מתמ״א 38 לחפ/2666: חיפה עוברת ממבחן הבניין למבחן המעשה – אבל כמה מהן באמת ייבנו?

זו אולי השאלה החשובה ביותר שעומדת כעת בפני ההתחדשות העירונית בחיפה.

הכתבות הקודמות עסקו בשאלה מהי חפ/2666 ומה היא עשויה לאפשר. הפעם המוקד הוא השלב הבא: המעבר מתמ״א 38 למסגרת החדשה, ובעיקר הפער שבין פוטנציאל תכנוני לבין בנייה בפועל.

לא כל השכונות יקבלו את אותה תנופת בנייה

חפ/2666 מקדמת התחדשות ותוספת זכויות במרקמים הוותיקים, אך באזורים שכבר מתוכננים להתחדשות אינטנסיבית באמצעות פינוי-בינוי, בהם: נווה דוד, קריית שפרינצק, רמת שאול, חלקים מנווה שאנן, אזורים בקריית חיים, קריית אליעזר, קריית אליהו והאזור הדרומי של בת גלים, עיקר הציפוף ייעשה במסגרת תוכניות נפרדות. לעומת זאת, באזורים שבהם אין תוכנית פינוי־בינוי רחבת היקף, חפ/2666 עשויה להיות המנוע המרכזי לחידוש הבניינים ולתוספת דירות וממ"דים. הכוונה היא פשוטה:

• בשכונות שבהן כבר קיימת תוכנית פינוי־בינוי גדולה – ההתחדשות תיעשה בעיקר באמצעות אותה תוכנית. כלומר, בונים מחדש מתחמים שלמים, ולא רק בניין בודד לפי חפ/2666.
• בשכונות שאין בהן תוכנית פינוי־בינוי רחבת היקף – חפ/2666 יכולה להיות הכלי המרכזי. היא מאפשרת לקדם חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של בניינים בודדים, ובמקביל להוסיף דירות וממ"דים.

במילים פשוטות: חפ/2666 רלוונטית במיוחד למקומות שבהם אין כרגע פינוי־בינוי גדול שמספק פתרון להתחדשות.

מתמ״א 38 לחפ/2666

תמ״א 38 – הייתה תוכנית מתאר ארצית שנועדה במקור לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. היא העניקה, בהתאם למסלול ולתנאים, זכויות ותמריצים שאפשרו לחזק מבנים או להרוס אותם ולבנות חדשים במקומם.

חפ/2666 – היא תוכנית מקומית של חיפה, שנועדה ליצור מסגרת להתחדשות בניינית לאחר סיום תמ״א 38. היא מבקשת להביא בחשבון לא רק את הבניין, אלא גם את סביבתו: הרחוב, השכונה, הטופוגרפיה, התשתיות והמרחב הציבורי.

במילים פשוטות: תמ״א 38 התמקדה בעיקר בבניין; חפ/2666 מבקשת להסתכל גם על העיר שסביבו.

לפי עיריית חיפה, התוכנית צפויה לאפשר הוצאת היתרים לכ־30 אלף דירות ממוגנות ברחבי העיר. אבל כאן חשוב לעצור: 30 אלף דירות הן פוטנציאל תכנוני, לא 30 אלף דירות שייבנו.

הדרך מהנייר למציאות

בין זכויות בנייה לבין דירה מאוכלסת יש דרך ארוכה: תכנון, הסכמות בין בעלי הדירות, בדיקת כדאיות כלכלית, רישוי, היתר, מימון, בנייה ולבסוף אכלוס.

לכן הכללת בניין במסגרת התוכנית אינה מבטיחה שהפרויקט אכן ייצא לדרך. המימוש תלוי, בין היתר, במאפייני המגרש, בזכויות הבנייה, בעלויות הבנייה ובכדאיות הכלכלית.

גם כאן חשוב להבחין בין שלושה שלבים: פוטנציאל תכנוני, היתר בנייה ומימוש בפועל.

חיפה נמצאת בתקופת מעבר

ב־18 במאי 2026 פקעה תמ״א 38 בחיפה. ב־4 ביולי 2026 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה להפקיד את חפ/2666. ההפקדה היא שלב משמעותי, אך עדיין אינה האישור הסטטוטורי הסופי.

במקביל, ההתחדשות כבר מתרחשת. בשנת 2025 ניתנו בחיפה היתרים ל־2,775 יחידות דיור, לעומת 2,115 בשנת 2024. כ־1,025 מהן היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

אין להשוות ישירות בין המספרים: 2,775 הן יחידות שקיבלו היתר בשנה מסוימת, ואילו 30 אלף הן פוטנציאל תכנוני עתידי.

המבחן האמיתי מתחיל עכשיו

ההתחדשות לא תתקדם בהכרח באותו קצב בכל שכונה. מחירי הדירות, עלויות הבנייה, זכויות הבנייה, מאפייני המגרש והמיקום ישפיעו על הכדאיות.

ובמקביל תידרש חיפה להתמודד עם השפעת ההתחדשות על התחבורה, החניה, מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות.

לכן המבחן של חפ/2666 לא יהיה רק כמה אפשר לבנות, אלא כמה באמת ייבנה.

כמה פרויקטים יקבלו היתר? כמה יתחילו בבנייה? וכמה דירות יאוכלסו?

זהו המעבר החשוב שמביאה איתה חפ/2666: מתמ״א 38, שהתמקדה בעיקר בפוטנציאל של הבניין, למבחן המימוש של העיר כולה.