מאת דוד עציוני, משנה למנכ״ל משרד השיכון והבינוי, לשעבר סגן ראש עיריית חיפה.
זה לא סוד שעתיד הבנייה בישראל מתבסס על התחדשות עירונית. במדינה בה המשאב היקר ביותר הינו הקרקע, אזי שבניה חדשה על קרקע קיימת ובנויה היא הפתרון הטבעי והמושלם לפיתוח עיר והגדלת מספר תושביה.
למעשה, כולם מרוויחים…
הדיירים מקבלים דירות חדשות, עמידות בפני רעידות אדמה, המכילות ממ״דים להגנה בפני טילים, מרפסות, מעליות, חניות. התכנון החדש נכון ומתאים יותר, עם עירוב שימושים הכולל שטחי מסחר מתחת לבניינים לרווחת התושבים, שרותים ציבוריים קרובים, החלפת תשתיות מלאה ומה לא.
המדינה, מבחינתה, מרוויחה מכך שהשוק הפרטי מבצע את עבודת ההתחדשות והמיגון, זאת בזכות תמריצים כלכליים כאלה ואחרים שמשיאים רווח לחברות יזמיות המעסיקות מאות אלפי מהנדסים, אדריכלים, פועלים, מנהלים בדרגים שונים ויועצים מתחומים רבים, חברות מטבחים, קרמיקה וספקים רבים, המניעים את הענף הכלכלי הגדול במדינה.
בניה לגובה הינה הפתרון הירוק
במשך השנים נשמעים קולות מסויימים של מתנגדים על ״גושי בטון״ שמציפים את הארץ, אך בפועל, בניה לגובה הינה הפתרון הירוק ביותר משום שהיא מותירה יותר שטחים פתוחים וירוקים לשימוש הציבור בזכות עליה לגובה במקום בניה לרוחב, כל זאת על קרקע שכבר ממילא בנויה בבניינים מתפוררים ומסוכנים.
בשנים האחרונות, העיריות השכילו להטיל מטלות ציבוריות על כל פרויקט כדוגמת: בניית כיתות גן ובתי ספר, מועדוני נוער וקשישים, מוסדות ציבור ודת, כל זאת על מנת להתאים את השכונות הישנות לכמות הדיירים החדשה, על פי צרכי הציבור שנסקרים בסקר ייחודי בלתי תלוי לכל פרויקט.
אם נוסיף לכך הרחבות כבישים, מדרכות והקמת חניות ציבוריות והרי לכם תכנון עירוני חדש ומותאם לימינו ולצרכי הקהילה והעיר.
העיריות מתפרנסות יפה מהתחום בדמות אגרות בניה יקרות והיטלי השבחה בשווי של מיליארדי שח, כסף שחוזר לתושבים ועוזר רבות לתקציבי העיריות.
עיר שלא תדע לנצל את הכספים והמשאבים של הרשות – תפסיד
כדי לדחוף את הקטר ההתפתוחי הזה הוקמה הרשות להתחדשות עירונית שמשקיעה מיליונים רבים ותומכת במינהלות עירוניות, מייעצת, דוחפת ומתמרצת אותן לקדם תוכניות רבות ככל האפשר כדי לפתור גם את מצוקת המיגון וחיזוק המבנים וגם את החוסר ביחידות דיור. עיר שלא תדע לנצל את הכספים והמשאבים של הרשות תפסיד.
כיום, על כל היתר בניה בערים שעומדות בתנאים (חיפה בניהן), מקבלת העיריה בין 20 ל-30 אלף ש"ח לכל יחידת דיור בהיתר, על מנת לעודד את ההתחדשות, ושוב, זהו כסף שחוזר לתושבים בדמות פיתוח, שירותים לציבור וכדומה.
הרעה החולה הינה עדיין הבירוקרטיה
ראוי לציין שגם הכנסת עושה ככל שביכולתה לקדם את התחום ולשים אותו במרכז העשייה עם חקיקה מרחיקת לכת ופעולות תומכות, כמו הורדת אחוז ההסכמה לפרויקט ל 66.6%, במקום 80% ועוד שאר פעולות המקלות על יזמויות אלו.
