ-2,800 יח"ד לוועדה המחוזית.
המכתב לראש העיר וחברי המועצה: "למה לא לבנות על פי התכנית המקורית והמצומצמת?"
במכתב ששלחו חברי קבוצת "ההר הירוק" לעיריית חיפה, הם מנמקים את הסיבות שבגינן יש לדחות כעת את הדיון לאישור תכנית מורדות לינקולן:
"בפתיחת חוות דעת מהנדס העיר, שהובאה במסגרת ההזמנה לישיבת המליאה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הנ"ל עולה כי כבר כיום חלות על השטח שתי תכניות בינוי עיר: חפ/223 וחפ/1ד' המגדירות בפירוט את זכויות בעלי הקרקע, צפיפויות הבינוי, שיטת פיתוח השטח ונטיעות. התכניות קובעות כי אין לבנות בשטח בשיפוע העולה על 40%. כמו כן, התכניות משיתות את עלויות הפיתוח העצומות על בעלי הקרקע ולא על עיריית חיפה (מכספי הארנונה של תושבי חיפה).
תכנית חפ/223 משנת 1936 ותכנית חפ/1ד' משנת 1941 הן תב"עות תקפות החלות על השטח. למעשה, ניתן כבר היום להוציא היתר מכח תכניות אלו. התכניות מגדירות תכסית בינוי מרווחת בבינוי נמוך עד 2 קומות ומשופע בירק, שאינו פוגע במרקם נוף הכרמל ובסביבה. מדוע שלא נדבוק בזכויות המוקנות לפיהן?".
נועה בלטר מארגון ההר הירוק: "לא ברור מה העילה שבגינה העירייה מוסיפה לבעלי קרקע פרטיים מאות אחוזי בינוי"
נועה בלטר מארגון "ההר הירוק" טוענת בשיחה עם חי פה:
"כאשר קיימת תכנית מאושרת עם זכויות בנייה מצומצמות, אין הצדקה להוסיף זכויות בנייה ולאפשר הקמת מאות יחידות דיור נוספות. לדבריה, הארגון ביקש לדחות את הדיון בנושא. כל אזור בעיר כפוף לתב"ע, ובשטח המדובר חלות רק שתי תב"עות מימי המנדט הבריטי, המאפשרות בנייה מצומצמת עם הנחיות למרווחים נרחבים בין הבתים ושטחים ירוקים.
על פי בלטר, הזכויות בתכניות המאושרות כוללות בנייה נמוכה ולא משתלמת כלכלית לקבלנים, בשל המגבלות הטופוגרפיות והתשתיות המורכבות של הקרקע התלולה. לדבריה, העירייה, לכאורה, הגדילה את זכויות הבנייה על מנת להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית, צעד שמעלה שאלות על תקינות המהלך.
"אם רכשתי נכס, האם יתווספו לי זכויות כדי שאוכל לממש אותו?" היא שואלת, ומבקשת מהעירייה לנמק את עמדתה. זכויות הבנייה הן משאב ציבורי, ולכן לא ברורה הסיבה להגדלת זכויות לבעלי קרקע פרטיים בשיעורים כה נרחבים.
"אנחנו סבורים כי יש לגנוז את התוכנית הזו, שכן היא נעדרת הצדקה," מוסיפה בלטר.
"התוכנית פוגעת באופן בלתי מידתי בנוף החיפאי, ומתוכננת כריתה של כ-4,000 עצים – בעידן של התחממות גלובלית, זו פעולה בלתי מתקבלת. פיתוח התשתיות על שיפוע ההר ייצור קיר תומך מסיבי, שיוביל למראה של קירות על גבי קירות.
ההדמיות שמציגה העירייה הן לכאורה הטעייה. הכביש המתוכנן עבור תוספת של 2,200 יחידות דיור יעמיס עוד יותר על צירי התנועה העמוסים ממילא של שכונת אחוזה, והבעיה צפויה להחמיר. העירייה הצהירה מלכתחילה שהתוכנית בעייתית ואינה בסדרי העדיפויות שלה, וכעת מתברר כי בעלי הקרקע יכולים לפעול בכל עת לקבלת היתר על פי תכנית מימי המנדט, כך שזכויותיהם לא נפגעו. לא ברור מדוע העירייה בוחרת להעניק להם זכויות יתר נוספות.
