(Хай По) – Сегодня (воскресенье, 04.12.2026) Комитет по планированию и строительству района Хайфа под председательством Рут Шварц-Ханох утвердил план реконструкции комплекса № 16 в Кирьят-Элиэзер. Это один из крупнейших и наиболее значимых проектов в этом районе за последние годы, расположенный между улицами Алленби и Цахаль на территории площадью около 9 дунамов. План, инициированный компанией «Хахашарат Ишув», включает в себя масштабное новое строительство, современное многофункциональное использование территории и значительную модернизацию общественных пространств.
Обновление района Кирьят-Элиэзер и Хайфы в целом.
Председатель комитета Рут Шварц-Ханох отметила, что «утверждение плана в Зоне 16 является еще одним важным шагом в обновлении района Кирьят-Элиэзер и Хайфы в целом. План представляет собой значимый ответ на необходимость защиты и обновления старых зданий, одновременно создавая современный жилой комплекс, сочетающий в себе высококачественные общественные и коммерческие пространства». Ронен Сегал, районный планировщик Хайфы в Управлении планирования, также подчеркнул, что это «еще один столп в динамике городского обновления в Хайфе, который сочетает в себе высотные здания с фактурной застройкой и создает оживленную и активную городскую среду». Утверждение плана вновь выводит на первый план дискуссию о возражениях жителей, роли застройщиков и экономических и социальных издержках задержек в планировании.
Как возражения против проектов влияют на цены на государственное жилье?
За каждым строительным проектом, большим или малым, стоит застройщик и подрядчик, которые берут кредиты, чтобы начать работу. Модель проста: построить, продать, погасить кредит и двигаться дальше. Но когда строительство задерживается из-за возражений, апелляций, повторных слушаний или требований внести изменения, затраты растут. Проценты по кредиту продолжают начисляться, строительные материалы дорожают, возникают задержки с оплатой труда, и весь проект в целом обходится дороже.
Кто расплачивается за это? В конечном счете — покупатели квартир.
Застройщик должен поддерживать прибыльность, поэтому любая задержка отражается на конечной цене квартиры. Таким образом, борьба жителей за сохранение качества жизни в районе может привести к повышению цен на квартиры для молодых пар и семей, которые их ждут.
Почему жильцы предпочитают 12 этажей 15-этажным — и какова цена?
Мы понимаем жителей. Более высокое здание меняет облик города, увеличивает транспортную нагрузку, повышает плотность застройки, а иногда и ухудшает ощущение простора. Но любое подобное изменение — понижение этажности, сокращение количества жилых единиц или изменение дизайна — приводит к повторным обсуждениям проекта, затягивает сроки на месяцы, а иногда и на годы, и в конечном итоге делает строительство дороже.
В некоторых случаях задержки даже приводят к тому, что застройщики сокращают количество квартир в проекте, что снижает экономическую целесообразность и приводит к тому, что меньше семей могут воспользоваться преимуществами городской реконструкции и современной защиты.
Генеральный директор Центра обучения по вопросам городского обновления Алекс Мариаш: «Застройщик не действует в вакууме».
Чтобы понять последствия этих возражений, мы поговорили с... Алекс Мариаш, генеральный директор Центра обучения по вопросам обновления городских территорий.В настоящее время компания находится в процессе оспаривания крупного проекта в Кирьят-Элиэзере, проект 304-1199405, «Эвакуация и строительство комплекса 16», расположенного на участке земли площадью 9.1 дунама между улицами Алленби и Цахал в Кирьят-Элиэзере. Этот проект призван изменить облик района. План предусматривает снос четырех старых железнодорожных зданий, в которых разместятся 96 жилых единиц, и строительство на их месте двух 34-этажных башен. В башнях будет 430 новых жилых единиц. Кроме того, в рамках проекта будет построено научно-исследовательское здание и коммерческий этаж.
К плану было подано четыре возражения: два от жителей района, одно от арендатора, имеющего права на квартиру в этом комплексе, и одно от ассоциации «Шикун Паи» и сефардской синагоги «Элиягу Ханеви», которая управляет синагогой в одном из жилых зданий.
Жители утверждают, что в одном из зданий действует синагога, и что в новом проекте для нее не предусмотрено специально отведенное место. Местные власти отвергают это утверждение, объясняя, что общественные зоны в проекте не должны выделяться застройщиком, и что рассматриваемое здание на самом деле является жилым многоквартирным домом, переоборудованным для общественного пользования.
