ניצחון למי? הקיפאון הבורגני של חיפה // דעה

"ניצחון גדול לחיפה!"
צעקו הכותרות השבוע באתרים שמסקרים נדל״ן, עת שבישרו על ביטול תכנית בנייה של 460 יחידות דיור חדשות בשטח בסיס חיל האוויר בסטלה מאריס. אך כשמקלפים את עטיפות הצלופן של יחסי הציבור, עולה שאלה האומנם מדובר בניצחון, או שמא זהו עוד מסמר בארון הקבורה של התכנון וחזון בעיר?

התכנית המדוברת מתפרסת על שטח הבסיס בסטלה מאריס הינה במיקום מעולם לפיתוח וחיזוק העיר, השטח עם הנוף המהפנט הוא פיסת פאזל חסרה ברצף אורבני של הכרמל הצרפתי ויכול לחבר בין חלקי הכרמל על גבי בטופוגרפיה נוחה.

בזמן שחוגגים את ביטולן של 460 יחידות דיור, מסחר, 2 מלונות חדשים וטיילת נופית, קיים דיסוננס בשכונות המערביות בעיר. במתחם אגד, כ-800 מטר אווירית מהמקום בו סירבו להוסיף 460 דירות חדשות, מקדמים בניה של מפלצת נדל"נית של 1,650 יחידות דיור. זהו רק קצה הקרחון של צונאמי תכנוני השוטף את מערב חיפה וצפוי לשנות את פני העיר.

צונאמי על מערב העיר – 20,000 יחידות דיור על קרעי תרנגולת

מתחם אגד הוא רק דוגמה קיצונית אחת למדיניות ה-״צופף ככל יכולתך״ שחלה רק על שכונות החוף המערביות בחיפה אבל לא באזורים אחרים בעיר. בכל מערב העיר מקודמות כיום תכניות פינוי-בינוי בהיקף בלתי נתפס של כ-20,000 יחידות דיור חדשות ויד עוד נטויה. אין ויכוח שלשכונות שונות בעיר יש מאפיינים שונים כמו מיקום, קרבה לתשתיות, ערכי טבע, רגישות נופית ואלה מייצרים תכנון שונה. מרכז העיר צריך להיות צפוף יותר מהכרמל, אך הוא גם צריך להכיל הזדמנויות כלכליות, חברתיות, תרבותיות, השכלה. התוספת המדוברת של מעל ל-80 אלף תושבים באותו השטח רותמת את הסוסים לפני העגלה.

תכניות שמחייבות ביצוע ותכניות מנחות

העירייה נשענת על מספר תכניות אב חלקיות, שאינן מחייבות מבחינה חוקית, ובמקביל מאשרת בסיטונאות תכניות שכן מחייבות להריסה ובניה. המשמעות היא  שנקבל עשרות מגדלים חדשים ללא התחייבות מי יטפל וישלם על התשתיות הנדרשות לך. בנוסף, דווקא התכנית המחייבות מתוכננות בחלקים קטנים ללא הסתכלות על כלל העיר והרבה לפני שמישהו בכלל השלים את התכנון לתשתיות, לביוב, לכבישים או למוסדות חינוך שיוכלו להכיל את המסה הזו.

מגדלים והסעות בחוף

בחודש שעבר הבעיות התחילו לצוף על פני המים בשכונת בת גלים, שכונה בתנופה בה משתקעות משפחות צעירות רבות. במהלך תלוש מהמציאות, סוגרים את בית ספר יסודי היחידי בשכונה לטובת בניה של מספר מגדלי מגורים בני 30 קומות (בהמשך סיכוי שגם יסגרו 2 גני ילדים). כרגע פתרון אין וניכר שילדי השכונה וההורים יצטרכו לנסוע בשנים הקרובות ברחבי העיר כדי להעניק לילדם חינוך בסיסי. משיכת צעירים ומשפחות לעיר צריך להיעשות על ידי שיפור איכות חיים ושירות ולא רק על ידי בניית יחידות דיור במגדלים.

בקריית אליעזר המצב עשוי להיות חמור אף יותר

יחד עם שכונת הדר זוהי השכונה הצפופה ביותר בעיר (150 תושבים לדונם שזה גם 15,000 תושבים לקילומטר רבוע). לצורך ההשוואה הצפיפות בפריז היא 200 תושבים לדונם ובלונדון ״רק״ 50 תושבים לדונם ואך בהן יש תשתיות תחבורה ותעסוקה מפותחות.

למרות זאת, מאשרים בשכונה תכניות לפינוי בינוי כמו שמחליפים גרביים, כלומר הריסה של כל השכונה ובניה שלה מחדש עם תוספת של אלפי דירות חדשות שייצרו צפיפות של כ-600 תושבים לדונם על אותן תשתיות ישנות ומקרטעות משנות ה-50 (פי 12 מלונדון!). אז נכון, העירייה דורשת בצדק מהיזמים עוד שטחים לבתי ספר וגני ומסחר אבל זה לא מספיק וללא בדיקה של צרכי התושבים והתשתיות נדרשות לכך.

למה זה כן וזה לא?

אי אפשר להתעלם מהפיל שבחדר, מדוע ציפוף חסר רסן בשכונות החוף נחשב לאקסיומה תכנונית (כלומר חייבים לעשות פינוי בינוי לכל בניין), בעוד שתוספת מתונה בלב הרצף האורבני בכרמל נחשבת לטאבו? האם ייתכן שקל יותר להרוס את הבתים של אוכלוסיות מוחלשות שמייחלים לממ״ד להנחית עליהם מגדלים? בעוד שבשכונות הבורגניות כל ניסיון לתוספת מגורים נתקל בחומה בצורה?

במקום להזרים דם צעיר לכרמל הצרפתי המזדקן ולפתח אזור נוסף כמו טיילת לואי שיתחבר עד לרכבל ומשם לבת גלים, הנהגת העיר בוחרת בקיפאון. הקיפאון הזה הוא הצד השני של המטבע של הציפוף החונק בחוף.

בלי חזון

כמו בכל דבר בחיים האמת שוכנת באמצע, צריך לצופף אבל בגבול מסוים ועם פיתוח תשתיות תואמות, צריך פיתוח מבוקר בכרמל תוך שמירה על היערות ונוף. היה ניתן להשתמש בקרקעות הבסיס הפנויות כ"קרקע משלימה" שתפחית את גובה המגדלים והצפיפות העתידית בשכונות המערביות. אפשרות אחרת הייתה לניוד זכויות ממבנים לשימור בהדר ובכך להציל את פנינים אדריכלים שמספרים את סיפורה הייחודי של העיר. אך חיפה פועלת כיום ללא מצפן. תכנית המתאר משנת 2018 מיושנת ולא רלוונטית עוד מיום אישורה ואין חזון אמיתי ששקף לציבור וניתן למדוד את פעולת העירייה לפיו.

במקום זאת, אנחנו מקבלים תכנון מהיד לפה

העיר נקרעת בין אזורים שלמים שמיועדים להריסה ובניה צפופה ללא תשתיות, לבין אזורים הקופאים בזמן. מה יוצא לנו התושבים אם פינוי בינוי של חצי עיר גורם בדרך לפגיעה בחינוך, עומס על התשתיות, לכלוך בלתי נסבל, רעש, פקקים ובכלל פגיעה באיכות החיים? אנחנו צריכים עיר שמנוהלת על ידי אסטרטגיה לטווח רחוק, לא על ידי אינטרסים נדל"ניים. הגיע הזמן שתושבי חיפה ידרשו וישאלו מה יוצא לנו מכל זה?