תכנית הבנייה במורדות לינקולן ותל אהרון – מפגש עם הציבור – שאלות ותשובות, שלא תמיד מוצאות חן

(חי פה) – עיריית חיפה ערכה ביום חמישי, 05/09/2024, בשעות אחר הצהריים, מפגש שיתוף ציבור בנושא תכנית הבנייה במורדות לינקולן ותל אהרון. המפגש היה בהובלת סגנית ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה, עו"ד שרית גולן-שטייברג, לקראת הדיון שיתקיים בקרוב בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. המפגש נערך בהשתתפות הצוות המקצועי של מנהל ההנדסה של עיריית חיפה.

בנייה על הרכס המערבי של חיפה

משנת 2011 התכנית לבניית כ-2,800 יח"ד, מתחת לרחוב הרופא ועד לכניסה הדרומית למנהרות הכרמל עוברת שינויים. במקביל לשינויים התכנוניים, התכנית נדונה מספר פעמים גם בבתי המשפט, כשבעלי קרקעות תבעו את עיריית חיפה, בטענה שהתכנית מתעכבת בצורה מוגזמת. בית המשפט דרש מהעירייה להתחייב ללוחות זמנים לקידום התכנית, וכעת העירייה עושה מאמץ על מנת לעמוד בהנחיית בית המשפט.

לא בכל מחיר

תושבים המתגוררים סמוך לשכונה, שעתידה לקום ערכו פגישה מקדימה למפגש עם העירייה ובה הם פרטו את ההתנגדויות שלכם. לתושבים יש טענות ספציפיות לגבי התכנון וניקוז השכונה, ובנוסף הועלתה טענה נוספת, שהעירייה לא חייבת בכל מחיר להקים את השכונה. הטענה היא שלא ניתן לחייב עירייה להקים שכונה, שלדעת המתכננים תפגע בעיר. המתנגדים טוענים שיש דוגמאות לעיריות שהצליחו להתמודד עם תכניות דומות, שלא נראו להן.

גולן שטיינברג הסבירה שהעירייה פתחה את מסמכי התכנית בפני הציבור, בשלב מוקדם והדברים הם מאוד ראשוניים:
"אנחנו עוד לא בשלב ההתנגדויות עדיין אלא בשלב החשיפה. פתחנו כתובת מייל להערות. אתם מוזמנים לשלוח לנו אנו הערות למייל, ואנחנו נתחשב בכל הערה".

האדריכלית תגית כלימור: עשינו את הטוב ביותר בתנאים הקיימים

בתחילת המפגש, מתכננת התכנית, האדריכלית תגית כלימור, הסבירה על התכנית בפני התושבים, שהגיעו למפגש:

"השכונה היא מאוד מידתית, היא מורכבת מבניינים לא גבוהים ואנחנו נאלץ את המתכננים העתידיים לשמור על זה. ברחוב הראשי של השכונה השיפוע הוא מתון ביחס לשאר השכונה. אנחנו מגינים בתכנית על שטחים ירוקים.

התכנית מחולקת לשני חלקים: מתחת לרחוב הרופא ובמורדות פרויד. במורדות לינקולן מתוכננות 2,534 יחידות דיור, בצפיפות נמוכה יותר.
התכנית הזו אושרה כבר בתקופת המנדט הבריטי, והשטח מוגדר מזה עשרות שנים כמיועד לבנייה. בתכנון המקורי היו כבישים צרים ויחידות דיור קטנות רבות, וכן תכנון קודם של משרד צמיר אדריכלים.

התכנית הנוכחית כוללת 2,500 יחידות דיור במורדות לינקולן ועוד 300 יחידות דיור במורדות פרויד. בעקבות השריפה הגדולה של 2016, יש כיום מודעות רבה יותר לנושא, והתכנית מתייחסת גם לתרחישים כמו שריפה.

לשכונה החדשה יהיו שלוש יציאות: יציאה אחת לרחוב הרופא ושני חיבורים לכביש פרויד. השכונה מתאפיינת במורכבות טופוגרפית עם שיפועים חריגים של 25% ו-65%. נושא הפגיעה בערוצי הנחלים, הניקוז ובשטחים הירוקים הפריע לי במיוחד, אך הצלחנו לצמצם משמעותית מחלף אחד, ונחל אזוב נותר מחוץ לתחום התכנית. נעשו גם מאמצים להימנע ממחלף נוסף בכביש פרויד.

כלימור התייחסה גם לתכנון הבתים:

"כל בניין בשכונה מתוכנן להיות מדורג, והרחוב הראשי כמעט ללא שיפועים. אני מאמינה בצורך לצמצם מבני אספלט וכבישים, ואת הגישה הזו אני מיישמת גם בתכנון השכונה.

המבנים בשכונה יהיו מוקפים חצרות, וחיבור הרחובות ייעשה באמצעות מדרגות, מה שמאפיין את ה-DNA של חיפה. המבנים יהיו בנויים מקומת עמודים ושלוש קומות מגורים מעל. הרחובות בתכנית מתוכננים להיות צרים, ללא אוטוסטרדות, ושטחים ירוקים יורגשו מאוד בשכונה. התכנית כוללת גם בניינים מדורגים בגובה של 8 קומות, אך בשל השיפועים הטופוגרפיים גובהם לא יהיה בולט. ניתן היה לבחור בבניינים נמוכים יותר, אך זה היה מצמצם את הנוכחות של השטחים הירוקים.