בעיה נוספת שמדאיגה אותנו היא השפעת התוכנית על הנוף וכיצד תיראה הכניסה הדרומית לעיר לאחר הבנייה המאסיבית והוספת קירות בטון במקום הירוק הקיים. במיוחד מטרידה אותנו השפעת השינוי על חיפה, השואפת למתג את עצמה כעיר תיירותית. ביום שלישי, 5 בנובמבר 2024, תתקיים ישיבה של ועדת המשנה לתכנון ובנייה, ואנו סבורים כי על העירייה להבהיר את עמדתה בישיבה זו. אנו ממתינים לקבל תשובות והסברים מהעירייה."
החברה להגנת הטבע: "הטבע והנוף החיפאי הם נכס עיקרי של העיר"
החברה להגנת הטבע מצטרפת לדרישת התושבים וטוענת שהשכונה המיועדת תפגע בנוף, בנצפות ובסביבה. מדובר בתכנון בעייתי שנדחה כבר בעבר מסיבות של פגיעה בנוף, בנצפות ובסביבה. במקום לחזק ולשמר את המסדרון האקולוגי המקומי הקיים בפועל במעברי תשתיות המותאמים למעבר בעלי חיים, מגיעה תוכנית זו וקוטעת באופן משמעותי את היכולת של בעלי החיים לנוע במרחב. אנו סבורים כי הטבע והנוף החיפאי הם נכס עיקרי של העיר. המבע הייחודי של חיפה, שהופך אותה לאחת הערים המיוחדות והיפות בעולם, מושתת על תבניות טבע ונוף אלו ופגיעה בהם היא פגיעה בנפשה של העיר.
אנו קוראים לעיריית חיפה, לבחון מחדש את כל השטחים הפתוחים שקיימות בהם תוכניות משנות ה-30 של המאה הקודמת ועד שנות ה-80
"עוד מדגישים בחברה להגנת הטבע כי בעיר חיפה, ובמיוחד בשוליים הטבעיים שבמערב – המורדות המערביים של הכרמל – נערך סקר טבע עירוני מקיף בשנת 2012, שקבע כי חיפה היא עיר בעלת ערך טבעי ייחודי ברמה הלאומית, עשירה בערכי טבע ובמגוון ביולוגי נדיר,".
"אנו רואים חשיבות רבה בהשארת המורדות המערביים של חיפה והכרמל כשטח פתוח, ללא הגבלות העלולות לפגוע בתנועת בעלי החיים במרחב. אנו קוראים לעיריית חיפה לבחון מחדש את כל השטחים הפתוחים שבהם קיימות תכניות בנייה מאז שנות ה-30 ועד שנות ה-80, ולגבש גישה תכנונית המשלבת את צרכי הפיתוח העירוני מחד, ואת שמירת השטחים הפתוחים מאידך, בהתאם לתפיסות העכשוויות של שנת 2024."
תגובת עירייה חיפה:
כנגד עיריית חיפה עומד פסק דין המחייב את קידום התכנית המצויה בסמכות הוועדה המחוזית. הוועדה המקומית פועלת כפי שהיא מחויבת לעשות על פי הדין לגיבוש המלצותיה והגשתן לוועדה המחוזית שהיא כאמור בעלת הסמכות לאישור התכנית.
רק בואו נבין מה עושים פה ואיך הורסים פה:
חשוב שנבין את הנתונים. אישרו שם 3,000 דירות (יחידות דיור).
אוקיי מגדל במרכז תל אביב של 40 קומות מכיל 200 דירות.
בואו נניח שהיו מקבלים שטח חלופי בנאות פרס ב'.
כל הרס הואדי לשכונה כזו נכנס ב-200 דונם שטח של 15 מגדלים של 40 קומות,
כמו פארק צמרת בתל אביב. בשוק הסיטונאי בתל אביב יש 3000 יח"ד על שטח של 60 דונם.