עם כל הדברים הטובים, הרעה החולה הינה עדיין הבירוקרטיה, שמכרסמת בכל חלקה טובה בישראל ופרויקטים מסוג זה נמשכים ונמרחים על גבי שנים רבות.
הכותב הינו משנה למנכ״ל משרד השיגון והבינוי, לשעבר סגן ראש עיריית חיפה.
חיפה צריכה לקבוע עד 15 קומות לכל בניין חדש בתחומה של מגורים
אנחנו רואים את הנזק הכבד של מגדל 30 קומות בנוה דוד שזר ומנותק מכל השכונה.
15 קומות זה די והותר לתת רווחיות טובה ולא מגדל שיקר לתחזק אחרכך עם משאבות יקרות על הגגות.
אם צריך יותר שטח ליותר בנייני 15 קומות העירייה צריכה לתת ליזמים קרקע משלימה בשולי רחוב/שכונה למגדל נוסף
בשום אופן לא 20-30 קומות – או 40-50 למשרדים כמו ליד מגדל חברת חשמל או בקרית הממשלה ע"ש רבין
בכרמל לא יותר מ-6 קומות. ובשאר העיר כמו המגדלים הקיימים בשער עלייה עד 15 קומות בלבד.
מה נסגר איתכם כל שכונות החוף עלובות בניינים ישנים עלובים שבנס עדיין עומדים.חובה לחדש אותם אוקיי מסכימה,לא במכפלות שחלק מהיזמים רוצים לעשות לנו 25 קומות ומעלה זה לא לענין ואחזקה יקרה,אבל בניינים נעימים כמו ברמת הנשיא 15 קומות עם 2 מעליות וממדים זה מאד מבוקש
דוד עציוני היקר
לצערנו הביורוקרטיה היא הגורם העיקרי לעיכובים אך בחיפה המצב גרוע בהרבה, בחיפה אין עירייה מתפקדת, פרויקטים רבים תקועים כבר שנים , יזמים בורחים מחיפה , תושבים בורחים מחיפה(מקום 3 בארץ בהגירה שלילית).
חייבים שינוי ואני מקווה מאוד שבעוד שנה נראה אותו
חיפה אינה תל אביב או חולון או ראשון לציון. סיסמאות זה תמיד נחמד… כדאי שתפסיק לרכב על הגל של בנייה לגובה כי זה הטרנד… ואל תשכח שבעירנו צריך להתחשב בטופוגרפיה ההררית, בוואדיות, בצמחייה בעצים ובכלל בהר הירוק, בנוף אל ההר וממנו, ברחובות התלולים והמתפתלים, בצפיפות שכבר קיימת בשכונות בגלל חוסר תכנון וחוסר חשיבה בעבר.
ראשת עיר שהיא אדריכלית כשלה בזאת, ואתה רוצה להמשיך את דרכה. תתאפס!!!
מר עציוני אתה מוכר סתם מילים. מבחינת יזמי הנדלן בחיפה התחדשות עירונית זה לבנות רק בכרמל וכמה שיותר דבר שהורס את הטבע ואיכות החיים. המטרה של העירייה צריכה להיות לנתב בניה במקומות פחות מבוקשים
שיבנו בחוף מערבי, רמת דוד, הדר, חילסה, קרית אליעזר
התחדשות עירונית – זו למעשה מילת קוד מכובסת להסתערות נדל"נית על אזורי העיר האיכותיים והמבוקשים ביותר, וציפוף מסיבי שלהם בלי להתחשב במירקם העירוני ובצרכי העיר האמיתיים. המאמר בנדון של מר עציוני מצטט למעשה את דף המסרים של בעלי עניין וייזמים בתחום הנדל"ן. בפועל הוא רחוק מהמציאות, ואין בו זכר להיבטים אחרים של הנושא, בראיית האינטרסים האמיתיים של העיר ותושביה. בכך סימן מר עציוני את מיקומו והשתייכותו למחנה הנדל"ן בחיפה, אשר בבחירות הקרובות יתמודד מול מחנה איכות החיים והסביבה.