הרחוב הראשי, שהוא הרחב ביותר, יהיה ברוחב 18 מטרים. לבקשת העירייה, בדקנו את הנוף מכל בית ברחוב הרופא, הסמוך לשכונה החדשה, והגענו למסקנה שיש צורך להוריד שתי קומות מהבנייה החדשה כדי לשמר את הנוף לתושבי רחוב הרופא, ואנחנו שוקלים את ההמלצה הזו."

מה יהיה עם עומסי התנועה?

התושבים מוטרדים מנושאים רבים, אחד מהם הוא נושא התחבורה. אחד התושבים אמר, שכבר היום יש עומס תנועה גדול ברחובות הסמוכים למרכז הרפואי כרמל ועד לרחוב הרופא. הוא שאל כיצד תוספת של אלפי כלי רכב מהשכונה החדשה ישפיעו על התנועה ברחובות הרופא וסמולנסקין.

גולן שטיינברג השיבה שראש העיר יונה יהב ביקש שתעשה בדיקה לגבי כל התנועה ברחובות בין בית חולים כרמל לחורב. בנוסף, הוסבר לתושבים שיצטרפו מכוניות מהשכונה החדשה, שיסעו לכיוון חורב, אבל גם יהיו מכוניות, שהיום רוצות להגיע למת"ם ועולות לחורב, ואותן מכוניות יצמצמו את הפקקים הקיימים היום, כיון שהם יוכלו ישירות לרדת כלפי מטה. לגבי כמות כלי הרכב לכל כיוון, הנושא עכשיו נמצא בבדיקה.

האם אנחנו נשלם על הקמת השכונה?

אחד התושבים שאל האם ייתכן שתושבי חיפה ייאלצו לשלם מהארנונה שלהם עבור פיתוח השכונה, במיוחד בשל העלויות הגבוהות הנובעות מהשיפועים באזור.

מהנדס העיר, אריאל וטרמן, הבהיר כי התכנית מצומצמת בכל הנוגע לכבישים, וביטול אחד מהמחלפים חסך 150 מיליון ש"ח. היטלי הפיתוח שישלמו היזמים יממנו את פיתוח השכונה, והעירייה מחפשת גם מימון חיצוני, כדי לבדוק כיצד משרדים ממשלתיים יוכלו לסייע במימון הקמת השכונה.

גולן שטיינברג הוסיפה כי הארנונה של התושבים מיועדת למטרות ספציפיות ולא תוכל לשמש להשקעה בפיתוח השכונה.

עו"ד קרן גולדשמידט: "צריך להבין שיש ציבור, שהוא בעל קניין בשטחים הלא בנויים"

בעלי קניין בשטחים המיועדים לבנייה

עו"ד קרן גולדשמידט, המשנה ליועמ"ש עיריית חיפה בנושאי תכנון ובניה ודין מנהלי, הסבירה לתושבים על המצב המשפטי של התכנית:

"ישנם בעלי קניין בשטחים הלא בנויים באזור, והפיתוח שם נעצר לפני מספר שנים. העירייה מקדמת כעת את עתודות הבנייה שלה, כאשר כבר בתקופת המנדט אושרו תכניות בנייה באזור זה. הקרקע הוקפאה משום שהתעורר הצורך לעדכן את התכנון. תכנון עירוני הוא דבר דינמי, ולכן יש צורך לבצע התאמות לאורך הזמן.

יש אינטרס לאומי לפתח שכונות מגורים, ומדובר במימוש של שטחי בנייה מאושרים. לאורך השנים היו תהליכים רבים, כולל תכנית שהגיעה להפקדה אך הוחלט לגנוז אותה. כמו כן, קיימים הליכים משפטיים מהשנים האחרונות המחייבים את העירייה להתקדם עם התכנית."

שימור הטבע העירוני

השאלה הבאה עסקה בשמירה על העצים ובעלי החיים הנמצאים בשטחים שעליהם תוקם השכונה. גולן שטיינברג הסבירה כי בימים אלו מתבצע סקר לבדיקת מספר העצים, וייעשה מאמץ לצמצם את הפגיעה בהם ככל הניתן.

העצים שלא יוכלו להישאר במקום, יועתקו ויישתלו מחדש במקומות מתאימים. בנוגע לבעלי החיים, יבוצע תשקיף סביבתי להערכת ההשפעה על המערכת האקולוגית. כשנמשך הדיון, תושבים ביקשו לחזור ולהתמקד בתכנית עצמה, שלשמה התקיימה הפגישה.

גולן שטיינברג הסבירה כי רשות מקומית אינה יכולה להימנע מלפתח קרקע שכבר אושרה לבנייה, ובנוסף לכך, יש לוח זמנים מוגדר לטיפול בתכנית. היא הוסיפה שאם 66% מבעלי הקרקעות יתאגדו, הם יכולים להגיש תכנית משלהם, והוועדה המחוזית תהיה זו שתכריע בנושא.