תופעת פיצולי הדירות – הלהיט הנדל"ני החדש של הרכס הכרמל

תופעת פיצול הדירות – הלהיט הנדל"ני החדש של רכס הכרמל

תופעת פיצולי הדירות מעוררת תמיד ויכוח בין מתנגדיה הטוענים לפגיעה בתכנון ובתשתיות מרכזי הערים הצפופים, שלא תוכננו לתוספת משמעותית של אלפי תושבים כתוצאה מפיצול דירות. בעוד המצדדים טוענים כי זהו כורח המציאות של ביקוש גובר לאזורים ספציפיים במרכזי הערים, מלאי שאינו מותאם לביקושים ליחידות קטנות ולכן יש הכרח לאשר את פיצול הדירות ושדווקא מתן אישורים כחוק יאפשר בקרה מחמירה יותר של הרשויות על הנכסים והתאמת השירותים הניתנים לפי גודל האוכלוסיה. מחירי השכירות ה'שפויים' של חיפה הפכו את תופעת פיצול הדירות בעבר רק לשמועה רחוקה מערי המרכז על מאבקי חתול ועכבר של הרשויות בפיצול הלא חוקי, אלא שהמציאות והביקושים ברכס הכרמל מכתיבים בשנים האחרונות התגברות של תופעת פיצול הדירות גם בחיפה:

'פיצול הדירות החיפאי' מונע מסיבות שונות, לאו דווקא מיזמים 'תאבי תשואה' המבקשים להגדיל כמה שניתן את התשואה בנכס על ידי חלוקתו. הגורם הראשון שניתן להצביע כגורם מקומי שהאיץ את התופעה הוא הכניסה בעשור האחרון של כח עזר סיעודי זר – מטפלים פיליפינים ותאילנדים, עבור אוכלוסיה מבוגרת ברכס הכרמלץ. זו פנתה לאופציה של פיצול בדירות על מנת לאפשר מגורים נפרדים באותה דירה לעובדים הסיעודיים תוך שמירת פרטיות שני הצדדים. תופעה נוספת של פיצול דירות שנפוצה בעיקר באזור מרכז הכרמל, רחובות מקבילים לו ולציר מוריה וחורב היא פיצול הדירות עבור קליניקה. כאן מדובר בשתי תופעות נפרדות, האחת קליניקות של חדר וחדר המתנה בעלות כניסה נפרדת, הנפוצות בדירות קומת הקרקע. והשנייה רכישה משותפת של דירת מגורים ופיצולה למספר קליניקות נפרדות או משרדים. התופעה השלישית של פיצול הדירות היא חדשה יחסית ודומה לזו שבמרכז הארץ – פיצול דירות 4 ו-5 חדרים עבור השכרת משנה של חדר-חדר וחצי ('סטודיו') לסטודנטים ופנסיונרים המעוניינים לגור במיקום מרכזי, לרוב סטודנטים העובדים במלצרות, כשליחים או פקידים בעסקים ברכס הכרמל, ללא רכב.

מתווכים מצביעים על התעניינות גדולה בדירות בעלות 'אפשרות תכנונית לפיצול', ובמיוחד דירות קרקע גדולות שמתאפשרת בהן יצירת כניסה נפרדת או שכבר עברו את התהליך של חלוקה פנימית ליחידות נפרדות. פיצול כזה חוסך בעיות עם שכנים וחוקי 'דה פקטו'. בעיות שכאלו עלולות להתעורר דווקא כאשר דירות אשר שימשו כמשרדים בקומות קרקע נרכשות על מנת להסב אותן לשטחי מסחר או מסעדות. נכסים שכבר עברו פיצול ושופצו כקליניקות יכולים להשיג עד 5-10% יותר ממחירי נכסים דומים באותו בניין או באותה סביבה. גם נכסים הכוללים פיצול של חדר להשכרת משנה או למגורים מטפלים מבוקשים מאד, שכן הם חוסכים לקונה את הצורך לבצע שיפוץ והתאמה יקרה, הטבה של כמאה אלף שקלים המגולמת במחיר הדירה.

תופעה נוספת של פיצול דירות היא מגורים משותפים של שני פנסיונרים המעוניינים לגור יחד מסיבות של נוחות, בטחון והשכרת או מכירת אחד הנכסים שבבעלותם. כך למשל ברחוב חורב פוצלה דירה עבור שתי מורות בפנסיה שנותרו אלמנות, חברות ילדות. כשאחת מהן החליטה לחפש לעצמה יחידת דיור קטנה באזור אחוזה וסיפרה זאת לחברתה, החליטה חברתה שגם דירתה בת 4 חדרים ברחוב חורב, 'גדולה מדי עבורה' כאדם בודד. לשתיים הרעיון שהבזיק הוא מגורים משותפים. הן שיפצו יחד את הדירה ופיצלו אותה לשתי יחידות עם מרפסת כביסה משותפת, גרות יחדיו ומתחלקות בשכר הדירה מהדירה השנייה.

