(Hai Fa – Haifa and surrounding area news corporation) – Проблема опасных зданий в Хайфе стала одной из самых сложных городских проблем последних лет, затрагивающей тысячи семей, местный рынок недвижимости и возможности обновления старых районов. Повсеместное объявление зданий опасными, даже при наличии лишь единичных дефектов, создало ситуацию, когда многие квартиры не могут быть проданы, покупатели не могут получить ипотеку, а целые районы остаются заброшенными и не могут быть обновлены. Предложение члена городского совета и председателя Yaffe Nof Ассафа Гастфройнда направлено на коренное изменение ситуации посредством четкой оценки опасности, разграничения незначительных дефектов и реальной опасности, а также предоставления владельцам исправных квартир возможности получить муниципальное разрешение на продажу и ипотеку. Предложение, которое обсуждалось в городском совете и получило широкую поддержку, может оказать существенное влияние на будущее городского обновления в Хайфе.
Борьба с заброшенными многоквартирными домами в Хайфе • Интервью с человеком, возглавляющим перемены
Объявление сооружения опасным: инструмент безопасности, превратившийся в барьер для инвестиций в недвижимость.
Первоначально постановление о «опасном здании» предназначалось для защиты населения от реальных угроз безопасности. При наличии серьезных внешних дефектов, таких как поврежденные балконы, осыпающаяся штукатурка или ржавые перила, муниципалитет обязан предупредить жильцов и потребовать ремонта. Однако на практике это постановление распространяется на все здание, даже если дефект затрагивает лишь его небольшую часть. Это означает, что все квартиры в здании признаются проблемными с точки зрения банков, что препятствует получению ипотеки и затрудняет продажу недвижимости. В отчете муниципального аудитора установлено, что в большинстве случаев опасность не проявляется в самих квартирах, но общее постановление не различает конкретный дефект и реальную опасность. Это создает ситуацию, когда целые здания признаются опасными, даже если проблема сосредоточена только на одном компоненте.
Влияние на старые районы и молодые семьи.
Проблема особенно остро стоит в старых районах Хайфы: Хадар, Нижний город и Вади-Ниснас, где многие здания построены несколько десятилетий назад. Многие из этих сооружений объявлены опасными, но на самом деле они не представляют угрозы обрушения. Это объявление препятствует молодым семьям покупать квартиры в этих районах, даже если они могли бы отремонтировать здания и вдохнуть в них новую жизнь. Владельцы квартир, желающие продать свои дома, оказываются в тупике, поскольку покупатели не могут получить банковское финансирование. Это создает замкнутый круг: здания не продаются, не ремонтируются, и физическое состояние района продолжает ухудшаться. Вместо того чтобы способствовать обновлению города, это масштабное объявление усугубляет существующие проблемы.
Предупреждения государственного контролера и экономические последствия
Государственный контролер предупредил, что владелец здания, признанного опасным, может столкнуться с отказом банка в ипотеке. Экономические последствия такого отказа драматичны: квартиры не продаются, владельцы недвижимости не могут двигаться дальше, а рынок недвижимости в старых районах замирает. Декларация, призванная защитить население, фактически стала препятствием для обновления городов. Вместо того чтобы поощрять реконструкцию и реставрацию, она препятствует им. Гастфройнд утверждает, что в нынешней ситуации муниципальный закон не поощряет реставрацию, а, наоборот, препятствует ей, и что существует острая необходимость в изменении подхода.
Предложение по рейтинговой системе: разграничение незначительных недостатков и реальных опасностей.
Предложение Гастфройнда направлено на создание четкой шкалы степени серьезности дефектов, что позволило бы более точно оценивать их устранение. Согласно предложению, локальный дефект, такой как отслоение штукатурки или ржавчина на перилах, будет устраняться путем направления требования о ремонте, без объявления всего здания опасным. Объявление будет применяться только в случаях, когда существует реальная опасность для целостности конструкции или безопасности жильцов. Эта модель уже внедряется в таких городах, как Тель-Авив и Бат-Ям, где разграничение уровней серьезности позволяет более эффективно устранять дефекты и предотвращает ненужный вред для собственников недвижимости.
Механизм поощрения для тех, кто вовремя исправляет ошибки.
Предложение также включает механизм поощрения для владельцев квартир, которые своевременно устраняют дефекты. Те, кто устранит дефект, получат уведомление об устранении в установленный срок и им не придется долго ждать решения муниципалитета. С другой стороны, дефект, не устраненный вовремя, будет классифицирован как более серьезный. Это создаст систему стимулирования, которая будет способствовать быстрому ремонту и предотвратит халатность. Цель состоит в том, чтобы обеспечить эффективное устранение дефектов без ущерба для владельцев квартир, в остальном находящихся в исправном состоянии.
