מחלוקת סביב שימור שכונת שמבור: תושבים נגד יזמים

(חי פה) – שכונת שמבור בחיפה הפכה לזירת מאבק בין תושבים, פעילים סביבתיים ויזמים, סביב סוגיית שימור המבנים והיתרי הבנייה. המאבק הציבורי והתכנוני סביב שכונת שמבור בחיפה הגיע לנקודת רתיחה. מספר בניינים ברחובות מרגלית והירקון נמצאים בלב מחלוקת עקרונית בין פעילים חברתיים, תושבים, יזמים ובעלי דירות. בעוד פעילי איכות הסביבה ותושבים טוענים כי השכונה הוכרזה כמתחם לשימור (חלק מהמבנים הם לשימור ולצידם מבנים שנמצאים במתחם לשימור, אבל הם לא לשימור בפני עצמם) ולכן יש להקפיד על כללי שימור מחמירים, יזמים וקבלנים טוענים כי מדובר בעיכוב בלתי מוצדק שמונע מהם לחזק מבנים מסוכנים ולבצע פרויקטים של תמ"א 38. העירייה, מצידה, מנסה לאזן בין צורכי השימור לבין צורכי הפיתוח העירוני.

המאבק על מרגלית 36: סמל למחלוקת רחבה

אחד המוקדים המרכזיים של המחלוקת הוא הבניין ברחוב מרגלית 36, אשר הפך לסמל למאבק סביבתי ותכנוני. פעילי איכות הסביבה טוענים כי מדובר במבנה בעל ערך אדריכלי והיסטורי, ולכן יש לשמרו בהתאם להוראות השימור. לדבריהם, על אף שהמאבק דורש מהם משאבים רבים, הן כספיים והן אישיים, הם לא יוותרו על שמירת אופייה של שמבור, אותה הם רואים כפנינה חיפאית.

מנגד, יזמים טוענים כי אין הצדקה לעיכוב פרויקטים של תמ"א 38, במיוחד כאשר מדובר במבנים ישנים, לא בטיחותיים ולעיתים אף מסוכנים. "לא ייתכן שתושבים ימשיכו לגור במבנים רעועים רק כי האדריכל שתכנן אותם היה מוכר לפני מאה שנה," טוענים גורמים בענף הבנייה.

אדריכלית הנוף והפעילה הסביבתית חנה יפה טוענת, שהמקרה של מרגלית 36 נגוע במספר כשלים מרכזיים: "בתכנית יש מפה, שהעלימה חורשת עצי אלון מצוי בכל תחום החצר האחורית. לאחר מכן, תוכנית בנייה במצגת בהתעלמות מכל הנ"ל תוך קבירת כל העצים רק לצורך יצירת גינה מפולסת שנתמכת בחומה אדירה כלפי הואדי. כל ההתנגדות נתמכה בהדמיות מטעם המתנגדים וצילומים. לכן מדובר כאן בנושא עקרוני ולא רק בשכונת שמבור. בד בבד עם החלטת הועדה לסטות מהגובה שהיא עצמה הגדירה בשכונה".

תושבים רבים בשכונת שמבור מביעים תסכול מהמצב. לדבריהם, ההכרזה על השכונה כמתחם לשימור אינה מיושמת באופן אחיד ויש פרצות בהחלטות שמאפשרות ליזמים לקבל יותר יחידות דיור בכל בניין. הם טוענים כי למרות היתרון הכלכלי של היזמים בהתמודדות עם ועדות התכנון, הם עצמם ימצאו את הדרך להיאבק, כולל מימון בעלי מקצוע והגשת עררים כדי לשמור על איכות החיים בשכונה. המאבק אינו רק סביב בניין אחד או שניים, אלא סביב תפיסה כוללת של שימור מול פיתוח. תושבים מבקשים בהירות תכנונית, אחידות בהחלטות, ושקיפות מלאה מצד העירייה.אדריכלית

שימור אדריכלי: ערך היסטורי מול צרכים מודרניים

שימור מבנים הוא החלטה תכנונית שמבוססת על ערכם האדריכלי וההיסטורי. כאשר מבנה מוכרז לשימור, יש לשמור על חלקים ממנו, לעיתים את החזית, המרפסות או החלונות גם בעת שיפוץ או חיזוק. יש תושבים שמאמינים כי מדובר בערך חשוב, במיוחד כאשר מדובר במבנים כמו הבית ברחוב נגה 8, הראשון בכרמליה, או הבית בשדרות יצחק 5, שתוכנן על ידי האדריכל שמואל רוזוב.

לעומתם, אחרים טוענים כי אין הצדקה לשמר מבנים רק בגלל זהות האדריכל, במיוחד כאשר מדובר במבנים ישנים, לא בטיחותיים ולעיתים אף לא מרשימים מבחינה עיצובית. הם סבורים כי השימור הפך לכלי בידי פעילים סביבתיים לעיכוב פרויקטים, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו.