על פי הערכה לאורך רכס הכרמל כ-10% או 1000 דירות שעברו פיצול מלא והפכו למעשה לאלפיים יחידות דיור, כשהרוב המכריע הוא פיצול של חדר בדירה לצרכי מגורי כח עזר סיעודי וקליניקה או משרד ביתי. אך לא הכל ורוד – במקרים רבים טוענים שכנים למפגעי רעש, צפיפות חנייה ברחובות ו'טיילת לבניין' שנוצרים מהפעלת קליניקה או תוספת הדיירים.

לאה, מתווכת המתמחה בשכונות סביב מרכז הכרמל סבורה כי לארנונה הגבוהה באזור יש השפעה על הפנייה לפצל דירות; "לא תמיד הפיצול הוא הגיוני. לעיתים התכנון הופך לשתי דירות בלי סלון, דבר הפוגע מאד במחיר הדירות ומקשה על מכירתן או השכרתן. מרבית הדירות בכרמל בנויות בצורה סטנדרטית של כניסה אל חלל מטבח וסלון וממנו מסדרון עם חדרי מגורים, כך שפיצול מחייב לוותר על הסלון. מצד שני התמריץ הכלכלי ברור – שכר הדירה מחדר בודד כזה, המוגדר סטודיו, בדרך כלל בין 20-35 מ"ר עם שירותים ומטבחון קטן, מסייע למשל לעמוד בנטל הארנונה הגבוה".
שכר דירה חודשי של סטודיו יכול להגיע עד 1500 שקל באזורים מבוקשים ומעל 2,000 שקל בשכונות כמו רמת גולדה, סביוני דניה ודניה בסמוך לאוניברסיטה. "הדירות האלו נחטפות ולמעשה כמעט ולא מתפרסמות, לעיתים הן מושכרות תוך שעות מהרגע שסטודנטים מספרים לחבריהם שהיא מתפנה ויש אפילו מצב של רשימת המתנה לדירות סטודיו במשרדי התיווך, ללא ספק הביקוש עולה בהרבה על המלאי הקיים".

לאה מצביעה על תופעה פנים-עירונית נוספת בחיפה התורמת להתגברות בפיצולי הדירות ברכס: קשישים רבים המעוניינים למכור נכסים בשכונות אחרות בעיר ומחפשים דירות קטנות באזור הכרמל: "מדובר בפלח גדול מאד של אוכלוסיה שמגיע בעשור האחרון לפנסיה ומתקשה להחזיק בדירות שלא מותאמות עבורו. אלו יכולות להיות דירות גדולות מדי, עם הרבה מדרגות או מרוחקות ממרכזים שכונתיים. התהליך פה מסובך פעמיים: פעם אחת כי מדובר בדירות גדולות שלרוב מיושנות וזקוקות לשיפוץ כולל ופעם שנייה כי זו עסקה שבה מכירת הדירה תלויה במציאת דירה קטנה חלופית בכרמל של 2-3 חדרים ויש בהן מחסור גדול. התוצאה היא פשרה של דירה קטנה יותר בשכונה אחרת אך עם נגישות של קוי תחבורה ציבורית, או השכרת דירת סטודיו בדירה מפוצלת בכרמל. להשכרה יש במקרה זה אפילו יתרון עבור האוכלוסיה המבוגרת, שכן לעיתים הם מתלבטים בין חיים עצמאיים לדיור מוגן, ושכירת יחידה מפוצלת יכולה לאפשר בדיקה של אופציה למשך שנה או שנתיים לפני קבלת החלטה קבועה. לעיתים הפיצול נעשה על ידי הבנים הרוכשים דירה גדולה יותר בת 5 חדרים וכחלק מהשיפוץ מבצעים פיצול עבור ההורה. למשל בדירה שנמכרה במדורגים ברחוב קאודרס, הדירה בעלות כניסה נפרדת שאיפשרה פיצול חדר עם שירותים ליד הסלון עבור הורה, כיחידה עצמאית עם כניסה נפרדת ונרכשה במיוחד לצורך כך".

