צמרות אחוזה – הפרויקט שמושך התנגדות רבה • החלטות הוועדה

הדמייה של התכנית צמרות אחוזה

ציפוף ציר הרכס

ברחוב חורב בחיפה, מתוכננת הקמת מתחם "צמרות אחוזה", שעתיד, עפ"י התכנונים, לשלב מגורים, מסחר ומשרדים. לפרויקט קמו מתנגדים מדיירי הרחוב, בטענה כי הפרויקט, המונה שני בניינים, איננו מתאים לנוף ולבניה הקיימת ברחוב, ועתיד ליצור עומס ברחוב הנטקה ועוד טענות רבות.


המתנגדים פנו לוועדה המחוזית וזוהי החלטת הוועדה:

חריגה בהיקף זכויות בניה

הטענה הראשונה שהוצגה מצד המתנגדים לתכנית היא, כי הכיכר העירונית הכלולה לכאורה בתכנית המוצעת אינה אלא אמצעי להצגת מצג שווא ביחס להיקף זכויות הבנייה העיקריות המוצעות בפועל בתכנית. אם נתייחס לשטח המדובר כשטח ציבורי ונפחית את שטח הכיכר העירונית, נראה כי היקף זכויות הבנייה העיקריות המוצעות בתכנית עומד על אחוזים גבוהים בהרבה, מה שחורג באופן משמעותי מתכנית המתאר של חיפה – חפ/2000.

החלטת הוועדה בנוגע לטענה זו הייתה לדחות אותה. הוועדה הסבירה כי במהלך הדיון להפקדת התכנית בוועדה המחוזית הופחתו שטחי הבנייה באופן משמעותי, בהשוואה לשטחי הבנייה כפי שהוגשו בגרסה המקורית, על מנת להתאים אותם לתכנון מיטבי. מדובר בשטחי בנייה המתאימים עם מספר הקומות ונפחי הבנייה הרצויים במקום על מנת ליצור בניה עירונית המנצלת את השטח באופן מיטבי.

מדובר בתכנית בסמכות הוועדה המחוזית, שאין חולק כי במישור אותה סמכות, רשאית היא לסטות מהוראת שטחי הבנייה שנקבעו בתכנית הכוללנית, ככל שהיא מוצאת כך לנכון משיקולי תכנון, וכך היא אכן מאמינה.

התוכנית המדוברת של הפרויקט צמרות אחוזה
התוכנית המדוברת של הפרויקט צמרות אחוזה

כשלי תחבורה ועומסי תנועה ברחוב הנטקה

טענה נוספת שהוגשה מטעם המתנגדים, היא כי מדובר על תכנית שתחריף באופן משמעותי את בעיות התנועה ברחוב הנטקה ותפגע אנושות בדרך הגישה התחבורתית למרכז חורב, הצמוד לתחום התכנית, זאת לנוכח כמות הנסיעות שהיא עתידה ליצור בעקבות היקף החניות המוצעות בתכנית וגם בשל תנועת משאיות ורכבים תפעוליים שעתידים גם הם לחסום את הרחוב שכבר כיום פקוק ועמוס.

החלטת הועדה הייתה לקבל את הטענה בחלקה, הוועדה השתכנעה כי בעיות התנועה ברחוב קשורות בעיקר להסדרי התנועה וסידור הכניסות למרכז המסחרי חורב. על מנת להתמודד עם הבעיה, ייבחנו פתרונות חלופיים, לרבות הזזת הכניסה באופן שתור הרכבים לכניסה למרכז המסחרי יהיה בתחום מגרש מרכז חורב, העברת התור למקום יותר מרוחק, תזמון הגעות, צמצום תווי חניה לתושבי השכונה וכד.' בנוסף, עודכן כי נשקלת כניסה נוספת למתחם חורב שאף היא תקל על עומס התנועה במקום.

מפה – אזור התכנית – בין חורב להנטקה


אי עמידה במסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר הרכס

הטענה הבאה שאותה הציגו המתנגדים, בהם 76 מתושבי האזור המדובר, הינה כי התכנית המוצעת אינה עולה בקנה אחד עם מסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר הרכס של מוריה/חורב.

החלטת הוועדה היא לדחות את הטענה, מכיוון שמסמך המדיניות אינו עדכני. הוועדה מסבירה כי מאז אימוצו של מסמך המדיניות לציר הרכס, אושרה תכנית המתאר לעיר חיפה, חפ/2000, אשר גוברת על המסמך האמור. לכן, הוועדה המחוזית אינה מתייחסת למסמך זה לאחר אישור התכנית הכוללנית חפ/ 2000.

הוועדה ציינה עוד כי יש לעודד התפתחות אזורים מרכזיים לאורך צירי תחבורה ראשיים, בהתאם לגובה המתאים מבחינה תכנונית, כפי שנבחן בוועדה המחוזית ובמדיניות העירונית העדכנית.

