(חי פה) – ועדת הערר בחיפה פרסמה החלטה מקיפה לדחיית כלל העררים שהוגשו נגד בקשת ההיתר לפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב אילת 8 בשכונת נווה שאנן, ואישרה את החלטת הוועדה המקומית להתיר את קידום הפרויקט. ההחלטה מסירה את המכשולים האחרונים ומאפשרת את הוצאת ההיתר לפועל.
הפרויקט: הריסה, בנייה מחדש ושדרוג משמעותי לשכונה
היזם, המיוצג על ידי עורכי הדין אפרת לרנר ודורון שי ממשרד ענת בירן, מתכנן להרוס מבנה ישן בן שתי קומות הכולל 6 יחידות דיור ללא חניה, ולהקים במקומו בניין חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית. הבניין החדש יכלול 15 יחידות דיור, חיזוק לעמידות ברעידות אדמה ותוספת מקומות חניה, שדרוג משמעותי ביחס למצב הקיים.
לדברי עורכי הדין לרנר ושי: "ההחלטה מהווה חיזוק משמעותי לעיקרון ההתחדשות העירונית בשכונות הוותיקות של חיפה. היא משדרת מסר ברור: גם באזורים בהם הכדאיות הכלכלית מאתגרת, ניתן לקדם פרויקטים לטובת בטיחות הדיירים ושיפור איכות החיים בעיר."
העררים נדחו: טענות ללא בסיס תכנוני
העררים הוגשו על ידי דיירים בבניין סמוך, המרוחק כ־20 מטרים מהמגרש, שטענו לפגיעה בצפיפות, גובה, תנועה וחניה, ואף העלו טענות לגבי בריכת שחייה שתוכננה על הגג.
ועדת הערר דחתה את כלל הטענות, בין היתר משום שחלקן לא הועלו בשלב ההתנגדויות ולכן אינן יכולות להידון בערר, וכן מאחר שלא נמצא להן בסיס תכנוני או עובדתי.
הוועדה: הצדקה לסטייה מהמדיניות – הצפיפות שאושרה סבירה
למרות שמדיניות הוועדה המקומית מגבילה צפיפות בשכונת נווה שאנן (עד 12 יח״ד במגרש של כ־800 מ״ר), ועדת הערר קבעה כי קיימת הצדקה לסטות מהמדיניות, וכי הצפיפות שאושרה, 15 יחידות דיור, היא סבירה ומוצדקת.
הוועדה נימקה את החלטתה בכך שהצפיפות המאושרת:
- משקפת את שיקולי התכנון של הוועדה המקומית בפרויקטי התחדשות בשכונות הוותיקות.
- מאפשרת היתכנות כלכלית לפרויקט באזור בו ערכי הקרקע נמוכים.
- תואמת את התכנית העירונית החדשה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תכנית 304-1213156), הצפויה להחליף את תמ״א 38 ולקבוע צפיפויות גבוהות יותר באזור.
כמות דברי הבל ורעות רוח בכתבה עולה על כל דמיון – הכל לטובת היזם והכל לטובת בצע כסף – לא קונים.
ועדת הערר מחוז חיפה בהרכב שדן בתיק רחוב אילת 8 טועה מהותית בכלל הנמקותיה.
א. לא קיים בחוק כל איסור על העלאת טענות חדשות בפני ועדת ערר – טענות שלא נטענו בשלב ההתנגדות בוועדה המקומית. ועדת הערר המחוזית מוגדרת בחוק כמוסד תכנון ובנייה בכיר לכל דבר ועניין, ולכן אין לאסור העלאת טענות חדשות – המושג "הרחבת חזית" בעניין העלאת טענות חדשות, מושג הנהוג בבתי המשפט – אינו חל על מוסדות התכנון. ועדת הערר מחוז חיפה במותב המצויין בכתבה מרבה להשתמש בתירוץ מומצא זה גם בתיקי בנייה אחרים ובניגוד לחוק. מחובתה של ועדת הערר להתחיל את כל הדיון מחדש בתיק הבינוי בנוסח DE NOVO, ללא כל זיקה או קשר לנטען באם נטען בוועדה המקומית מכל צד בעל עניין בתיק הבניין.
ועדות ערר במחוזות אחרים נוהגות ביושרה עפ"י עיקרון זה ואינן פוסלות הצגת טענות חדשות.
לוועדת ערר מחוז חיפה "תקנות פרטיות" ללא כל תשתית מעוגנת בחוק – הנושא לא חדש.
ב. אין סמכות חוקית לסטות ממסמך המדיניות העירוני – לא לוועדה המקומית ולא לוועדת הערר – אחרת, מה טעמו, מהותו ומשמעותו של מסמך המדיניות – אפשר לוותר על קיומו, אם אינו נאכף כלשונו.
ג. "התירוץ" שעולה בכתבה בעניין אזורים עם קרקע "זולה" יותר אין לו כל עמידה בעניין כמות הדירות המותרת לאישור – הקרקע ניתנת ליזם בחינם במסגרת סל התמריצים הנגזר מהוראות תמ"א 38, כך שערך הקרקע אינו מהווה גורם בשיקול הדעת של ועדות התכנון – זריית חול בעיניים להצדקת חריגות הבנייה המנוגדות לחוק.
ד. אין בהוראות התמ"א זכות לטענה בעניין "השיקול הכלכלי" – "סל התמריצים" הנובע מהוראות התמ"א נועד ליצור כדאיות כלכלית, דהיינו – לא כלכלי אל תבנה. קל וחומר כאשר נושא אי עמידות הבניין הקיים בתקן רעידות אדמה מוטל בספק, עקב השיבוש המכוון שנעשה ע"י מהנדסי היזמים ומאושרים בניגוד לחוק ע"י המהנדס העירוני, כך שאין להחיל תמ"א 38 על מבנה העומד בתקן רעידות אדמה, בניגוד לנוהג הפסול בעיריית חיפה, בה מאשרים החלת תמ"א 38 על בסיס תשתית חישובית כוזבת למען שיפור מצבה הכלכלי הרעוע של קופת העירייה, שמקורו באגרות הבנייה, היטלי השבחה חלקיים וארנונה.
ה. אין בסמכות ועדת הערר להחליט על מספר הקומות המאושרות מעבר למעוגן בתמ"א 38. כל חריגה מכך היא החלטה שגויה ושרירורית ללא כל בסיס בתקנות.
ו. באי כוחו של היזם מתבלבלים בין הגדרת המושג "התחדשות עירונית" לבין תמ"א 38 – הוא "חוק החיזוק" – אין כל קשר ו/או זיקה ביניהם. עוד ביטוי מכובס שמטרתו להרשים את הקורא ולהצדיק את העוולה.
ז. התכנית הבניינית החדשה טרם הופקדה בוועדה המחוזית, לכן לא קיימת כל אפשרות או עילה חוקית להסתמך על תכנית שבפועל לא קודמה, כלל אינה קיימת וטרם אושרה.
ח. החלטת ועדת הערר בעניין אילת 8 חסרה תשתית ראייתית חוקית ועל כן ההחלטה שגויה ולא ראויה!
תודה על הסבר מקצועי ומקיף
כל הכבוד על ההסבר לפי דבריך הועדה המחוזית חיפה עושה דין לעצמה למחיקה סדרתית ושערורייתית של טענות ומתעלמת ממסמכי מדיניות. יש מקום להגיש תביעה רחבת היקף לפסילת היושבים בה שעברו על החוק.
איך אפשר ליצור איתך קשר?
אני איתך בכל מה שאמרת ואני רוצה להעביר זאת לבית משפט.