מדובר בגושי בטון במחיר פתט ותמורה מביכה,
2+2=4, לא יעזור לך.
מסכימההעם כל מילה של הכותבים מעלה…כתבה פופוליסטית למי שיומיים לפני הבחירות חבר לבעלת החגורה השחורה על מנת לקבל תארים כסגן ראש עיר ומנהל דירקטוריונים וגם תפקידו נוכחי אינו מינוי מקצועי אלא פוליטי…ואוסיף: שכונת נאות אפק הינה על שטח שעל מנת לישמה מעבר למחלפים…היה צורך בשל סמיכותה לנחל הנעמן להזיז תוואי הנחל במקום להמשיך לפתח כל האזור כפארק עתיר שטחים לשרות הקריות ותושבי הצפון בכלל, פארק שרשות הניקוז השקיעה בו כבר מיליונים. וכן בשל מיפלס מי התהום בו ייקר מאד את הבנייה.. אז מה עשינו? במקום לחדש את כל פני צפון קרית ביאליק הנושקים לאזור מלאכה ותעשייה אנדרלמוסי ול " שוק בדואי" חד יומי בשבוע…הוקמה ממש פאר היצירה. הבנתך בתכנון מפוקפקת. אנא אל תנאם בראש חוצות לכולנו. אתה מבזההאת מקצוע האדריכלות במשרד בו משום מה אתה יושב זמנית כסמנכל.
שטחי, מגמתי ופופוליסטי.
"בניה לגובה זה ירוק"??? זה המשנה למנכ"ל משרד השיכון בישראל ב-2022?? התפיסה הזו שגויה מהיסוד ונחקרה כבר לעומק.
הוא מדברר את שקר תמ"א 38 וה"התחדשות", שאכן פוטרות את המדינה מאחריות ותקציבים וגם מעשירות יזמים, אבל פוגעת בכל השאר, בין אם כבר בטווח המיידי והקצר ובין אם בטווח הבינוני.
בניה ללא שום ראיה כוללת ותכנון של שירותי ציבור ותשתיות. הסלאמס הבאים, בכל רחבי ישראל.
מר עציוני,
תכניותך אכן מרשימות, אך הן מאד מנותקות מהמציאיות, ביחוד בחיפה.
כל תוספת הבנייה המונומנטלית ברחובות הצרים ברכס הכרמל מנותקת לחלוטין מהמושג המכובס "התחדשות עירונית". הזרמת המענקים פר דירה אינה מנותבת כלל להתחדשות עירונית אמיתית כמשמעותה בחוק. לא הוסף אף לא בית ספר אחד או גן ילדים, או גן משחקים, או תשתית עירונית מערכתית, לא הושקע כלום בהרחבת הרחובות הצרים ואף לא בריבודם של רחובות המשמשים כמעבר מכשולים מסוכנים.
העירייה, בהנהגתה הכושלת להחריד של ראש העיר, המתהדרת בתואר אקדמי רם בתחום התחדשות עירונית, בתיק פלילי בתחום הבנייה ובחגורה שחורה בקרטה, לא פעלה בהתאם להנחיית מבקר המדינה לסלילת כבישי מוצא חדשים בעת אירועים בטחוניים ובשעת שריפה.
שכונות החוף המשוועות להתחדשות דחופה מוזנחות ללא טיפול, על אף המצגת הציבורית המרשימה של ראש העיר לפני שנתיים.
ועל זאת יש להוסיף את הסוד הגלוי כבר בקרב הציבור, כי מרבית המבנים ברכס הכרמל אושרו מכוח תמ"א 38 על בסיס מסמכים כוזבים מטעם בכירי מנהל ההנדסה והוועדה המקומית.
אין אלא להתייחס לכתבה פופוליסטית זו כאל פתיחת תעמולת הבחירות של מר עציוני לראשות העיר בעוד שנה.