גובה הבניינים

לטענת המתנגדים הקשורה לגובה הבניינים, יש לקבוע גובה של עד 10 קומות ב- 2 המבנים המתוכננים. עוד טוענים המתנגדים כי את גובה המבנים צריך למדוד ממפלס רח' הנטקה בלבד (ולא מרחוב חורב, הגבוה ממנו), מאחר שהכניסה לרכבים הינה מרח' הנטקה.

הוועדה דחתה את הטענות, ואמרה כי הכניסה הקובעת אינה בהכרח כניסת כלי הרכב, ויכולה וצריכה להיות כניסת הולכי הרגל ממפלס רחוב חורב. הוועדה גם הוסיפו כי מדובר במגרש הנמצא בין שני רחובות כאשר רחוב חורב הינו הכביש הראשי אליו מופנית החזית הראשית. לכן מבחינה תכנונית, הקומות מתחת למפלס רחוב חורב נחשבות כקומות מתחת למפלס הדרך שחלקן יהיה בפועל בתת הקרקע.

צפיפות יתר

טענה נוספת אותה עלו המתנגדים היא כי הצפיפות המקובלת בחיפה הינה 11-22 יח"ד על דונם, והתכנית מציעה צפיפות של 26 יח"ד על דונם זאת בנוסף לשימושי המסחר. המתנגדים דרשו להפחית את הצפיפות, באופן שתעמוד לכל היותר בצפיפות של 22 יח"ד לדונם.

החלטת הועדה היא לדחות את הטענה, היות שבתיקון מס' 1 של התמ"א, בשנת 2016, בוטלה הצפיפות המקסימלית, זאת בהתאם למדיניות מנהל התכנון לעידוד ציפוף הבנייה במיוחד במרכזים העירוניים, והוועדה סבורה כי הצפיפות המוצעת של 26 יח"ד לדונם הינה צפיפות מתאימה לאזור מרכזי כמוצע בתכנית.

הדמייה של התכנית צמרות אחוזה
הדמייה של התכנית צמרות אחוזה

חסימת הנוף

טענת המתנגדים היא כי בנין בגובה 60 מטר חוסם להם את הנוף הפתוח לכיוון נוף ים. פגיעה זו רומסת את תכלית תכנית חפ/718א, בעניין שמירת הנוף של הכרמל, ובמקום זאת היא מעניקה את הנוף לדירות החדשות, על חשבון הדירות הקיימות בשכונה.

החלטת הועדה בעניין זה היא דחיית הטענה. חברי הוועדה מציינים כי בפסיקה תקדימים נקבע שאין לאדם זכות קנויה על הנוף הנשקף מביתו. מדובר ביישוב עירוני מתפתח ולכן אין לצפות כי הנוף הנשקף מבית יישמר ללא שינוי.

נראה כי מרבית הטענות, אותן הציגו המתנגדים, נדחו על ידי הוועדה. כעת המתנגדים שיגרו בקשה לעתירה מנהלית, בתקווה לערער על החלטת הוועדה ולפתוח דיון נוסף בהתנגדויות.

איתן כהן, ממתנגדי הפרויקט צמרות אחוזה מסר לחי פה – תאגיד החדשות:

גייסתי 76 חתימות של דיירי השכונה, המשתתפים בהליך וגם השתתפתי בדיון שהיה בוועדה; ולצערנו, החד צדדיות של יו"ר הוועדה, מר איתמר בן דוד, בלטה בהתייחסותו ובאופי התבטאויותיו. בדיון הוטלה האשמה על הנהלת מרכז חורב, שחרג בעת הקמתו מהתוכניות המקוריות, ומחוסר רמת ניהול, בהכוונת הגעת הספקים עם הסחורות.
פנינו בבקשה להגשת ערר למועצה הארצית, ואיתמר בן דוד סרב להתיר לנו לערער. תמוה לי שהוא הסמכות לאשר בקשת ערר, על החלטות הוועדה שלו.

הגשנו ב-06/07/21 בקשת עתירה מנהלית לבית המשפט, עדיין לא נקבע מועד לדיון. אני מקווה שבית המשפט יהיה יותר אובייקטיבי.

הגיבו כאן לכתבה

14 תגובות
  1. יואב אמר/ה

    הועדה המחוזית פשוט לא סופרת את התושבים. אין דיאלוג, אין מחשבה, אלא אטימות
    השיקול היחיד הוא טובת היזם
    הרס המרקם השכונתי והעירוני, שבמקרה זה מתקיים עשרות שנים לא נחשב

  2. לודמילה אמר/ה

    תגובות רציניות של הוועדה ובכללי, ראוי לבנות בחיפה בניינים גבוהים המכילים כמות רבה של דיירים.
    ההתנגדויות ברובן הן מקרים פרטיים הרואים את טובתם הפרטית על טובת כלל התושבים.

