צמרות אחוזה – הפרויקט שמושך התנגדות רבה • החלטות הוועדה

ציפוף ציר הרכס

ברחוב חורב בחיפה, מתוכננת הקמת מתחם "צמרות אחוזה", שעתיד, עפ"י התכנונים, לשלב מגורים, מסחר ומשרדים. לפרויקט קמו מתנגדים מדיירי הרחוב, בטענה כי הפרויקט, המונה שני בניינים, איננו מתאים לנוף ולבניה הקיימת ברחוב, ועתיד ליצור עומס ברחוב הנטקה ועוד טענות רבות.

המתנגדים פנו לוועדה המחוזית וזוהי החלטת הוועדה:

חריגה בהיקף זכויות בניה

הטענה הראשונה שהוצגה מצד המתנגדים לתכנית היא, כי הכיכר העירונית הכלולה לכאורה בתכנית המוצעת אינה אלא אמצעי להצגת מצג שווא ביחס להיקף זכויות הבנייה העיקריות המוצעות בפועל בתכנית. אם נתייחס לשטח המדובר כשטח ציבורי ונפחית את שטח הכיכר העירונית, נראה כי היקף זכויות הבנייה העיקריות המוצעות בתכנית עומד על אחוזים גבוהים בהרבה, מה שחורג באופן משמעותי מתכנית המתאר של חיפה – חפ/2000.

החלטת הוועדה בנוגע לטענה זו הייתה לדחות אותה. הוועדה הסבירה כי במהלך הדיון להפקדת התכנית בוועדה המחוזית הופחתו שטחי הבנייה באופן משמעותי, בהשוואה לשטחי הבנייה כפי שהוגשו בגרסה המקורית, על מנת להתאים אותם לתכנון מיטבי. מדובר בשטחי בנייה המתאימים עם מספר הקומות ונפחי הבנייה הרצויים במקום על מנת ליצור בניה עירונית המנצלת את השטח באופן מיטבי.

מדובר בתכנית בסמכות הוועדה המחוזית, שאין חולק כי במישור אותה סמכות, רשאית היא לסטות מהוראת שטחי הבנייה שנקבעו בתכנית הכוללנית, ככל שהיא מוצאת כך לנכון משיקולי תכנון, וכך היא אכן מאמינה.

כשלי תחבורה ועומסי תנועה ברחוב הנטקה

טענה נוספת שהוגשה מטעם המתנגדים, היא כי מדובר על תכנית שתחריף באופן משמעותי את בעיות התנועה ברחוב הנטקה ותפגע אנושות בדרך הגישה התחבורתית למרכז חורב, הצמוד לתחום התכנית, זאת לנוכח כמות הנסיעות שהיא עתידה ליצור בעקבות היקף החניות המוצעות בתכנית וגם בשל תנועת משאיות ורכבים תפעוליים שעתידים גם הם לחסום את הרחוב שכבר כיום פקוק ועמוס.

החלטת הועדה הייתה לקבל את הטענה בחלקה, הוועדה השתכנעה כי בעיות התנועה ברחוב קשורות בעיקר להסדרי התנועה וסידור הכניסות למרכז המסחרי חורב. על מנת להתמודד עם הבעיה, ייבחנו פתרונות חלופיים, לרבות הזזת הכניסה באופן שתור הרכבים לכניסה למרכז המסחרי יהיה בתחום מגרש מרכז חורב, העברת התור למקום יותר מרוחק, תזמון הגעות, צמצום תווי חניה לתושבי השכונה וכד.' בנוסף, עודכן כי נשקלת כניסה נוספת למתחם חורב שאף היא תקל על עומס התנועה במקום.

מפה – אזור התכנית – בין חורב להנטקה

אי עמידה במסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר הרכס

הטענה הבאה שאותה הציגו המתנגדים, בהם 76 מתושבי האזור המדובר, הינה כי התכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם מסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר הרכס של מוריה/חורב.

החלטת הוועדה היא לדחות את הטענה, מכיוון שמסמך המדיניות אינו עדכני. הוועדה מסבירה כי מאז אימוצו של מסמך המדיניות לציר הרכס, אושרה תכנית המתאר לעיר חיפה, חפ/2000, אשר גוברת על המסמך האמור. לכן, הוועדה המחוזית אינה מתייחסת למסמך זה לאחר אישור התכנית הכוללנית חפ/ 2000.