שכחו הכותבים שבניה לגובה מהווה היום בעיה רצינית עבור אלו שגרים בבניינים הגבוהים – עלות אחזקתם גבוהה : מעליות, משאבות לחץ,מערכות כיבוי ועוד. עומס כספי זה אינו פתרון כלל להתחדשות עירונית במקום אותם רכבות שנבנו בכול פינה בשניות החמישיםצוהשישים במאה שעברה. אלו מבנים שצריך להרוס ולחדש,האןכלוסיה הגרה ברכבות אלו אין ידם לתחזק דירה בבניין גבוהה. סכנה שווצרו מחדש שכונות סלאמס "מודרניות". הדעות היום שמבנים בגובה בינוני 9- 12 קומות יתנו מענה מכון להתחדשות עירונית בתנאי כמובן שתשתיות יפותחו בהתאמה לגידול האןכלוסיה , וכולל תחבורה ציבורית. לצערי היום בשל בנייה מסיבית בשכונות אטרקטיביות בעירינו חיפה , חוסר תחבורה ציבורית הביא לקריסתן , טענה שנשמעה חדשות לבקרים בועדות הערר.
יש למצוא האיזון בין דרישה להגברת הבנייה בגין גידול האוכלוסייה, ואי פגיעה בשטחים פתוחים .
הכל טוב ויפה עד שיזמים רוצים לבנות מעל 30 קומות. הם גם ירוויחו מ 20 קומות אבל זה כנראה לא מספיק להם…
דיירים שגרו בבית של 4 קומות יצטרכו לחיות עם פי שלושה שכנים שזה אומר: צפיפות גבוהה וניכור. ישנן שכונות וותיקות ששמשו כמעטפת סוציאלית, אלה יעברו ג'נטריפיקציה ולא תמיד לטובה. כדאי להתייחס לאלמנט הסוציאלי ב"התחדשות עירונית".
מה עוד שלפי "אדם, טבע ודין" בנייה של מעל 15 קומות כבר לא חוסכת בשטח ציבורי: צריך לבנות חניות אספלט וכמו שהכותב כתב, היזם גם מתחייב לממן לעירייה את כל התשתיות החברתיות והחינוכיות כמו בית כנסת, בית ספר, מרכז קניות וכו'
היה עדיף להגביל בנייה של פינוי בינוי לגובה של 10-15 קומות ולפטור היזם מבניית חניות (אם הבניין בקרבת תחב"צ) או בינייני ציבור. זה תפקיד העירייה. כך הכל יהיה יותר פשוט, יותר אנושי.
בניה לגובה היא אופציה בצד בנית מרחב ציבורי ראוי ! הבניה לגובה לשעצמה אינה הבעיה. אלא העדר העירוניות – כלומר העדר תכנון בנייה תחזוקה וניהול של מרחב ציבורי – כולל כבישים, מבני ציבור, מדרכות, שבילים, – רשת נגישות, הזדמנויות לתעסוקה ושירותים במרחק הליכה.
השיח על יחידות דיור וגובה הבניין הוא שגיאה ענקית.
כדאי להפסיק עם המנטרות על מגדלים כן'/לא ולדקלם ססמאות.
ציפיתי לאדם בתפקידך, להכיר גם את המציאות ולא לדקלם דף מסרים כמו מהנדס שזה עתה סיים את לימודיו. או יותר גרוע, אתה מנסה למרוח אותנו האזרחים. ברכס הכרמל, מורידים בית אחרי בית, בחלקם, בתירוץ של תמ"א. הרשויות לא מסתכלות על התמונה הכללית. לא נראה שיש בכלל תכנון מקיף. מה שקורה בפועל הוא, שאכן מגדילים את כמות הדירות ליחידת שטח אבל אין התיחסות לתשתיות ולהשפעה הסביבתית. לדוגמא, רק לפני שנים ספורות, ראינו מה קרה בשריפה הגדולה בכרמל כאשר היציאות מהשכונות הצדדיות לציר הכרמל נסתמו ברכבים בגלל הרחובות השכונתיים הצרים. וכעת, מכפילים ומשלשים את כמות התושבים. ואסון טבע כזה או אחר יגיע. אתה מוכן לקחת את האחריות עליך?