  3. גלעד אמר/ה

    אין מה לעשות, בגלל חוסר בעתודות קרקע בחיפה העתיד הוא בבנייה לגובה, כמו בכל עיר בארץ ,זו סנונית ראשונה, תתרגלו, המתלוננים הם בדרך כלל כרמליסטים טיפוסיים שמונעים ממקומות אינטרסנטיים. מעבר לכך אין ספק שעל כל מבנה כזה צריך לשדרג את התשתיות בהתאם.

  4. חיה אמר/ה

    אינני חיפאית בימים אלה ,אבל חבל מאד שפוגעים באופי השכונות בכרמל!
    יש בחיפה אזורים עצומים של שיכונים שניתן היה לבצע בהם פנוי בנוי ובכך להעצים את הבניה בעיר במקום לפגוע באופי השכונה,כל דבר טוב אצלינו נוטים להרוס.

  5. דין דין אמר/ה

    שטח המחיה של החזירים יצומצם .חיפה בונה לגובה ולא לרוחב.הקבלנים יעוטו על חיפה ואולי זה יעורר מעט את העיר.

  6. אורית אמר/ה

    אני גרה בתל אביב בשכ בבלי מול המגדלים ממש אסון אין אויר אין שמש אין נוף כולם נכנסים לשכונה לקניות אז אין חניה העיר חנוקה וממש נמאס לכו עד הסוף אל תאפשרו להם הכל כסף ארנונה לעיריה

  7. רק רציתי לדעת אמר/ה

    יזמים פריירים. שינכסו לעצמם מייד את הכיכר הציבורית. שילמדו ממרכז חורב. בעת הצורך אפשר לקבל שיעורים מהבן של כחלון .

  8. Kdd אמר/ה

    גלעד יקירי
    סוף מעשה במחשבה תחילה…
    רוצה לראותך מנסה להשתלב כבר היום ביציאה מחצר/מחניה פרטית, מחניה ציבורית (כחול – לבן) בשולי רחוב חורב, דרך פיק"א, הנטקה, (כניסה- יציאה מהחניה שבשולי הכביש!!!)
    הבעיה תשוכפל בבניין רב קומות ביחוד ביציאה בבוקר לעבודה ולבתי ספר ולגנים מבניין רב קומות להשתלב ברחובות הסביבה ולהפך בחזרה אחה"צ …
    נראה אותך "קופץ" אז…
    תשתיות לכך צריכים להתבטא גם בשטחים אופקיים לבניית מחלפים לכניסה ויציאה שחסרים כל כך באיזור!!!
    אולי בכלל עדיף להמנע כלל מהבנייה לאחר ההריסה לטובת בניית תשתית תעבורתית ידידותית יותר לסביבה???
    עצור, חשוב, ורק אז תגיב!(ואתה לא חייב להגיב) 😁

  9. אבנר אמר/ה

    איזה יופי שאחד הפתרונות לטענה שזה ייצור עומסים ובעיות חניה במקום שהוא גם ככה בעייתי מהבחינות האלו – הוא לקחת מתושבי השכונה תווי חניה.
    ממש עיר אוכלת יושביה

  10. גלעד אמר/ה

    Kdd יקירי לכן רשמתי שדרוג תשתיות בהתאם. . וכל המשתמע מכך, הבנת הנקרא, תלמד לקרוא ואז להגיב.

  11. אייל אמר/ה

    חיפה חייבת לבנות לגובה כמה שיותר במקום הרס ואדיות. אבל לא לאורך ציר הכרמל בטח לא בצומת חורב הפקוק אלא בהמשך למורדות הדרומיים (נאות הנשיאים) סביב האצטדיון אין סיבה לא לאשר 30-40 קומות שלא מסתירים לאף שכונה ויהנו מנוף ים בכל הקומות. עיריות בת ים, נתניה, חדרה, קריות כבר הבינו ומאשרות גבוה כדי שלרוב הדירות יהיה נוף ים. אפילו 50 קומות בתל אביב וגבעתיים. יש לשנות תוכנית הרסנית של מורדות הרופא ולמנוע בנייה גבוהה ברכס לטובת תוספת כ-5000 דירות ליזמים בעלי הקרקעות לשמר את גבעת העיזים ובמקום שיבנו במגדלים בנאות הנשיאים.

  12. די לבנות אמר/ה

    נוראי ואידיוטי תנו לתטשבים לחיות בשקט על הרכס

  13. די לבנות אמר/ה

    נוראי ואידיוטי תנו לתשבים לחיות בשקט על הרכס

  14. אייל אמר/ה

    למה לא להקים שני מגדלי דירות או דיור מוגן ומעונות סטודנטים בדניה, מעל המרכז המסחרי?
    מה, רק בשכונות אחרות יש תמא 38 ורבי קומת, רק אצל המיוחסים בדניה אין מצב??

הגיבו כאן לכתבה