הוועדה ציינה עוד כי יש לעודד התפתחות אזורים מרכזיים לאורך צירי תחבורה ראשיים, בהתאם לגובה המתאים מבחינה תכנונית, כפי שנבחן בוועדה המחוזית ובמדיניות העירונית העדכנית.

גובה הבניינים

לטענת המתנגדים הקשורה לגובה הבניינים, יש לקבוע גובה של עד 10 קומות ב- 2 המבנים המתוכננים. עוד טוענים המתנגדים כי את גובה המבנים צריך למדוד ממפלס רח' הנטקה בלבד (ולא מרחוב חורב, הגבוה ממנו), מאחר שהכניסה לרכבים הינה מרח' הנטקה.

הוועדה דחתה את הטענות, ואמרה כי הכניסה הקובעת אינה בהכרח כניסת כלי הרכב, ויכולה וצריכה להיות כניסת הולכי הרגל ממפלס רחוב חורב. הוועדה גם הוסיפו כי מדובר במגרש הנמצא בין שני רחובות כאשר רחוב חורב הינו הכביש הראשי אליו מופנית החזית הראשית. לכן מבחינה תכנונית, הקומות מתחת למפלס רחוב חורב נחשבות כקומות מתחת למפלס הדרך שחלקן יהיה בפועל בתת הקרקע.

צפיפות יתר

טענה נוספת אותה עלו המתנגדים היא כי הצפיפות המקובלת בחיפה הינה 11-22 יח"ד על דונם, והתכנית מציעה צפיפות של 26 יח"ד על דונם זאת בנוסף לשימושי המסחר. המתנגדים דרשו להפחית את הצפיפות, באופן שתעמוד לכל היותר בצפיפות של 22 יח"ד לדונם.

החלטת הועדה היא לדחות את הטענה, היות שבתיקון מס' 1 של התמ"א, בשנת 2016, בוטלה הצפיפות המקסימלית, זאת בהתאם למדיניות מנהל התכנון לעידוד ציפוף הבנייה במיוחד במרכזים העירוניים, והוועדה סבורה כי הצפיפות המוצעת של 26 יח"ד לדונם הינה צפיפות מתאימה לאזור מרכזי כמוצע בתכנית.

חסימת הנוף

טענת המתנגדים היא כי בנין בגובה 60 מטר חוסם להם את הנוף הפתוח לכיוון נוף ים. פגיעה זו רומסת את תכלית תכנית חפ/718א, בעניין שמירת הנוף של הכרמל, ובמקום זאת היא מעניקה את הנוף לדירות החדשות, על חשבון הדירות הקיימות בשכונה.

החלטת הועדה בעניין זה היא דחיית הטענה. חברי הוועדה מציינים כי בפסיקה תקדימים נקבע שאין לאדם זכות קנויה על הנוף הנשקף מביתו. מדובר ביישוב עירוני מתפתח ולכן אין לצפות כי הנוף הנשקף מבית יישמר ללא שינוי.

נראה כי מרבית הטענות, אותן הציגו המתנגדים, נדחו על ידי הוועדה. כעת המתנגדים שיגרו בקשה לעתירה מנהלית, בתקווה לערער על החלטת הוועדה ולפתוח דיון נוסף בהתנגדויות.

איתן כהן, ממתנגדי הפרויקט צמרות אחוזה מסר לחי פה – תאגיד החדשות:

גייסתי 76 חתימות של דיירי השכונה, המשתתפים בהליך וגם השתתפתי בדיון שהיה בוועדה; ולצערנו, החד צדדיות של יו"ר הוועדה, מר איתמר בן דוד, בלטה בהתייחסותו ובאופי התבטאויותיו. בדיון הוטלה האשמה על הנהלת מרכז חורב, שחרג בעת הקמתו מהתוכניות המקוריות, ומחוסר רמת ניהול, בהכוונת הגעת הספקים עם הסחורות.
פנינו בבקשה להגשת ערר למועצה הארצית, ואיתמר בן דוד סרב להתיר לנו לערער. תמוה לי שהוא הסמכות לאשר בקשת ערר, על החלטות הוועדה שלו.

הגשנו ב-06/07/21 בקשת עתירה מנהלית לבית המשפט, עדיין לא נקבע מועד לדיון. אני מקווה שבית המשפט יהיה יותר אובייקטיבי.