מה הסיבה האמיתית לכך שמחירי הנדל"ן גבוהים ואינם יורדים?

איתן אפוד מנכ"ל ארזים מפרט את התשלומים של הקבל

ן:

1. עלות הקרקע – הסיבה הראשונה לעליית מחירי הדירות היא עלות הקרקע של הקרקעות הפרטיות. מחירי הקרקעות בשנים האחרונות עלו באופן משמעותי. מאחר ומחיר הקרקע מהווה פרמטר משמעותי במחיר הדירה, הנ"ל הביא להתייקרות מחירי הדירות בהתאם. מחירי הקרקעות עלו מאחר והיצע הקרקעות הפרטיות שעומדות בשוק למכירה מועט מאוד. על אף שכרגע קיימת שינוי מגמה להורדת מחירי הקרקעות בתוכנית "מחיר למשתכן", מכרזי המנהל מקרקעי ישראל היו לאורך השנים האחרונות דלים מאוד ובעיקר בערי פיתוח ולא במרכז הארץ. כל זה יצר ביקוש גבוה מאוד לקרקעות מול היצע נמוך מאוד שהביא לעליית מחירי הקרקעות ואיתם עליית מחירי הדירות.

2. עלויות גבוהות של פיתוח הקרקע – סיבה נוספת היא העלויות הגבוהות של פיתוח הקרקע. בקרקעות פרטיות – כל רשות מקומית קובעת את עלויות הפיתוח שלה והנושא אינו מוסדר ודי פרוץ. לכן בערים רבות ישנן עלויות פיתוח גבוהות מאוד המייקרות את מחיר התחשיב הכללי של היזמים באופן משמעותי ובשל כך עולים בהכרח גם מחירי הדירות. בקרקעות שנרכשו בשנים האחרונות במסגרת מכרזי המנהל – גם שם עלויות הפיתוח היו גבוהות מאוד והשפיעו ישירות על תחשיב הכדאיות של הפרויקט אשר הקרין ישירות על מחירי הדירות לצרכן הסופי.

3. עלות בנייה גבוה ומפרט טכני גבוה – גורם נוסף המשפיע על מחיר הדירה הוא עלות הבנייה והמפרט הטכני המשופר שהדירה כוללת.
עלויות הבנייה הן די קבועות במרבית הפרויקטים הסטנדרטיים בישראל, למעט פרויקטים יוקרתיים בהם המפרט הינו גבוה מאוד ומתומחר בהתאמה. אנו רואים היום שהרוכשים דורשים מפרט יוקרתי יחסית גם לדירות הסטנדרט כגון אסלות תלויות, מיכל הדחה סמוי, פרקטים
בחדרים, מטבחים משודרגים ועוד. יזם שאינו מספק מפרט משודרג יימצא את עצמו מתקשה בשיווק הפרויקט ולכן מרבית היזמים מוצאים את עצמם משדרגים ומשפרים את המפרט הטכני הניתן לרוכשים- וכל זה כמובן על חשבון העלאת מחיר הדירה.

4. עובדים – בישראל ישנו מחסור חמור בעובדים בתחום הבנייה. כיום עובדים בענף כ-8000 עובדים זרים בלבד. עובדים אלה צריכים לבנות על פי הצפי הממשלתי 40 אלף יחידות דיור. כל בר דעת מבין כי מצב זה הוא בלתי אפשרי, שכן כל פועל זר אינו יכול לבנות חמש יחידות דיור חדשות בשנה. כתוצאה מכך עלויות המימון לפרויקט צפויות להתייקר בכ- 6%-8%, זאת בנוסף לעמלות וחיובים שונים שלא היו ידועים קודם ליזמים.

5. ביורוקרטיה – לצרות אלה ניתן לצרף את הבירוקרטיה הייחודית של מדינת ישראל הנחשבת לאחת הבעתיות בקרב המדינות המפותחות.

סיבה נוספת לעלייה המתמשכת במחירי הדירות גלומה בכך שמחיר הדירה אותו משלם האזרח הישראלי הממוצע הוא סופו של תהליך ארוך בו מעורבים גורמים רבים החל מהממשלה ומשרדיה השונים, מנהל מקרקעי ישראל, הבנקים, הרשויות המקומיות ועד אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן. הבירוקרטיה כיום משתקת את הענף, אם יזם רוכש מגרש ממנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, אתה מקבל אותו במקרה הטוב אחרי שנתיים של תהליכי אישור שונים. הוצאת היתר בנייה, היתר רגיל ע"פ התב"ע הקבועה מראש, ללא שינויים, זהו תהליך של שנתיים תמימות לפחות.