שוק הנדל"ן נמצא בירידה בשנה האחרונה בעיקר בעקבות עליית הריביות של בנק ישראל. לאחרונה, קיימת האטה בביקוש לדירות מצד רוכשים, ומהצד השני, המוכרים נמצאים בהמתנה. לצד זאת, מלחמת "חרבות ברזל" גרמה להתעניינות רבה בענין הממ"דים. אנשים הציפו את הצורך בממ"דים בעקבות המלחמה.
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסמו ב 15.11.23 נרשם כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי אוגוסט – ספטמבר 2023 , לעומת אוגוסט -ספטמבר 2022 – לפני המלחמה, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב.0.2%.
עו"ד איילת מירקין: אחת השאלות הראשונות של קוני דירה היא האם יש לדירה ממ"ד
איילת מרקין, עו"ד ונוטריון, בעלים של משרד בוטיק בתחום המקרקעין בחיפה, טוענת שממ"ד בדירה יכול לקבוע אם עסקת מכירה תצא לפועל או לא. דווקא לאחרונה, נוצר הצורך והביקוש אצל רוכשי דירות לדירות עם ממ"ד, וממשאל שאני ערכתי בקרב רוכשים שהגיעו אליי למשרד ורצו להתקדם בעסקאות רכישה של דירות, בין השאלות הראשונות של קונים זו השאלה האם לדירה יש ממ"ד.
ערכתי לעצמי משאל בין רוכשי דירות ובקרב מתעניינים לרכישת בית (זוגות צעירים, ואפילו זוגות וותיקים), האם זה תנאי הכרחי, להתקדמות בעסקה, אם יש או אין ממ"ד. התשובה היתה שרוב האנשים העדיפו רק דירה שיש בה ממ"ד, ואפילו התבטלה במשרדנו עסקה, שבמהלכה (לאחר בירור לעומק), הזוג הצעיר גילה שאין ממ"ד בדירה שהם רצו לקנות.
מחירי השוק מעידים על כך שדירה עם ממ"ד עולה יותר, אך לאו דווקא בשם קיומו של הממ"ד כשלעצמו, אלא בגלל שבחלק גדול מן המקרים, דירות בהן יש ממ"ד מצויות בבניינים חדישים או חדשים יותר (נבנו ב-5 שנים האחרונות) בעלי מפרט חדש, בסטנדרט גבוה יותר, שהם בניינים מטופחים, עם פיתוח וגינון סביבתי ברמה גבוהה יותר, ומטבע הדברים עלותן של דירות אלה, גבוהה יותר ולכן הדירה עם הממ"ד תהיה יותר יקרה, אך לא תמיד כאמור, דווקא בגלל עצם הימצאותו של הממ"ד.
אנשים בד"כ רוכשים דירה לפי היכולת הכספית שלהם, כאשר לרוב, הם יתאמצו יותר להגיע לדירה עם ממ"ד, אבל בסופו של יום הם נצמדים לתקציב שלהם. כשאני קצת יותר מתחקרת, אני מבינה שבדירות שאין בהן ממ"ד, השאלה הבאה תהיה האם יש מקלט. היום השאלה הזו לגבי מרחבים מוגנים עולה בין הראשונות.
חלק מהאנשים מתנה את קיומו של הממ"ד כתנאי הכרחי להתקדמות ברכישה. יש כאלה ששואלים האם לבניין יש גרם מדרגות מחוזק או מקלט. ואז אם הדירה מרוחקת מהמקלט, עד כמה היא מרוחקת וכו' – שאלות שבעבר כמעט לא התייחסו אליהן. היום, דירה ללא ממ"ד נראית להם פחות אטרקטיבית".
מלכתחילה יש הפרש בין דירות עם ובלי ממ"ד
"היום אנשים מחשבים את הזמן שייקח להם להגיע לממ"ד או למקלט וככה הם מחליטים האם הדירה תתאים להם. מדובר על דירות יד שניה, כי דירות יד ראשונה, מן הסתם נבנות בהכרח עם ממ"ד, ע"פ תקנות הג"א כחלק מתנאי ההיתר. בתחילת שנות ה-90 הוקמו ממ"דים, שלא עומדים בסטנדרט של היום, הם היו קטנים וצפופים ושימשו בעיקר לחדר ארונות או מזווה.
לאחר מכן, החל מהמחצית השניה של שנות ה-90 התחילו לבנות ממ"דים, שמתאימים לשהייה יותר ממושכת ושטחם גדול יותר. מלכתחילה יש הפרש במחיר בין דירות עם ובלי ממ"ד, אבל אי אפשר להגיד שדירות עם ממ"ד הן אוטומטית יותר יקרות, כי בסופו של דבר אנשים בסוף קונים לפי התקציב שלהם.״
חשוב לציין שהיום רבים רואים בקיומו של הממ"ד הגנה מפני פולשים לד' אמותיך, לא פחות מאשר מיגון מפני רקטות.
