ב 2005 אושרה תכנית תמ"א 38 במתכונתה הראשונית ומאז עברה כמה עדכונים ברמה הארצית. התכנית רלוונטית במיוחד לחיפה היושבת על קו שבר יגור וצפויה להיפגע קשות במקרה של רעידת אדמה (הצפויה סטטיסטית בקרוב) ובוודאי כעיר מועדפת לפגיעה ביטחונית, בשל תשתיות אנרגיה ודלק בתחומה.
בספטמבר 2019 עדכנה עיריית חיפה את מדיניות התמ"א. על כך תוכלו לקרוא בקישור הבא:
דיון מחודש בתמ"א 38 בחיפה – ספטמבר 2019
ב 2016 – מעל לעשור מאישור התכנית הארצית, הוציאה עיריית חיפה מדיניות עירונית לתמ"א. תכנית שעודדה בניה לכל הקודם. בכל מקום, ללא תעדוף. היום, בשלהי 2019, מתקיים דיון מחודש, שבא לעדכן את המדיניות העירונית, תוך שימת דגש על כושר נשיאה של תשתיות עירוניות ותוך מתן תעדוף לאזורים כאלה ואחרים בפיתוח העירוני של העיר חיפה. בתוך כך, נראה שהתכנית שהוצגה במועצת העיר ב 18/9/19 והדיון,בתמ"א 38 והתחדשות עירונית, עולים על פסים רלוונטים ויש לברך על הניסיון המורכב לייצר בהירות תכנונית.
הקשר שבין תמ"א 38 להתחדשות עירונית
האבחנה שנעשית בין תמ"א 38, כתכנית אדריכלית שמטרתה היא חיזוק מבנים ספציפיים מפני רעידות אדמה (ונוסיף כמובן את ההבט הבטחוני לממדי"ם) ובין התחדשות עירונית שמהווה תפישה מרחבית של תכנון עיר, היא אבחנה משמעותית. תמ"א 38 מהווה בהחלט הזדמנות להתחדשות עירונית ומדיניות עירונית בנושא זה עשויה להוות את החיבור המתבקש בין התכנון האדריכלי הפרטני ובין התכנון העירוני המרחבי הכולל.
אתייחס לתכנית בכמה נקודות ואעלה כמה תהיות כלליות
כל הקודם זוכה – מאז 2016 נבנו בעיר אלפי יחידות דיור ללא תעדוף והתוצאה היא שבאזורי ביקוש כמו שכונות כרמליה ואחוזה הגיעו כבר עתה למעל 20% גידול ביחידות דיור שמהווה ניצול מקסימלי ויותר מכך של התשתיות בשכונה. עם זאת נותרו עשרות מבנים הדורשים חיזוק וכעת נאלץ לבחון את ההתמודדות העתידית לאור ניצול היתר עד כה.
מרקם שכונתי –תוספת יחידות הדיור והתושבים בשכונות מחייבת תוספת תשתיות ושירותים. בשכונת אחוזה למשל 50% מהשטחים הפתוחים הפנויים נמצאים בבעלות פרטית ולפיכך יקשה על העירייה לממש את הצרכים הנדרשים לתוספת הבניה.
בנוסף, כחלק מתפישת עירוניות, יש מקום משמעותי ליצירת מקומות תעסוקה, מסחר ושירותים בתוך השכונות עצמן כמרכיב בצמצום נסועה ונגישות גבוהה לשירותים ותעסוקה.
תקן חניה – צמצום תקני חניה יבורך, אך עם זאת – התייחסות לחלופות תנועה – חסרה. לפיכך, בהעדר חלופת תשתית תחבורה ציבורית יש להתנות תוספת יחידות דיור בפיתוח תחבורה ציבורית והדבר דורש שיתוף פעולה וסינכרון בין כמה גורמים. אתגר מורכב לכשעצמו.
טבע עירוני – שמחתי מאד לראות התייחסות קונקרטית לממשק הואדיות שהן תו-הכר יחודי לעיר חיפה. יש מקום לברך על כך ולקוות שהוואדיות יקבלו התייחסות יחודית ומעמיקה, כולל שמירה על גבולות מגרש, הקפדה על הצמחייה בחצרות בממשק לואדי ועוד. יש מקום לקשר בין תכנית זו ובין מסמך המדיניות לטבע עירוני שכתיבתו החלה לפני כ-4 שנים.
