אתם גרים בבניין משותף שנבנה טרם שנות ה- 80 ומבינים שהגיע הזמן לפנות לתהליך של תמ"א 38? יש בידיכם הזדמנות נדירה ליהנות מדירה חדשה לחלוטין ללא כל השקעה כספית מצידכם? אלו בשורות נהדרות, רק מאיפה מתחילים? ממה להימנע וכיצד נכון לנהוג? לפניכם המדריך שיעשה לכם סדר בבלגן.
אז ראשית ניגשים לברר את זכויות הבניין בעירייה. יש לבדוק את שטח המגרש, מיקום המגרש והרחוב ומהו סך השטח העיקרי שניתן לבנות עליו. לכל עיר ישנה מדיניות מגובשת ויש להצליב מידע מול גורמים אלו בעירייה. חשוב גם לבדוק מה מספר הקומות שניתן יהיה לקבל לאחר מימוש הפרויקט והתוכניות הנוספות במסגרת היתר הבנייה.
בחירת היזם
עברתם את המשוכה הזו בשלום? כעת עליכם לבחור את היזם. מדובר בגורם האחראי לפרויקט מתחילתו ועד סופו: לעמידה בלוח הזמנים, לבטיחות וכמובן – לנראות הסופית.
לא תמיד ניתן לזהות יזמים מקצועיים ואיכותיים ללא רקע וידע משמעותי בתחום הנדל”ן ולכן הצעד הנבון ביותר הוא לבחור קודם את עורך הדין לביצוע פרויקט תמ”א 38 כבר בשלב הראשון ויחד להמשיך לשלב הבא שהוא בחירת היזם.
כפי שבעל עסק נעזר ברואה חשבון לצורך הגשת דוח שנתי כך חשוב להיעזר בליווי משפטי בפרויקט תמ"א 38, במיוחד שמדובר בדירה שלכם שהיא הנכס היקר ביותר בבעלותכם.
עורך דין מקרקעין המתמחה בפינוי ובינוי יכול לעמוד מראש את האפשרויות העומדות בפני הדיירים ולתת תיאור כללי של מה שהם עשויים לקבל מהתהליך עוד לפני הפנייה ליזמים, כך שבמידה והבניין לא אטרקטיבי מדי בהיבט הזה – אפשר לחסוך זמן, כוח וכסף ולא להשקיע אותו בפרויקט שלא יצא לפועל.
במידה והבניין בעל פוטנציאל טוב בהקשר של תמ”א 38, משרד עורכי הדין יקיים מרכז בין יזמים שבמסגרתו הוא יציג את ההזדמנויות שיש בבניין וידאג להשיג את ההצעה המשתלמת ביותר עבור הדיירים.
וכעת לסוגיית מערכת היחסים בין בעלי הדירות ליזם. ההסכם שבין היזם לבין בעלי הדירות הינו מסמך משפטי מורכב הנערך על ידי עו”ד מקרקעין ועליו להתייחס באופן ממצה לסוגיות החשובות שעולות במסגרת תמ"א 38.
חתימה על הסכם עם היזם
קודם כל, חשוב להבהיר במסגרת ההסכם כי כלל התשלומים השונים הכרוכים בביצוע הפרויקט ישולמו על ידי היזם בלבד ולא על ידי בעלי הדירות. כך, למשל, העלויות השונות שנגרמות בשל הצורך בדיור חלופי לבעלי הדירות בתקופת הבניה עד לקבלת המפתח, הוצאות על אנשי מקצוע שונים וכן הלאה.
סוגיה מהותית אחרת הינה סוגיית המיסוי. במסגרת הפרויקט, נמכרות למעשה ליזם זכויות הבניה של בעלי הדירות והדבר עשוי להקים חבות במס שבח. מאחר ובעלי הדירות דורשים כי כל התשלומים ישולמו על ידי היזם – הוא יפנה לבעלי הדירות שיבקשו מרשות המיסים את הפטורים מתשלום המס המגיעים לכל אחד מהם. לכן, על כל בעל דירה לבדוק מהם הפטורים העומדים לרשותו, ומה המשמעות של ניצול הפטור במסגרת הפרויקט.
בנוסף, ההסכם חייב לכלול הוראות שמקובלות בהסכמים עם קבלנים המקימים פרויקטים למגורים – ערבויות שהיזם מתחייב להעמיד לזכות בעלי הדירות, לוחות הזמנים של הבניה, הפיצוי בגין עיכובים והמפרט הטכני של המבנה והדירות.
וכמובן לסיום – לכלול בהסכם מהן הזכויות של בעלי הדירות במבנה החדש שיוקם ולקבוע בצורה מפורטת איזו דירה יקבל כל דייר ומה השטח שלה.
