(חי פה) – עירוב שימושים זו שיטה לתכנון רחוב כך שבמפלס הרחוב מתוכננים שטחי בילוי ומסחר ומעליהם מגורים. שיטה זו, הנהוגה בעולם עוד מימי-קדם, נעדרת מתכנון שכונות העיר חיפה במשך עשורים רבים. בהיעדרותה של השיטה, נבנו בחיפה שכונות שינה אפלוליות ועודן מתוכננות ונבנות בימים אלה.

התחדשות עירונית עשויה לשנות את השכונות לטובה, אם וכאשר יוקמו מקבצי דיור חדישים אשר יכללו תכנון מודרני אשר יתחשב בעירוב שימושים.

שכונות שינה בחיפה

קשה להתעלם מהעובדה שמרבית השכונות בחיפה הן שכונות-שינה, כלומר שכונות שאין בהן כלום ושום דבר מלבד אלפי דירות, בהן מסתגרים, לעת ערב, מאות אלפים.

בשעות הערב, הרחובות חשוכים ובהם מסתובבים מעט אנשים, המוציאים את הכלב לטיול וסביבם בעיקר חזירים, תנים וכמה חתולי רחוב מנומנמים.

כל מי שמכיר את חיפה מכיר את שכונות השינה, אך בכל זאת אזכיר כמה משכונות אלה: הכרמל הצרפתי, רוממה הישנה, שער העלייה, נווה דוד, קריית אליעזר, דניה, קריית חיים (למעט רחוב אח"י-אילת) ועוד ועוד…

שכונות חדשות תוכננו ונבנו כשכונות שינה בחיפה

באופן מפתיע ומאכזב, גם שכונות חדשות אשר תוכננו ונבנו בשנים האחרונות, נבנו גם הן כשכונות-שינה וביניהן נאות פרס וגבעת זמר.

מקבצי-מגורים שתוכננו וקמו ב-20 השנים האחרונות, בתוך שכונות קיימות, הנציחו גם הם את התפיסה התכנונית של "שכונות שינה" ובכך התפספסה שוב ההזדמנות להפיח חיים ברחובות החשוכים. כך למשל, מקבץ המגדלים ברחוב טשרניחובסקי 45 וכן המקבץ שנבנה על האצטדיון שנהרס בקריית אליעזר.

שכונות עם מרכז מסחרי קטן – פתרון חלקי ורחוק מלהיות מושלם

שכונה חדשה בעלת תכנון שונה, אך בעלת תפיסה תכנונית לא-מרשימה במיוחד, היא רמת הנשיא, בה החיים, במפלס הרחוב, מתרכזים במרכז המסחרי שנבנה בסמוך למבני המגורים ואשר מפיח חיים בשכונה במידה מסויימת. שכונה נוספת היא סביוני דניה, אשר נבנתה ללא עירוב שימושים ממשי, אך זכתה למרכז המסחרי "אוסקר 7" המפיח חיים בשכונה.

מרכזים מסחריים שכונתיים ממעטים להשפיע לטובה על מפלס הרחוב

מרכז מסחרי-שכונתי מפיח חיים בעיקר סביב עצמו ובתוכו, אך לא במפלס הרחוב. זה יותר טוב מכלום, אבל פחות טוב מעירוב שימושים. כך תוכננו שכונות רמת הנשיא וסביוני דניה. התושבים בהחלט נהנים ממגוון שירותים זמינים ליד הבית, אך מפלס הרחוב נותר שומם וחסר-חיים.

רחובות יוצאי-דופן בחיפה

המתכננים שפעלו בחיפה בעבר, העניקו לעיר כמה רחובות שעושים עימה חסד. בין הרחובות האלה ניתן לראות חלקים משדרות מוריה, מרכז הכרמל, מרכז זיו בנו"ש ומספר רחובות בעיר התחתית – שער פלמר, רחוב הנמל, נתנזון והסביבה.