אבל נהיה לארג'ים – פי 3. 200 דונם עם גינות וכיכרות.
כלומר אפשר היה את כל החציבות היקרות, המחלף, התשתיות שיעלו חצי מליארד שקל לפחות
למנוע בהחלטה תכנונית אחת פשוטה לניוד זכויות גדול של כל בעלי הזכויות בשכונה ואיחוד וחלוקה
למגדלים עם דירות פאר (טובות יותר בשכונה טובה יותר במורדות חיפה עם אותו נוף מאותו גובה)
זה ההבדל בין תכנון עירוני טוב ומיטיב ששומר על שטחים פתוחים
לתכנון גרוע רשלני שבסוף מביא אותנו לשכונות גרועות ופיתוח זוחל על חשבון שטח פתוח.
זה מה שקורה כשבראשות העיר והנהגתה יושבים טכנוקרטים, שלא מבינים את איכויותיה הייחודיות, אלא מבינים רק את שפת הכסף והרווחים מהירים. להרס בלתי הפיך הם קוראים "פיתוח"… נראה את יהב מאשר בניית מפלצות בשכונת מגוריו, דניה. שם לא יבנו מפלצות, כי התושבים העשירים יתנגדו כמובן. את המפלצות יבנו במקום של אוכלוסיות חלשות או בינוניות, שם אין התנגדות חזקה מספיק. יהב, הדורות הבאים יזכרו לך את זה, לדיראון.
הורסים את העיר הזאת בשיטתיות, וזה בלתי נסלח. כל ייחודה של חיפה הוא בהיותה בנקודת נוף ייחודית, בין ההר לים, בין החורש למפרץ, בין ואדיות לחורש טבעי, ואת כל זה הורסים בקלות דעת ובחוסר מחשבה, בעקבות אינטרסים כלכליים מיידית, ולא לפי טובת הציבור, העיר והדורות הבאים. היתרון של חיפה כעיר נינוחה, תרבותית וטובלת בטבע, כעיר בעלת איכויות שמושכות תיירות, כעיר של קהילות תרבות שונות, כל זה נמחה בבנייה המפלצתית של מגדלים. זו כריתת הענף שהעיר יושבת עליו. בכייה לדורות.
בשעה טובה ומוצלחת הועדה המקומית לתיכנון ובניה אישרה את התוכנית. לא יעזור לכל האנשים הרעים שהתנגדו ומתנגדים לתוכנית הזאת. הם לא מבינים שאנשים פרטיים השקיעו בפרויקט הזה מאות אלפי שקלים, את מיטב כספם שחסכו, וזה הכסף האחרון שלהם.
האנשים הרעים זה אלו שפעלו לדחוף אותה לפועל בידיעה מלאה שהיא גרועה וכושלת והרסנית. ותוך ציפיה שיגלגלו את עלויות הפיתוח והמחלף בפרויד האסטרונומיות על שאר תושבי חיפה. שזה עוד פתח למאבק משפטי רציני מאד.
עירית חיפה מנפנפת בטיעון הכספי והמשפטי כגורם להחלטה. עירית חיפה לא אחראית לרווחת היזמים אלא לרווחת התושבים. באישור התוכנית הודיעה העיריה לתושבים את העדפתה. וכך, ורק כך, יש לראות את הדברים: בעירית חיפה רווחת היזמים קודמת לרווחת התושבים.
אני כבר הכנתי 10,000 ש"ח…
הפיצוי לבעלי הקרקע, כפי שפורסם, בסך 1 מיליארד ש"ח, מחולק ל-100 אלף בתי אב בעיר חיפה .
מה עם יתר המתנגדים?
התוכנית הזויה ותיצור שכונה מכוערת ומיותרת כמו במורדות כבביר – קירות תמך של 30-40 מטר גובה (קירות אפורים בגובה של בניין 10 קומות). חציבה פראית שלא יהיה אפשר לשקם לעולם. רחובות שהילדים יגדלו בהם מסוגרים בבתים או בתוך רכבים כי לכל מקום יצטרכו לצאת ברכב. מנותקת לחלוטין מהרצף העירוני.