Одобрение на аренду подходящей квартиры: решение для ипотечных кредитов.
Одно из главных нововведений в предложении — возможность получения муниципального разрешения на обычную квартиру, даже если всё здание признано опасным. Владелец квартиры, не представляющей опасности и не подверженной воздействию опасных элементов в общей собственности, сможет представить заключение инженера, подтверждающее безопасность квартиры для проживания. На основании этой проверки он сможет получить муниципальное разрешение, которое позволит банку одобрить ипотеку. Декларация здания останется в силе, но сама квартира не будет лишена возможности покупки. Это решение может освободить сотни невостребованных квартир и способствовать естественному обновлению районов.
Бедственное положение и экономические трудности арендаторов
Многие жильцы зданий, признанных опасными, не могут позволить себе ремонт дефектов. Ремонт балконов, перил или фасадов может обойтись в тысячи шекелей на семью, а то и больше. Во многих случаях это малообеспеченные слои населения, не в состоянии покрыть расходы. Это создает ситуацию, когда жильцы хотят жить в надлежащем и безопасном здании, но не могут оплатить ремонт. Признание здания опасным не решает проблему, а лишь усугубляет ее. Предложение Гастфройнда направлено на решение этой проблемы путем разграничения незначительных дефектов и реальных опасностей, путем создания механизма, позволяющего продавать недвижимость, даже если все здание признано опасным.
Квартиры-призраки: еще одна проблема, усугубляющая ситуацию.
В Хайфе также наблюдается широко распространенное явление «квартир-призраков» — объектов недвижимости, которые пустуют годами. Некоторые из них находятся в отличном состоянии, но другие превратились в заброшенные и опасные строения. Многие «квартиры-призраки» расположены в зданиях, признанных опасными, что затрудняет их продажу и ремонт. Предложение направлено на то, чтобы разрешить владельцам недвижимости продавать их даже в случае, если здание признано опасным, при условии, что сама квартира находится в хорошем состоянии. Это позволит привлечь новых покупателей, которые вдохнут жизнь в здания и приведут их в пригодное для проживания состояние.
Департамент по восстановлению заброшенных зданий: городская революция
Параллельно с предложением о создании рейтинга муниципалитет Хайфы возглавляет концептуальную революцию через Департамент по возрождению заброшенных зданий. Департамент составил карту сотен заброшенных объектов недвижимости в городе и предлагает ускоренную поддержку в планировании, чтобы устранить барьеры, продвигать планы городского строительства и оперативно выдавать разрешения на строительство. Муниципалитет предоставляет экономические стимулы, такие как кредиты и гранты на реконструкцию фасадов, и связывает владельцев недвижимости с потенциальными инвесторами. Цель департамента — превратить заброшенные здания из экологической угрозы в рычаги городского развития.
Ограничение необлагаемого налогом имущества освобождения от налога: стимул для реабилитации
До настоящего времени муниципалитет пользовался историческим обязательным освобождением от налога на имущество для ветхих и заброшенных объектов недвижимости, что приводило к убыткам в размере приблизительно 33.4 миллиона шекелей в год. Новая политика ограничивает срок действия освобождения всего тремя годами. По истечении этого периода владельцы недвижимости будут обязаны платить обычный налог на имущество, если они не проведут ремонт здания. Ожидается, что этот шаг побудит владельцев недвижимости продавать, сдавать в аренду или ремонтировать здания, одновременно возвращая миллионы шекелей в государственную казну.
Статья вас заинтересовала?
И всё это благодаря властям, которые допускают, что целые районы погрязли в насилии, разрушении инфраструктуры, отсутствии освещения и транспортной доступности. И, конечно же, налоги на недвижимость одни из самых высоких в стране. С муниципалитетом что-то очень не так, ему необходима серьёзная реорганизация, избавление от людей и стереотипов, которые мешают нормальной жизни.
Нет никакой гарантии, что банки воспримут предложенную оценку рисков всерьез. Вполне возможно, что одни банки примут эту оценку, а другие — нет. Еще один риск заключается в том, что банки в подавляющем большинстве случаев отклонят одобрение муниципалитета относительно риска здания. Решение заключается в серьезном и тщательном применении мер принуждения, судебных исках, включая упреждающее выселение арендаторов, владеющих опасными зданиями, и снос опасных зданий. Но это несколько сложнее, чем популизм со стороны членов совета…