השפעת השימור על פרויקטים של תמ"א 38

אחת ההשפעות המרכזיות של הכרזת מבנה לשימור היא על פרויקטים של תמ"א 38. כאשר מבנה מוכרז לשימור, האפשרות להריסה ובנייה מחדש מוגבלת, ולעיתים נדרשת תוספת בנייה בלבד. הדבר יוצר עיכובים, מגבלות תכנוניות, ולעיתים גם פגיעה בזכויות בעלי הדירות. המורכבות מתעצמת כאשר תושבים שמתנגדים לפרויקט שימור מגלים כי גם הם כפופים לאותן מגבלות, כאשר הם עצמם מבקשים לבצע תמ"א בבניין שבו הם מתגוררים. כך נוצר מצב שבו השימור, שהיה כלי להגנה על השכונה, הופך למכשול גם עבור המתנגדים לו.

שכונת שמבור, הכוללת את הרחובות יותם, מרגלית, שדרות הנדיב, הירקון והרחובות הקטנים הסמוכים, הוכרזה בשנת 2020 כמתחם לשימור במסגרת מסמך מדיניות תמ"א 38. עם זאת, בשנת 2019 אושר סקר שימור שסימן רק חלק מהמבנים לשימור. הפער בין שני המסמכים יצר חוסר בהירות תכנונית, שהובילה למחלוקות רבות. בעוד חלק מהבניינים בשכונה מרשימים ובעלי ערך אדריכלי, אחרים מוזנחים, לא בטיחותיים, ולעיתים אף חסרי ערך בעיני הציבור הרחב. השאלה המרכזית היא האם יש הצדקה לשמר את כל השכונה, או שיש להבחין בין מבנים בעלי ערך היסטורי או אדריכלי, לבין כאלה שניתן להרוס ולבנות מחדש.

מחירי הדירות בשמבור: ביקוש גבוה למרות המחלוקת

למרות המחלוקות, מחירי הדירות בשכונת שמבור גבוהים מאוד ונעים סביב 3–5 מיליון ש"ח אם לא למעלה מזה. השכונה מציעה תמהיל של דירות לפני ואחרי תמ"א, כאשר גם הדירות הישנות מגלמות בתוכן את ערך ההתחדשות העירונית הצפויה. כתוצאה מכך, הן נמכרות במחירים גבוהים, לעיתים מעבר לערכן האמיתי.

לעומת זאת, בשכונות כמו דניה, אלמוגי וגולדה נרשמה ירידה בערך הדירות, והן מתקשות להימכר. שמבור, לעומתן, נהנית מביקוש גבוה, והדירות, גם הישנות, נמכרות במהירות יחסית לשאר העיר.

מאבקי תושבים: התנגדויות יקרות ומורכבות

יפה, מהפעילות המרכזיות במאבק, מספרת על הקושי בהתמודדות עם תוכניות בנייה בשכונה. לדבריה, כל התנגדות דורשת עבודה רבה, השקעה כספית משמעותית, וליווי מקצועי. "כל תוכנית בה ניפול בהתנגדות היא תקדים ליזמים האחרים," היא אומרת.

יפה מציינת כי הצליחה לבלום תוכנית להריסה ובנייה ברחוב הירקון 12, ולהפוך אותה לתוספת בנייה בלבד. אך כל התנגדות כרוכה בהוצאה של מאות, אלפי ולעיתים עשרות אלפי שקלים, לחוות דעת מקצועיות וליווי משפטי. היא מבקרת את התנהלות העירייה, שלדבריה אינה מספקת מענה מספק לצרכי השימור.

תגובת העירייה: איזון בין שימור לפיתוח

בתגובה לפניית התקשורת, מסרה עיריית חיפה כי היא רואה חשיבות רבה בשמירה על אופייה של שכונת שמבור. לדבריה, סקר השימור שאושר בשנת 2019 ומסמך המדיניות שאושר בשנת 2020 יצרו חוסר בהירות, שהוביל להתערבות של ועדות ערר ובתי משפט.

כדי להסדיר את הסוגיה, החליטה הוועדה המקומית ביולי 2025 כי כל בקשה החורגת ממסמך המדיניות (לרבות זו ברחוב מרגלית) תחויב בקבלת עמדתה של ועדת השימור טרם דיון בוועדה המקומית, אשר בסמכותה להפעיל שיקול דעת ביחס להנחיות שנקבעו במדיניות.

הבקשה ברחוב מרגלית נדונה בהתאם לנוהל זה, הן בוועדת השימור והן בוועדה המקומית, והחלטה בעניינה תפורסם בימים הקרובים. עיריית חיפה תמשיך לפעול באיזון בין צורכי השימור, צרכי הפיתוח העירוני, וזכויות התושבים, תוך שמירה על שקיפות, הליכי תכנון תקינים והתייחסות עניינית בכל מקרה לגופו.