שמירה על העצים – ישנה התייחסות ממוקדת לנושא שמירה על העצים בתחומי מגרש. כבר היום יש לכאורה את כל הכלים והחוקים לשמירה על העצים. מנסיוני המר עולה שחלק גדול מהשמירה על העצים כרוך במעקב קפדני ומימוש החוקים הקיימים, כולל חלופת עצים בוגרים וקנסות כבדים על חריגה בעצימת עין וייבוש עצים עד לכדי סכנה לציבור.
נדרשת התייחסות ברורה ומשמעותית לעצים במרחב הציבורי והפרטי גם יחד שמהווים חלק מחתך הרחוב, מספקים צל ומורידים את הטמפרטורה באי החום העירוני. וויתור על רצועת ירק קדמית פוגע לפיכך בהצהרות לחתך עירוני שכזה. חניות תת קרקעיות יוצרות תשתית קרקע דקה שאינה מאפשרת לעץ בוגר לשרוד ובכך יש סתירה מובנית בין הרצון הנכון והנדרש לחניה תת קרקעית ובין הרצון לשימור העצים.
מסלול דיירים – ההבחנה בין מסלול דיירים למסלול יזמים מעניינת, אך מעלה קשיים משמעותיים. ההבחנה יוצאת מנקודת הנחה שהדיירים מסוגלים ויכולים להפוך ליזמים בעצמם ולהקדיש לכך את הזמן, הידע והאנרגיות הנדרשות.
אתגר נוסף במסלול דיירים עולה מכך שהמסלול מתייחס לחיזוק המבנים בלבד, בשעה שבמבנים לא מעטים בכרמל נדרשים הריסה ובינוי מחדש. גם במקרה שכזה אני מתקשה לראות את הדיירים מתמודדים בעצמם עם הנדרש לצורך כך.
תהיות כלליות בנוגע לתמ"א 38 בחיפה – שאלות ומחשבות…
אחריות מקצועית – לאור הפעילות שהתקיימה בחיפה לאורך השנים האחרונות, עולות שאלות קשות מאד על האחריות המקצועית של מנהל הנדסה. הגענו ל-2019 עם שכונות שמיצו את כושר הנשיאה של התשתיות. כלל הדיירים משלמים באיכות החיים הקיימת על הצפיפות אך לא כולם שותפים לרווח הכלכלי שנוצר. מיעוט מהדיירים שיפרו את המיגון ורוב הדיירים ברחובות העמוסים ידרשו לפתרונות מורכבים שהוצגו בחלקם.
הגם שיש מקום רב ועצום למדיניות עירונית ולרוח ראש העיר, אני מעלה את השאלה דווקא על אחריות הדרג המקצועי. מהנדס העיר שילב בהצגת התכנית פעמים מספר את המושג "זהו תכנון". איפה הוא היה בעשור האחרון?
תכניות בצנרת – על אף הוראות המעבר, שהוצגו בתכנית יש מקום לחשיבה נוספת על משמעות תכניות שטרם אושרו? שאושרו אך לא בוצעו? לאור הבניה הפרועה בעשור האחרון יש מקום לבחינה מחודשת לפחות לגבי תכניות שאושרו אך לא בוצעו מזה X שנים ולתכניות שטרם אושרו.
תשתיות– יש להגביל ולהתנות את קצב האישורים והבניה לתהליך מקביל של בניית תשתיות. ללא זאת אנחנו נידונים להרס המרקם הפיזי והחברתי בעיר.
שיתוף ציבור – מעבר לדיונים האקדמיים הרבים על חשיבות שיתוף הציבור ושימוש יתר במושג זה, יש הכרח לשתף את הציבור ברמה השכונתית/ רובעית. דבר זה לא נעשה עד כה.