Мариаш объясняет: «Застройщик не подает план в вакууме. Процесс долгий, сложный и полон дискуссий. Есть участие общественности, консультанты, комитеты. Только после всего этого мы доходим до стадии возражений. Иногда возражения обоснованы, иногда нет».
«Синагога — это не дело предпринимателя».
Мариаш напрямую отвечает на обвинения, выдвинутые в Кирьят-Элиэзере:
«Заявление о синагоге не имеет отношения к обсуждению с нами. Мы выделяем общественные территории. Муниципалитет решит, что с ними делать. Хорошо, что комитет выслушал жителей, но это не должно задерживать проект».
По его словам, муниципалитет и районный комитет усердно работали над продвижением плана. «Орна Мор и городской инженер проделали потрясающую работу. Реальность в сфере безопасности требует защиты. Проект, который освобождает 90 квартир без охраны, решает проблему для 360 жильцов. Это моральный долг».
Страх ухудшить качество жизни: «Он существует — но есть и генеральный план».
Люди боятся перенаселения, потери обзора, затенения.
Мариах понимает опасения жителей: «Я слышу это в каждом проекте. Люди боятся перенаселения, потери вида, тени. Но в Кирьят-Элиэзере есть хорошо продуманный генеральный план. Район был разделен на 18 секций, и каждая зона была тщательно изучена: транспорт, канализация, освещение, тень, общественные пространства».
Он отмечает, что ландшафт не является частной собственностью: «Суд установил это, ландшафт не является собственностью жителей. Существуют четкие законы, касающиеся дневного света и продолжительности солнечного сияния. Мы разрабатываем планы затенения. Муниципалитет все проверил».
А что насчет пробок?
Мариах признает, что пробки представляют собой серьезную проблему: «Даже будучи предпринимателем, я понимаю, что если будут пробки, люди не будут покупать квартиры. Муниципалитет провел анализ дорог, установил ограничения на количество парковочных мест, и направление работы — стимулировать общественный транспорт. Общественное пространство не может вместить все больше и больше автомобилей».
Что вызывает возражения?
По словам Мариаша, «любая неопределенность влияет на цены на квартиры. Иногда возражения обоснованы, и я первый, кто хочет, чтобы их устранили. Но когда возникают неоправданные задержки, это вредит всем. Чем короче процедуры планирования, тем больше квартир будет на рынке».
Влияние войн и операций на строительство
Мариах также говорит о влиянии ситуации с безопасностью: «Наблюдается резкий рост цен на строительные материалы. Сырье, такое как железо, алюминий и керамика, подорожало. Рабочая сила стала дороже. Проекты выполняются дольше, финансирование растет, а рентабельность снижается». По его словам, рынок вторичного жилья практически замер: «Люди не могут продавать. Царит неопределенность. Это влияет на все».
Тренинг по изучению местной специфики: «Мы верим в Хайфу»
Компания продвигает несколько проектов в городе: Бат Галим, два комплекса в Кирьят-Элиэзере и проект в Неве-Давиде. «Мы работаем в полном сотрудничестве с муниципалитетом. Я не помню ни одного звонка в Орна-Мор, который остался бы без ответа. Районный комитет предан этому процессу». Проект по обучению местного населения в Кирьят-Элиэзере разрабатывается архитектурно-градостроительным бюро Моше Цура. «Мы перенесли стандарты из центра в Хайфу», — говорит Мариаш.
Статья вас заинтересовала?
Они продают этот район в чечевичном рагу. 65 этажей, кто здесь будет жить? Бетон и бетон, бегите отсюда, пока можете.
В статье акцент делается на экономических проблемах застройщика и рисках, на которые он идет. Я думал, что газета должна быть нейтральной и учитывать все аспекты. А это значит, что нужно критиковать качество проекта с точки зрения качества жизни, которое будет создано после его завершения (будет ли доступен общественный транспорт, будут ли свободны от пробок выезды из района, будут ли безопасны пешеходные дорожки, будут ли общественные парки и т. д.). На мой взгляд, в статье о том или ином проекте реконструкции газета должна подробно разбирать план и рассказывать, как, по ее мнению, будет выглядеть район после завершения строительства. Таким образом, общественность сможет сформировать позицию, которая, вероятно, повлияет и на различные комитеты, когда они будут заседать и утверждать или отклонять планы застройщиков.
Это неблагополучный район на окраине Кирьят-Элиэзера. Он страдает от ужасного шума от автомобильного движения на улицах Хагана и Алленби. Практически весь район окружен дорогами.