באופן לא-מפתיע במיוחד, הפכו רחובות אלה לשוקקי חיים ומהווים מרכזי בילוי, מגורים ומסחר מבוקשים. זהו ההבדל בין רחוב שהוא עיר לבין רחוב שהוא שכונת שינה. יחד עם-זאת, יש ברחובות אלה קשיים עימם מתמודדים הדיירים – על כך ארחיב בהמשך.

עירוב שימושים מפיח חיים בערים רבות בעולם, ובישראל

כאשר אנחנו, הישראלים, מטיילים בערים בישראל ובעולם, הרחובות אשר מושכים אותנו הם אלה שיש בהם חיים מעניינים במפלס הרחוב. אפשר להזכיר כאן דוגמאות כגול מנהטן, פריז, ברצלונה ותל אביב.

בחיפה, כיף להסתובב במרכז הכרמל או בעיר התחתית, כי יש שם חיים.

עירוב שימושים בתל אביב הופך את העיר לאטרקטיבית במפלס הרחוב

חיפאים שמגיעים לתל אביב-יפו, מתרגשים לראות חיים שוקקים במפלס הרחוב, אך חלקנו לא-תמיד מקשרים את החיים השוקקים האלה לתפיסה התכנונית שהביאה להצלחה הזו.

תפיסה תכנונית אורבנית היא זו שמגדירה את החיים במפלס הרחוב והיא זו שקובעת לתמיד כיצד יתנהלו החיים בעיר.

ביפו למשל, קיימים רחובות רבים שחלקם עתיקים ותוכננו בתפיסה תכנונית אורבנית שמפיחה חיים במפלס הרחוב. בחלק מהרחובות התפתחות בתי קפה ומסעדות, אשר יוצרים סביבם חיים של עיר.

עיריית תל אביב הופכת רחובות למדרחוב בסופי שבוע

עיריית תל אביב, אשר מזהה את הפוטנציאל של עירוב השימושים, סוגרת חלק מהרחובות הקטנים בסופי השבוע ובכך מעצימה את הייתרון היחסי שיש לעירוב השימושים. הסגירה הזאת מאפשרת לתושבי העיר לנוע בביטחה וליהנות מהשפע שיש לעיר להציע.

בעלי העסקים נהנים מתנועה ערה של תושבי עיר וגם תיירים הנמשכים לקסם הזה, כמו פרפרים הנמשכים לאור הפנס.

בתי מלון בוטיק משגשגים ברחובות האטרקטיביים בהם מתקיים עירוב שימושים

במקום בו יש חיים, מתפתח מגוון נוסף של עסקים מקומיים. לצד המסעדות ובתי הקפה, מתפתחים גם בתי מלון ומשגשגים. כך, למשל, משגשג מלון הבוטיק "Market House", אשר נבנה בצמוד לשוק הפשפשים ביפו ואשר נושא את השם ״מרקט״ על שם שוק הפשפשים הסמוך.

בניה חדשה בחלק מערי העולם המודרניות – כוללת עירוב שימושים

אין סיבה לחשוב שעירוב שימושים הוא תפיסה שהייתה נהוגה רק בקרב מתכננים חכמים בעבר. היא נהוגה גם היום. העיר המפורסמת והעשירה בעולם נבנתה, כמעט כולה בתפיסה זו – מנהטן בניו יורק. תושבי העיר, המתגוררים בגורדי השחקים, נהנים ממגוון רחב של שירותים במפלס הרחוב וביניהם, מסעדות, בתי קפה, מאפיות, מכבסות, מוזיאונים, גלריות ועוד… העסקים במפלס הרחוב אינם יוצרים מפגע רעש או ריח לתושבי הבניינים שמעליהם. על כך ארחיב בהמשך.

גם בתל-אביב ניתן לראות בניה חדשה אשר כוללת עירוב שימושים. המדובר בבניה חדשה למגורים או בבנייני משרדים. הנה דוגמה למקבץ של גורדי שחקים בתל אביב, אשר כל שטח הבסיס שלהם מוקצה לשטחי מסחר – מסעדות ובתי קפה.