התחדשות עירונית היא הזדמנות להתחדשות קהילתית ולבניית חוסן חברתי בשכונות. לכאורה אין הדבר מסור בידיהם של אנשי תכנון ומנהל הנדסה. בפועל תכניות שנעשות ללא שיתוף ציבור אמיתי משמעותי ומתמשך ומימוש התכניות ללא ליווי קהילתי, מגבירים ניכור חברתי, והרחבה של הפגיעה באמון וההדדיות בין הרשות המקומית לתושבים.
על שיתוף הציבור להיות חלק ממערכת יחסים מתמשכת בין הרשות לתושבים ויש להקדיש לכך זמן ומשאבים.
תמוה בעיני כתושב הכרמל הצרפתי בדרך צרפת שגר בדירתו כארבעים שנה שפתאום ביום בהיר נשלח אליי מכתב מעורך דין של יזם כלשהו שמאיים לתבוע אותי על אי הענות לחתום על פינוי בינוי וזאת מבלי שהוצגה לי כל תוכנית אדריכלית ואו תוכנית כלשהי אלא רק מפני שנשלחו אלי שני בחורים צעירים שכנראה מקבלים כמה שקלים על כל חתימה שהם מביאים ומרשים לעצמם לשקר במצח נחושה לשולחיהם כאילו יש סרבנים.למותר לציין שכשלוש שנים קודם היינו באסיפת דיירים כללית בערב כלשהו בבית ספר ליאו בק ושם הוצגו לנו כל פירטי התכנון האדריכלי לגבי כל כתובת וכתובת של בנין כלשהו מה נקבל וכל התנאים הכלולים בתכנית ומי היזם מי הקבלן וכמובן שחתמנו וקיבלנו אפילו חוברת עם הבנין שאנו אמורים לחסור אליו מה המטרז שנקבל והכל מכל וכל אפילו הובהר לנו שהחתימה מחייבת אותנו בהתקשרות לחמש שנים עם אותו קבלן שכמובן חתמנו.נראה לי שכמו שלמדנו מפרוייקטים אחרים שיש משחק בין היזמים לבין העיריה כך שבכל פעם שמתחלף יזם או מתחרט יזם הבא בתור מקבל אחוזי בניה נוספים בפרויקט אך משום מה לאותם דירים שכבר חתמו עם קבלן ומחכים להתפתחות כלשהי נראה בעיניהם מיותר לשלוח הודעה המשחררת אותם מחתימתם עם הקבלן הקודם או גרוע מכך מנסים לסבך אותנו בחתימה עם שני קבלנים שונים שאחר כך כמובן יסחטו אותנו בתביעות משפטיות שכמובן אין לנו כספים להינצל מהן ונהפוך למיטרד אנושי נצלני כפי שקורה לא אחת.מעניין שעיריית חיפה וכל בכיריה שנהנו ממשכורות ששולמו מאגרות הארנונה הנדיבות ששילמנו במשך כארבעים שנה ממלאים את פיהם מיים בצורך להגן עלינו או להיות לצידנו כשבאים עלינו הטורפים שבין כרישי נדלן אלו.
התוכניות האלה קרוב ל20 שנה , ולא חל שינוי כלשהו.
צריך קבלן עם מוטיבציה שירים את הכפפה
יתן את הטוב ביותר, ואף יהיה שכר לעמלו.
שתי הערות:
תמ"א 38 הריסה ובניה עדיפי מכיוון שניתן לשמור על המרווחים בין הבניינים ולשפר מצב החנייה.
חסרה התייחסות לציר הרכס עצמו. אין בעיית תחבורה. להיפך. לא מסתיר לאיש. בניה מואצת שם וקומת מסחר יכולה להעיר את כל האזור ולתת פתרונות דיור איכותיים .
מה הקשר בין האוכלוסיה שתלך לעולמה וחידוש השכונה. האוכלוסיה שמתה לא מפנה את הבתים. יש יורשים.
הכל טוב ויפה אבל הבניה ברכס הכרמל פורחת ונהיה כבר צפוף מאד ועוד היד נטויה, התחדשות עירונית אמיתית נידרשת בשכונות החוף אבל שם מחכים שהאוכלוסיה תלך לעולמה ע"מ להשקיע כי שם המשחק הוא כסף.