עלות הפיצול יכולה להגיע גם למאה אלף שקל ויותר, בהתאם לסנדרטים ולקשיים בפיצול הנכסים, אם הפיצול כולל התקנת מטבחון ושירותים ביחידה הנפרדת, או הסבת מטבח או סלון לחלל סטודיו נפרד. בעייה מסויימת נוצרת בפיצול חשבונות חשמל, מים, גז וארנונה שאינו אפשרי ונדרשת לגביו הסכמה משותפת של החלוקה בתשלומים. "פיצול חוקי מחייב את כל התהליך התכנוני המלא כמו בניית נכס, ובמיוחד כשמדובר ביחידה לשימוש הורה מבוגר או סטודנט, רבים מעדיפים להימנע מהסדרה מלאה של הפיצול, ומעדיפים אפילו לספוג חלק מהעלויות העודפות כמו חשמל, מים, ועד בית ולכן מעלים את שכר הדירה בהתאם, כך שהוא כבר משקלל לתוכו עלויות עודפות אלו. לרוב זה משתלם לשני הצדדים, אין צורך בהעברת חשבונות על שם השוכר והמשכיר יכול לנהל בקרה מלאה על העלויות ועל הנכס. זה משתלם גם לשוכר. כמות החשמל, הגז והמים שאדם אחד צורך בדירת סטודיו מוגבלת ומנגד הוא מוריד מעצמו התעסקות בתשלום. לרוב יותקן ביחידה המופצלת קו טלפון נפרד, אותו משלם כמובן השוכר".

לתופעת הפיצול יש גם מופעים שונים ויצירתיים ואינה מתחייבת להתרחש בתוך שטח הדירות בלבד. כך למשל גילו דיירי בניין יוקרתי בכרמליה כי הקבלן שמכר דירת גן בקומת הקרקע, מכר אותה תוך הצגת המחסן כיחידה נפרדת המשמשת כמשרד. לשכנים לא נותר אלא להשלים עם המציאות התכנונית החדשה: "בתוכניות אכן מסומנת חצי קומת מחסנים, והמחסן של דירת הגן בקומת הקרקע הוא למעשה בתוכנית שני מחסנים השייכים לה, שבפועל חוברו לשטח של 12 מטר ומשמשים כמשרד עם כניסה נפרדת". "ברוב המוחלט של המקרים, בקרב השכנים הרצון לשמור על יחסי שכנות תקינים גוברים על הרצון לפעול משפטית למניעת הפיצול, כל עוד זה אינו פולש לשטח המשותף או משנה את הסטטוס שלו" מסביר עו"ד בני כהן. "כניסה נפרדת, למשל דרך החצר הראשית המשותפת בבניין, היא שינוי מהותי ברכוש המשותף של הבניין אם ובהחלט מחייבת נקיטת פעולה משפטית מצד השכנים למנוע את הפגיעה ברכושם."

עוד גורם שהאיץ את תופעת פיצולי הדירות בכרמל היו ההקלות שניתנו לתוספת ממ"ד לאחר מלחמת לבנון השנייה. במשרדי התיווך דירות בעלות אישור ותוכנית מוסכמת לתוספת ממ"ד אטרקטיביות יותר מדירות שבהן קיים קושי להוסיף ממ"ד עתידי. "זה ללא ספק נכנס חזק במערכת השיקולים של רוכשי הדירות, וגם תרם לפיצול דירות. מדובר בעשרות דירות בהן לא רק שנוסף ממ"ד אלא נעשה שיפוץ כולל במהלך בניית הממ"דים, כשהשיפוץ כבר כלל פיצול של חדר אחר או של הממ"ד החדש עם חלק מהדירה, לטובת יחידת דיור נפרדת. אני מעריכה שכ-20% לפחות מהדירות בהן נוספו ממ"דים בוצע פיצול ושינוי פנימי בחלוקת הדירות תוך כדי התהליך. מכלול הנסיבות בעיר – השינויים הפנימיים בצרכים של האוכלוסיה המבוגרת בחיפה, האפשרות לתוספת ממ"דים וגם שינוי בצרכים של המשפחות, בעבודה מהבית או עם בנים בוגרים או הורים הזקוקים ליחידות דיור נפרדות ומעוניינים להמשיך לגור 'לצד אך לא ביחד', כל אלו משפיעים רבות על מפת הביקושים בעיר ועל הפנייה לפצל דירות. היום קבלנים שבונים דירות חדשות ללא ספק לוקחים זאת בחשבון ולעיתים מייצרים מוצר שנקרא +1. כלומר דירת 4 חדרים שהיא דירת 3 חדרים + יחידה שניתן להפריד, או דירת 5 חדרים שהיא דירת 4+1. דירות כאלו הפכו מבוקשות מאד, אך לעיתים רוכשים גם נרתעים מבניין כזה".