בנק ישראל קבע כמה הון עצמי יש לגייס כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. הון עצמי הוא הכסף שהלווה מביא מביתו ומכיסו, ניתן לגייס את הסכום ממקורות שונים, וככל שההון העצמי גדול יותר, כך ניתן לקחת משכנתא בסכום נמוך יותר וליהנות מריביות אטרקטיביות ונוחות יותר.
חשוב לציין כי ההון העצמי שמביאים מהבית ממקורות שונים משפיע על החלטת הבנקים האם לאשר את הבקשה למשכנתא. אדם המביא הון עצמי גדול נחשב בעיני הבנקים וחברות המימון המציעים משכנתאות לציבור הרחב כלווה בטוח ופחות מסוכן, לכן הם מוכנים להציע לו תנאים טובים יותר, בעיקר ריביות אטרקטיביות לעומת הריביות היקרות המוצעות ללווה עם הון עצמי נמוך.
כדי לגייס הון עצמי למשכנתא המבטיח הלוואה נוחה וריביות אטרקטיביות פנינו למומחים המנוסים. כתבה זו תציג בפניכם את האפשרויות לגיוס הון עצמי גדול יותר, לדוגמה צמצום הוצאות שוטפות, גידול בהכנסות, הלוואה לכל מטרה, סיוע כספי מהמשפחה, הלוואות על חשבון כספי הפנסיה ו/או קרן השתלמות ועוד.
מדרגות הון עצמי למשכנתא
על פי החלטת בנק ישראל יש שלוש מדרגות עיקריות בעזרתן קובעים כמה מסוכנת המשכנתא שהבנק המסחרי מציע ללווה. ככל שההון העצמי קטן יותר משקל המשכנתא הופך למשמעותי בהרבה, לכן הריביות יהיו יותר גבוהות.
- הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס – ריביות ברמה הגבוהה ביותר.
- הון עצמי של לפחות 40% משווי הנכס – ריביות ברמה בינונית.
- הון עצמי של לפחות 55% משווי הנכס – רמת הריביות הנמוכה ביותר.
צמצום הוצאות וגידול ההכנסות
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, עד לתקופה של 30 שנים, זו הלוואה בסכום גבוה ויש לעמוד בהחזרים החודשיים אחרת עלולים לאבד את הנכס לטובת הבנק. כדי להגדיל את ההון העצמי ולשפר את יכולת ההחזר, המומחים למשכנתאות ולגיוס הון עצמי ממליצים לבצע תכנון פיננסי מותאם אישית ללווים כדי לאתר דרכים ופתרונות לצמצום ההוצאות החודשיות של הלווה. במקביל, בעזרת המומחים מחפשים דרכים יעילות לשיפור הכנסות הלווים וכך למעשה מגדילים את ההון העצמי.
המומחים ממליצים להגדיל את ההכנסות בדרכים שונות כמו עבודה נוספת, תיק השקעות וכו', במקביל לצמצום ההוצאות השוטפות. כדאי לתכנן כל הוצאה מראש, לבצע סקרי שוק, לוותר על חלק מההוצאות שאינן הכרחיות ועוד.
הרחבת מסגרת משכנתא
אם יש ללווה משכנתא קיימת ברוב המקרים יש לו מסגרת אשראי פנויה בתוך ההלוואה והוא יכול לנצל אותה לכל מטרה, כולל הגדלת ההון העצמי. אם אין משכנתא קיימת אך יש נכס, ניתן לשעבד את הדירה כדי לקחת הלוואה לכל מטרה בריבית נוחה ואטרקטיבית לצורך גיוס ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס נוסף.
הלוואות כנגד קרן השתלמות, קופת גמל, קרן פנסיה או חסכונות
הלוואות על חשבון חסכון קיים וארוך טווח בבנק וכן הלוואות כנגד קרן השתלמות, קרן פנסיה או קופת גמל, כל אלו ועד מאפשרים ללווים לגייס הון עצמי גדול יותר. כדאי לדעת כי הלוואות כנגד החיסכון הפנסיוני נחשבות לאטרקטיביות מאוד מבחינת ריביות ותנאי החזר, בדרך כלל ניתן לקבל עד 50% מהכספים שהצטברו בקרן לא נזילה, ועד כ-80% מהכספים בקרן נזילה.
בנוסף, יש אפשרות לקחת את ההלוואה דרך קרן ההשתלות או קופת הגמל כהלוואת גישור וכך מגדילים את ההון העצמי וההחזר יהיה מינימלי ולא יכביד על ההחזרים החודשיים של המשכנתא.
מחזור משכנתא
בעלי דירות המעוניינים לרכוש דירה חדשה יכולים לבצע מיחזור למשכנתא הנוכחית ולאחר פירעון ההלוואה הם לוקחים משכנתא חדשה לתקופה ממושכת כדי להקטין את ההחזרים החודשיים. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתא מנוסה כדי לבחון את כדאיות מיחזור המשכנתא.
משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים
כדאי לדעת כי בנק ישראל שינה לאחרונה את התנאים לגיוס הלוואה כנגד נכס קיים כאשר המטרה היא רכישת דירה. עם זאת, אפשר לשעבד את הנכס של ההורים כדי לקחת הלוואה נוחה בריבית משתלמת והכסף ישמש להון העצמי.
סיוע מהמשפחה
במציאות של היום כדי לגייס הון עצמי למשכנתא כדאי להיעזר בהורים של בני הזוג, באחים ובאחיות, ולפעמים אפשר לקבל הלוואה נוחה גם מחברים טובים.
כמה הון עצמי צריך לגייס למשכנתא?
בנק ישראל קבע מדרגות לחישוב הון עצמי לקבלת משכנתא בפרמטרים הבאים:
- זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה (ללא נכס בבעלותם) – 25% הון עצמי.
- משפרי דיור – 30% הו עצמי.
- משקיעים – 50% הון עצמי.