בזבוז נוראי של שטח הרס של ואדי עם ערכי נוף הכי גבוהים שיש. חציבות פרועות שיתמוטטו כמו הקירות בחביבה רייך ויד לבנים ממים במורדות ההר שגם ייצרו שטפונות בתוך הואדיות ללא אפשרות חלחול טבעית. עקירה של אלפי עצים ושיחים. יצירת חיץ ברצף הואדיות על גב ההר בהמשך לפגיעה ההרסנית של כביש כבביר-נוה דוד.
מערב חיפה תיראה כמו המראה האפור והמכוער של מזרח חיפה לבאים מצפון.
והכל כי לא יכלו בעירייה הזו לתת קרקעות חלופיים או נדידת זכויות לדירות אל מגרשים בנאות פרס ומתחת לכביש פרויד. איזו עירייה פח תסלחו לי זה הביטוי המתאים פח.
קיים לטעמי חשש לניגוד עניינים בטיפולה של עיריית חיפה והוועדה המקומית בתכנון המתחם – והתכנון הלא ישים והפוגע כל כך בבעלי הקרקעות – רק מחדד ומדגיש את החשש – התנהלות רשויות התכנון ועיריית חיפה גורמת לפגיעה אנושה בבעלי הקרקעות – וחלקם כבר הגישו תביעות בהיקף של מאות מיליוני ש"ח – ובהמשך צפויות להיות מוגשות תביעות במיליארדי ש"ח נוספים כנגד רשויות התכנון ועיריית חיפה – גופים שכבר היום מצויים בקריסה כלכלית ובקריסה תפקודית והציבור כולו ייאלץ לשאת בנטל. ועדיין, רשויות התכנון ועיריות חיפה מסרבות לקיים עימי דו-שיח על הטבת התכנון ופתרון הבעיות – ומעדיםות להמשיל ולהתעלל בבעלי הקרקעו והדבר כבר הובהר בדיון בוועדת המשנה של הועדה המקומית לפיו אולי הנינים שלי יוכלו לממש בניה במקום – זו מדיניות רשויות התכנון ועיריית חיפה – ועל כך ישולמו פעצויים לבעלי הקרקעות במיחיארדי ש"ח.
השם של התכנית איננו מתאים לתוכנה – מדובר ב'תכנית המחצבה' שאם חלילה תיושם – והיא לא מיועדת להיות מיושמת – היא תהפוך את ההר למחצבה אחת גדולה עם חיצובים עצומים וקירות תומכים אימתניים – מאחר והיא כוללת מגרשים ארוכים מאוד הניצבים לשיפוע ההר – כאילו אנחנו נמצאים במישור ולא על גבי רכס הכרמל – אין התאמה לטופוגרפיה – תכנון שפשוט איננו מתאים למקום.
הדיון ביום 5.11.2024 הוא דיון סרק על תכנית שאיננה חוקית – איננה מקיימת את הוראות שינוי 4 ל-תמ"א 35 להן היא כפופה ולהוראות הוועדה המחוזית להכפיף כל תכנית במקום להוראות שינוי 4 האמור.
בדיון שנקבע ליום 5.11.2024 אמורים לדון בתכנון העירייה ובהתיחסויות – התנגדויות הציבור. עוד אמור להתקיים דיון בהצגת התכנית האיכותית אותה הגשתי לוועדה המקומית, לוועדה המחוזית ולעיריית חיפה בשנת 2015 – בהתאם להחלטת הועדה המחוזית מיום 6.12.2017 – הצגת התכנון האיכותי שלי, על ידי, בפני חברי הועדה המחוזית. מאחר והדברים האלה לא עומדים להתקיים, הרי שאין כל טעם בקיום דיון בתכנית סרק שרק מייצרת מפגע ציבורי ובזבוז כספי ציבור ומשאבים ציבוריים. בעניין זה יובהר כי בתכנון החל בשנת 1998 ועד היום בוזבזו למעלה מ-50 מיליון ש"ח מכספי הציבור וכספי בעלי הקרקעות שהפכו למרמס.