В двух километрах от площади Майрхоф. Торгового центра нет. Через дорогу находится неприглядный транспортный узел Алленби. По соседству расположена мотошкола. А в качестве десерта — шум проходящих поездов.
Как они думают, кому захочется жить в высотных зданиях в таком месте?
А вы думаете, что жители жилых комплексов вдруг смогут платить 500-1000 шекелей в месяц за содержание такой башни с 4-5 лифтами? Ясно, что в трущобы это очень быстро не превратится. 215 квартир в каждой башне = лифты, которые будут ломаться каждые несколько дней. Такая башня с расходами на обслуживание в миллионы шекелей — и кто будет за это платить?
Отлично, подрядчики строят, продают и уходят, и эти башни через 5 лет превратятся в трущобы. Весь вид будет заслонен другими башнями в Кирьят-Элиэзере и Бат-Галиме. Дороги будут забиты тысячами машин на несколько часов каждый день.
Скажите правду общественности!!!
Бегите оттуда, пока можете… 34 этажа… Кто там сошел с ума? Это просто безумие. Бегите, пока можете.
Дополнительно 30 000 жителей в Бат-Галиме и Кирьят-Элиэзере.
Никаких дополнительных школ, детских площадок и парков, никакого улучшения доступа из Кирьят-Элиэзера к пляжам, никаких дополнительных пляжей в Бат-Галиме, никаких дополнительных общественных и культурных центров. Полное уничтожение этих кварталов с 3000 автомобилей в каждом. Огромные пробки и обрушение дорожной сети, которая также не будет модернизирована и останется прежней. Обрушение канализационной инфраструктуры, которая также не сможет принять такое масштабное расширение.
Хайфа движется к полному уничтожению качества жизни. Сравнивая западные склоны с землей. Уничтожая Кармель с невероятной плотностью застройки. Эвакуация и строительство в безумных масштабах, которые возведут огромные стены, закрывающие вид на всю Хайфу. Электрификация железной дороги высокими заборами, которые задушат всю Хайфу. Этому городу конец.
«Городское обновление» — это устаревшее название, призванное навлечь беду на тех, кто поддаётся искушению войти в него, не зная, в какую пропасть они упали.
Вы предоставили огромную площадку застройщику и почти ничего жителям. Если застройщик будет зарабатывать меньше, с ним ничего не случится. Жители же, с другой стороны, останутся в своем перенаселенном районе на всю оставшуюся жизнь.
Муниципалитет продает прибрежные районы Хайфы застройщикам, словно в чечевичном супе.
Увеличение количества единиц жилья сверх 3.5 – это позор для района и неуважение к жителям и качеству их жизни.
Сейчас не 2007 год, когда квартиры в Кирьят-Элиэзере стоили 50 000 долларов.
Новая четырехкомнатная квартира в этом районе стоит около 2 000 000 миллионов шекелей, и муниципалитет не имеет права проявлять гибкость в отношении множителей.
При всем уважении, мы не Кирьят-Шмона и не Иерусалим.
Мариаш заявила, что «здание переоборудовано под квартиры». Это задокументированная ложь.
Факт 1: Синагога планировалась как неотъемлемая часть первого здания в жилом комплексе Пай — она не была перестроена из квартиры. Это задокументировано в свидетельствах местных ветеранов и в документах движения Сопротивления.
Факт 2: В социальном отчете, представленном комитету застройщиком, он сам написал «синагога и продуктовый магазин в IDF 69» — и оценил их в 3.75 квадратных метра плюс бонус за каждую квартиру. Он использовал синагогу для своих расчетов, а затем заявил, что ее не существует.
Факт 3: В обзоре синагогу сравнили с «реабилитационным центром» и «катастрофой». Сам застройщик публично извинился за это на слушании 23.3 марта. Извинения подтверждают ошибочность его слов.
Факт 4: Из 9 «альтернатив», представленных застройщиком, одна — это синагога, которую собираются снести, одна находится в комплексе, предназначенном для сноса, а большинство недоступны для пожилых людей из-за лестниц без лифта.
830 миллионов шекелей дохода. Менее миллиона на альтернативный вариант. Борьба продолжается.
Другого способа снести железнодорожные здания нет. Надстройка одного-двух этажей не сделает проект прибыльным.