מר עציוני היקר, אם אתה תבדוק את תוכניות משרד השיכון לרבות מחיר למשתכן הקודם וההגרלות העכשוויות אתה תראה שבאף פרויקט לא מדובר בהתחדשות עירונית אלא בלקיחת קרקעות פרווריות בשולי הערים, קרקעות שלרוב חקלאיות וחשובות לעתיד הבטחון התזונתי של ישראל, ומסירתן לקבלנים, תוך ביצוע תשתיות יקרות. אני יודע שאתה לא אוהב להתעמק אבל בו תנסה בכל זאת עם דוגמה מאלפת בקרית ביאליק. היו הייתה קרקע פתוחה רחוקה מקרית ביאליק צמודה לפארק טבעי נהדר וקרקע חקלאית – שמורת טבע אפק. בא החבר שלך כחלון – זוכר, היית יועץ שלו במשרד האוצר עם מחיר למשתכן – והוציא מאות מליוני שקלים לפתח תשתיות בשכונה הרחוקה "נאות אפק" במקום שהכסף של הסכמי הגג ילך להתחדשות עירונית בתוך שכונות השיכונים של קרית ביאליק. עד כאן אתה עוקב דוד? מעולה. לא רק שהבוס שלך בעבר בזבז עשרות מליארדי שקלים על שכונות קצה רחוקות, בלי תחבורה ציבורית, ותוך שזה מעכב או מונע אלפי פרויקטי התחדשות עירונית כשהכסף מושקע בלתת לחברים הקבלנים קרקעות זולות לשכונות שיכונים לגובה, אלא שבו ידיו של משרד השיכון התופעה הזו נמשכת גם עם השר אלקין שהביא אותך למשרד. כך למשל, אין כלל התחדשות עירונית בנוף הגליל (לשעבר נצרת עילית) בעוד מליארדי שקלים מוזרמים לשכונות הר יונה ג' לציבור החרדי. למעשה עשרות אלפי דונם של קרקעות פתוחות וחקלאיות טובות יירמסו בשנים הבאות, במקום התחדשות עירונית. רבע מליון בתי אב בישראל הופקרו על יד משרדי השיכון והאוצר, שהזרימו ומזרימים הלאה כספים לגשרים לחיבור אותן שכונות פרוורים רחוקות, שוב במקום התחדשות עירונית ובמקום תחבורה ציבורית. כך התבשרנו השבוע, אדון עציוני, שקרית ביאליק קיבלה 80 מליון שקל לא לתמרץ ולסבסד התחדשות עירונית כדי שזו תיעשה במכפילים סבירים ותשתלם ליזמים – אלא שוב – לחיבור שכונת נאות אפקה בשני גשרי כלי רכב מעל עוקף קריות. מה למדנו? שהתכנון בישראל עקום. ושכתבות יפות שלך ושל חבריו במשרד השיכון, פשוט מנותקות אחרכך מסדר העדיפויות בחלוקת תקציבים. בקרית ביאליק, יכולנו להיות עם 40 מבני שיכונים ישנים שנהרסו ובמקומם אלפי דירות חדשות, אפילו יותר מהכמות שנבנתה עד היום בנאות אפקה. צודק, יכולנו לראות התחדשות עירונית נפלאה בלב קרית ביאליק ולחלץ דרכה מאות משפחות מדירות עם רטיבות, סדקים ומבנים מסוכנים. אבל מה עשיתם במשרד השיכון? את הכסף שפכתם שוב לפרוורים חדשים.
בכל הארץ ואפילו באזורי ביקוש – משוועים אלפי שיכונים להתחדשות עירונית – ומשרד השיכון ורמ"י ממשיכים לשווק קרקעות פרוורים בשולי הערים ולבנות ישובים בשום מקום תוך הרס שטח פתוח וקרקע חקלאית ותרומה לפקקי רכב פרטי. מי שכותב יפה אבל מבצע הפוך ממה שכותב מה אומרים עליו? משאיר לך לחשוב ולענות.
תודה