אז למה זה לא קורה בחיפה – אכיפה

לא הכל ורוד – תושבים רבים ומתכננים רבים נרתעים מהמחשבה על מגורים בבניין שיש בו עירוב שימושים. הסיבה לכך היא כמובן מטרדי רעש, מטרדי ריח ומטרדי לכלוך. הדאגה היא מוצדקת בעיר שבה אין אכיפה.

העיר חיפה אינה מצטיינת בתחום האכיפה וזו בלשון-המעטה… הרעש מעסקים הפולשים באין-מפריע למפלס הרחוב, הלכלוך והעשן הבוקע מהמנדפים של המסעדות, מטרידים ומרתיעים את התושבים.

היות שהאכיפה לא-טובה, הן התושבים והן המתכננים, נמנעים, על פי רוב, מלהגיש תכניות שכוללת עירוב שימושים, כלומר שהתפעול-הלקוי מכתיב, הלכה למעשה, את התכנון האורבני ומנציח שכונות-שינה לשנים רבות.

בשיחות שקיימנו עם סטודנטים שבחרו לגור בעיר התחתית בחיפה עולה שחלקם נטשו את הדירות מכיוון שלא יכלו לסבול את מטרדי הרעש העולים ממפלס הרחוב בשעות לילה מאוחרות.

הסיבה לכך היא המדיניות המאפשרת לעסקים לבצע פעילות רועשת מחוץ לבית העסק, היעדר חוקי עזר עירוניים והיעדר אכיפה.

אכיפה מאפשרת תכנון אורבני

כדי לטעת ביטחון בקרב תושבי העיר ולאפשר עירוב שימושים בצורה טובה, על העירייה לאכוף ללא-פשרות את חוקי המדינה וחוקי העזר העירוניים. במקרים בהם החוקים אינם מתאימים – על העירייה לחוקק חוקי עזר עירוניים.

למשל: על העירייה למנוע את הוצאת הפעילות העיסקית לרחוב עצמו ולהגדיר בצורה בלתי-מתפשרת כי העסק יפעל אך ורק בתוך המבנה, בחללים סגורים – בדיוק כמו במנהטן.

על העירייה לוודא כי בעל העסק לא יוציא למפלס הרחוב פעילות עיסקית, כמו מקררי גלידות, שולחנות, דוכנים, אירועים ומוזיקה רועשת.

על העירייה להגדיר בחוקי-עזר עירוניים את השעות בהן מותר להכניס משאיות המביאות סחורה לבית העסק, זאת על מנת למנוע רעש בשעות המנוחה.

מטרדי העשן: מנדלי ריח חייבים לעלות גבוה מעל לגג הבניין וכן מעל לגגות הבתים הסמוכים, באמצעות ארובה. תושבים רבים איתם שוחחנו, המתגוררים בסמוך לבניינים בהן פועלות מסעדות בשדרת הנשיא בחיפה, מתלוננים על מטרדי ריח קשים, הבוקעים ממנדפי העשן במסעדות. יש לכך פתרונות המהווים תנאי-בסיסי להפעלת מסעדה בעירוב-שימושים ובאחריות העירייה לאכוף פתרונות אלה, או לשלול את רישיון העסק אשר יטריד את הדיירים המתגוררים בסמוך לו.

במנהטן, למשל, מסעדה הפועלת במפלס הרחוב חייבת להתקין ארובה המתנשאת עד מעל לקומת הגג. בשיחה עם בעל מסעדה במנהן, הוא הסביר לי כי השקיע לא פחות מ-120,000$ בהקמת ארובה שכזו, אשר מגיעה לגובה של 45 קומות ובגובה של מעל ל-160 מטרים.

מפלט הקניונים

כאשר מבינים את המגבלות הכרוכות בניהול ותפעול עיר שיש בה עירוב שימושים, קל להבין מדוע חלק גדול מהמתכננים מוותרים לעצמם מראש על האתגר ומתרכזים בתכנון ובניה של שכונות שינה חסרות חיים ואפלוליות.

התוצאה היא תכנון והקמת קניונים המנותקים מהשכונות ואשר מנתבים לתוכם את המוני ישראל ומשאירים את השכונות חסרות חיים.