פער של 30,000-40,000 ש"ח
"במקרה של הקנייה שהתבטלה בגלל שאין ממ"ד, עלתה שאלה מצד ההורים של הזוג הצעיר, האם אפשר להסב את אחד החדרים בבית לממ"ד, (זה נקרא שיפור מיגון). באותו מקרה, טכנית זה היה אפשרי, אבל העלויות היו גבוהות ביחס לרכישה, ולכן העסקה נפלה באופן סופי.
היום מוכרים שמבינים שלדירה שלהם אין ממ"ד, ולעתים זה גורם להם להיות יותר גמישים עם מחיר המכירה, בערך בפער של 30,000-40,000 ש"ח.
אצל משקיעים הסיפור הוא אחר. הביקושים נשארו אותו דבר, כיון שבעיניים של משקיע, הם "בונים" על מתחמים לפינוי בינוי, התחדשות עירונית וכל אפשרות "נוצצת" אחרת של הריסה ובנייה של הבניין, שישדרג את הזכויות בדירה, ולכן לרוב, למשקיעים פחות קריטי האם יש ממ"ד או לא בדירה.״
האדריכל צחי וזאנה: יש כיום אפשרות להוסיף ממ"ד יחסית בהליך מהיר
צחי וזאנה, אדריכל רשוי מורשה להיתר, בעל משרד אדריכלים ותיק ומנוסה שמתכנן פרוייקטים למגורים בכל קנה מידה ומתמחה בהתחדשות עירונית, "בחודש וחצי האחרון קיבלנו הרבה פנויות לגבי רישוי ותכנון לממ"ד. ישנם שני מסלולים עיקריים לרישוי. בנוסף, בעקבות המלחמה מינהל התכנון יחד עם מהנדסי פיקוד העורף אישרו מסלול מקוצר לרישוי מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) שיאפשר לקבל היתר לבניית ממ"ד בבתים צמודי קרקע בתוך 14 יום בלבד.
המסלול החדש הוא הוראת שעה לתקופה של שנה, המאפשרת לקבל אישור לבניית ממ"ד במבנים ללא מיגון תיקני שאינם עולים על שתי קומות וביחידות דיור שאין מעליהן או מתחתיהן יחידת דיור נוספת. במסגרת המסלול החדש ניתן להוסיף ממ"ד בשטח נטו של 9 מ"ר, ללא תוספות בנייה או שינויים נוספים, וללא חריגות מגבולות בנין.
המסלול מהיר משום שלא נדרשת התערבות של ועדה מקומית, או מהנדס עיר. האדריכל מתנהל ישירות מול מהנדסי פיקוד העורף עד לאישור. המסלול מתאים לבתים פרטיים, ו/או דו משפחתיים צמודי קרקע. לצערי, רוב בתי המגורים בחיפה לא עומדים בקריטריונים אלה.״
המסלול השני
"המסלול השני לא מקוצר, אבל הוועדה המקומית בחיפה תיגברה את כח האדם ומשתדלים לתת מענה מהיר לאישור ממ"דים חדשים. אישור הממ"דים במסלול הזה היה לוקח לוקח לפני המלחמה כ-6 חודשים ועכשיו כ-3-4 חודשים, תלוי בכמות המתנגדים לבניית הממ"ד".
המסלול השלישי
"מסלול שלישי הוא שיפור מיגון. הסבת חדר רגיל בדירה למחרב מוגן דירתי (ממ"ד). זה התהליך הכי מהיר מבחינת ביצוע, ישנן תבניות מיוחדות שבתוכן מסדרים את הברזל ויוצקים את הבטון ומחליפים את הדלת בחדר לדלת וחלון הדף.
התבניות האלה מקטינות את שטח החדר ולכן ניתן להגיע לממ"ד בשטח של 8 מ"ר בלבד. במסלול זה לא נידרשת הגשה להיתר בועדה מקומית אלא רק בקשה לפיקוד העורף. מדובר על עניין של כמה ימים. היתרון הכי גדול הוא שהביצוע יכול לקחת פחות מחודש החיסרון העיקרי הוא בעלויות. שיפור מיגון של חדר קיים עלול להגיע למחיר של בניית ממד חדש.
"כשמגישים בקשה להיתר במסלול הרגיל, עלולות לצוץ התנגדויות של השכנים. ההתנגדויות מתחלקות למיקום הדייר המתנגד בבניין. כל אחד רשאי להתנגד, אך ברוב המקרים, הוועדה המקומית דוחה את ההתנגדויות."