Преступление. Настоящее преступление. Кирьят-Элиэзер застраивают высотками, которые являются смертельными ловушками. Как мыши. Никакого качества жизни! Жилищное управление бесполезно, потому что оно решает одну проблему и добавляет сотню других, не сообщая жителям, с какими трудностями и расходами им придётся столкнуться. Большинство владельцев квартир — инвесторы, которые не будут жить в этих квартирах и заинтересованы только в повышении их стоимости. Хотя это тоже афера, через десять лет никто не захочет покупать квартиру в этих высотках. Плач на поколения вперёд.
Я надеюсь, что с учетом всего этого городского развития, в каждой квартире также будет одно или два подземных парковочных места под зданием.
А как же приют? Они об этом точно не подумали. Они отправились в приют, с предупреждением или без него. Теперь мы видим, насколько важны приюты.
У них будут свои размеры, им не придётся спускаться в приют...
Вся эта территория заполнена планами эвакуации и строительства, утвержденными в последнее десятилетие, и что из всего этого вышло? Абсолютно ничего.
В данном случае, это также смешанный район и улицы в Кирьят-Элиэзере, например, верхняя часть домов с нечетными номерами заселена представителями меньшинств, а нижние части района — преимущественно ветеранами/новыми иммигрантами. Застройщиков может интересовать не столько характер района, сколько продажа квартир, но в Хайфе, несмотря на смешанный состав населения, совместное проживание отпугивает многие семьи, не обязательно только из-за соображений личной безопасности, и это также следует учитывать при планировании будущих зданий, если таковые когда-либо будут построены.
Позор вам за то, что вы пишете вопреки возражениям жителей? Мы живем в демократической стране? Разве вид не собственность? Допустимо ли любому застройщику загораживать вид сотням и тысячам жителей 34-этажным зданием и не иметь права возражать? Какие издержки несет застройщик только на этапе планирования? Что за ложь в этой статье? Мерзкая ложь, направленная на то, чтобы побудить жителей противостоять диктатуре районного комитета по планированию (презренного комитета, который только и делает, что встраивает в кварталы израильских городов огромные, уродливые и очень опасные башни, плотность застройки которых сделает их невозможными для эвакуации в случае чрезвычайной ситуации).
Это страна, потерявшая рассудок, управляемая под давлением подрядных компаний, подкупающих государственных служащих, которые должны защищать население. В Хайфе был утвержден генеральный план, предусматривающий строительство башен высотой до 22 этажей, а в исключительных случаях — до 25. Так как же получилось, что в Бат-Галиме и Кирьят-Элиэзере растет лес из десятков 34-этажных башен, и что это сделает с остальной частью Хайфы и самими жителями этих башен, которые будут окружены стенами на протяжении десятков этажей без вида, без воздуха, без общественных зданий, без транспортных решений, без возможности эвакуации в случае чрезвычайной ситуации?
Он говорит о защите и аварийных убежищах. Уже ясно, что убежища предпочтительнее, так есть ли решение разместить около 400 человек в каждой будущей башне? Нет, такого решения нет. Башни опасны, они не решение, они представляют опасность — эвакуация из такой башни в случае пожара, землетрясения, когда лифты не работают, займет более получаса. У пожарных служб нет возможности эвакуироваться выше 60 метров. Это не имеет значения, подрядчики давят, они управляют планированием в стране, подкупают муниципалитеты и комитеты. Они все одобряют.
Всё, что вы написали, абсолютно верно. 34-этажные башни также очень уязвимы для ракетных ударов, и тогда мы останемся с бесполезными зданиями на долгие годы (такие можно увидеть в Тель-Авиве, Рамат-Гане и Петах-Тикве после предыдущего раунда боев против Ирана). Неясно, когда и удастся ли вообще отремонтировать эти башни. Нет никаких сомнений в необходимости восстановления существующих зданий и защиты от землетрясений и войны. Вопрос в стоимости для остальных жителей, которая выражается в нагрузке на инфраструктуру, препятствиях для обзора и многом другом. Эти башни, возможно, больше подходят для центрального района с уже сформировавшимся населением, которое может позволить себе дорогостоящие ежемесячные консультации по техническому обслуживанию, а не для населения прибрежных районов Хайфы, и тогда мы просто получим вертикальные и более опасные трущобы вместо существующих горизонтальных.
Статья производит впечатление односторонней.
Почему единственным собеседником является предприниматель?
Где же позиция муниципалитета, которая не упомянута?
И как можно говорить о предпринимательской прибыли, имея мультипликатор в 400% и более коммерческих площадей?
Чувствую себя очень неуравновешенным