מגדל ממ"דים בבנין מגורים נבנה מקומת הקרקע ועד הקומה האחרונה בבנין. במידה וההתנגדות מגיעה מהדייר בקומה האחרונה אז מסיימים את מגדל הממ"דים בקומה שלפני האחרונה ולא נוצרת בעיה בביצוע. הבעיה מתחילה אם המתנגדים הם בקומת הקרקע או בקומת ביניים. שטח רגלי הממ"ד שיורדים לקומת הקרקע חייבים להיות לפחות 70% מהיקף קירות הממ"ד שמעליו, ולכן יש לבנות את הקירות, הרצפה והתיקרה גם בקומות של המתנגדים. זה מייצר עלויות ביצוע יקרות יותר לדיירים המשתתפים בבניית הממד.
המסלול הכי טוב כיום
"ישנו מסלול נוסף, שהתחיל כמסלול ניסיוני במאי 2023 ונעצר בעקבות המלחמה, על אף שהוא המסלול הכי יעיל ומהיר כיום: פיקוד העורף ומנהל התכנון הזמינו אדריכלים רשויים לעבור הכשרה מיוחדת שתאפשר לתכנן ולאשר ממ"ד ללא פיקוד העורף. מדובר על רישוי עצמי לממ"ד על ידי אדריכל רשוי/מורשה להיתר. הקורס הסתיים, התקיימו המבחנים, אבל התהליך נעצר כאמור, בגלל המלחמה".
העדיפות לדירות עם ממ"ד לא תהיה זמנית
עו"ד מרקין טוענת ששוק הנד"לן נותן עדיפות לדירות עם ממ"דים וזה לא עומד להשתנות בקרוב. "רוב הקונים בדירות מגורים יתאמצו להגיע לדירות עם ממ"ד בגלל צורך השעה. זה נוצר בעקבות המלחמה ביתר שאת, למרות שגם קודם קונים דיברו על ממ"דים. בעיקר זוגות צעירים חושבים על הממ"ד וזה שיקול עיקרי בשבילם. יש אנשים, שרואים דירה בלי ממ"ד ולוקחים צעד אחורה. אנשים שואלים האם יש או אין ממ"ד, ואם אין, לפעמים ההתעניינות נקטעת. היום ההתגננות יכולה להיות בדירה עצמה, ולכן הממ"ד כל כך משמעותי. היום רבים רואים בחסימת דלת הממ"ד מפולשים כחשובה לא פחות מהמיגון בפני רקטות. שאלה מרכזית שעולה הרבה היא "האם הדרישה לממ"ד תישאר איתנו גם אחרי המלחמה או תתפוגג בהדרגה". אני חושבת שייקח זמן עד שאנשים ישכחו את נושא הממ"ד. יש כאלה שחושבים שמחירי הדירות ללא ממ"דים עוד יעלו, נצטרך לחכות ולראות".
וזאנה מסכים עם עו"ד מירקין, שהממ"דים ילוו אותנו עוד הרבה אחרי שהמלחמה תסתיים
אדריכל וזאנה מסכים עם עו"ד מרקין, שהממ"דים ילוו אותנו עוד הרבה אחרי שהמלחמה תסתיים. "אני חושב שזה ילווה אותנו הרבה שנים קדימה. מה שקרה בשביעי לאוקטובר נחרט בתודעה. תתחיל מגמה לאשר ממ"דים ללא צורך בוועדה מקומית. וללא תלות בסיטואציה של המבנה הקיים.
יש מהפכה בתחום היתרי הבנייה, כבר היום מינהל התכנון מקדם את היתרי הבניה לרישוי עצמי על ידי אדריכל מורשה להיתר, הרשאי להנפיק היתר בניה, אישור התחלת עבודה וטופס גמר לכל בניין שגובהו לא עולה על 29 מ', וללא כל הבירוקרטיה והסחבת המוכרת בוועדות המקומיות. התקנות אושרו בחוק ההסדרים האחרון. הם היום בגדר של המלצה לוועדה המקומית שמורשה להיתר יהיה רשאי לפעול בתחומה, אך מנובמבר 2024 הן הופכות להיות תקנות חובה".
תגובת העירייה: בישיבה הראשונה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבי המצב הבטחוני אושרו 24 ממ"דים
מהעירייה נמסר כי בעקבות המצב הביטחוני כינסה העירייה ישיבה מיוחדת של הועדת המקומית לתכנון ובנייה שהוקדשה לאישור בקשות להיתרים שהתנאים לאישורן הושלמו. "בישיבה הראשונה שהתקיימה בנושא אושרו במסגרת זו 24 ממ"דים ראשונים וממ"דים נוספים צפויים לאישור בישיבת הועדה הקרובה שתכונס בנושא.
בתוך כך, מפעיל מנהל ההנדסה מוקד מידע וסיוע בכל הקשור לתנאים הדרושים להוצאת היתרי בנייה להקמת מרחבים מוגנים ולחדרים משופרים. המוקד שמספרו 04-8356138 פועל בימים א' עד ה', בין השעות 09:00 – 15:00".