טאבו, מושע, פרצלציה ומה שביניהם • זכויות קנייניות על מקרקעין בחיפה

(חי פה בנדל"ן) – זכויות קנייניות על דירות, בניינים ומקרקעין בחיפה, לרוב מוסדרות ורשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בחיפה.

המצב האידיאלי

המצב הרישומי האידאלי הינו רישום הזכויות הקנייניות בפנקס הבתים המשותפים בטאבו, אשר נוסח הרישום המופק באמצעותו מעיד באופן סופי ומוחלט על טיב ואופי הזכויות הקנייניות, קרי: הזכות הקניינית "השלמה" – מורכבת למעשה מאפיון הזכות (לרוב בעלות או חכירה) וכן מאפיון גבולותיה הקנייניות של הזכות, כלומר – שטח וגבולות.

שכונות רבות בחיפה טרם עברו תהליכי הסדר מקרקעין

יחד עם זאת, בעיר חיפה עדיין ישנן שכונות וגושים רבים שטרם עברו תהליכי הסדר מקרקעין (למשל באזורים שבין הדר למרכז הכרמל), וזאת עוד לפני שמגיעים לרישום פרצלציה ולרישום בטאבו. לצד שכונת הדר, יש גם שכונות שבהן דיירים ממתינים שנים ארוכות לסיום הליכי הפרצלציה, ולצידם שכונת ורדיה, שלפני שלוש שנים לערך עברה תהליך סופי של רישום פרצלציה במרכז למיפוי ישראל (מפ"י).

עוה"ד איילת מרקין, מומחית ברישום והסדר מקרקעין, בעלת הסמכה מלשכת המודדים המוסמכים בישראל ובעלת משרד עורכי דין שעוסק, בין היתר, בעסקאות מכר מקרקעין, רישום פרצלציה ובתים משותפים וכן בהסכמי שיתוף.

עוה"ד מרקין: פרצלציה היא חלוקה של מגרש תב"עי לחלקות המיועדות לרישום. מטרת הפרצלציה היא לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית בנין עיר (תב"ע) לחלקות הניתנות לרישום בטאבו. על מנת שמגרש שהוא תוצר תכנוני יהפוך לחלקה שהיא תוצר קנייני, נדרש לבצע הליך של רישום פרצלציה. יש בחיפה גם אזורים שנמצאים לפני תהליך הפרצליה ומחכים לרישום ראשון.

שכונת הדר

מרקין ממשיכה: "רוב הקרקעות בשכונת הדר לא עברו הסדר. המשמעות של מקרקעין לא מוסדרים היא שלא ניתן עדיין (מבחינה משפטית קניינית) לראות בבעלות של בעלי הדירות כבעלות סופית וחלוטה. מי שמפקח על כל תהליך ההסדר הוא פקיד ההסדר בלשכת הסדר מקרקעין, ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין, ואשר פועל מכח פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969. ישנן 5 לשכות כאלה בארץ.

פקיד ההסדר אחראי על תהליך הסדר הקרקעות, מקרקע "שאינה מוסדרת" שהבעלות בה לא ברורה, "לקרקע מוסדרת" שהבעלות בה ברורה ובאחריות מדינת ישראל".

זכויות הקניין במדינה מוחזקות על ידי שני גורמים ממשלתיים – שילובם נותן זכות קניינית שלימה:

• האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים (טאבו) שעונה על השאלה "מהי זכות הקניין".
• המרכז למיפוי ישראל (מפ"י), שמחזיק את המידע איפה זכות הקניין.

המושג "קדסטר"

עוד אומרת עו"ד מרקין: "במדינות שונות הנושא הזה מנוהל בצורות שונות. המושג "קדסטר"(שיוסבר להלן), נקבע בהתאם למבנה של המשרד הממשלתי. במדינת ישראל הקדסטר הוא רק הגושים והחלקות כי מפ"י מחזיק את הגושים והחלקות בנפרד מהטאבו שמחזיק את הזכות קניינית עצמה.

בארץ יש חלוקה למקרקעין מוסדרים ולא מוסדרים. פקיד ההסדר מפקח על כל תהליך הסדרת הקרקעות ומיפוי קרקעות המדינה, לקבוע מהו השטח והגבולות של כל חלקה וחלקה ולקבוע בעלויות באופן סופי".

נוסח הרישום מהטאבו מעיד על הבעלות בקרקע

"להסדר הקרקעות ורישום הזכויות ישנה חשיבות רבה. קביעת הבעלות הינה אחד מאבני היסוד של הקניין ובעלת חשיבות רבה לאורך כל תקופות האנושות. הגדרת הבעלות משפיעה על המון גורמים: היא משפיעה על שווי המקרקעין, על הסחירות במקרקעין ועל היכולת להוריש את הזכות הלאה. הנושא קיבל משנה תוקף בתיקון לחוק המכר, אשר מגדיר לוחות זמנים לקבלנים לביצוע פרצלציה ורישום בפנקס הבתים המשותפים.

נוסח הרישום מהטאבו מעיד על הבעלות בקרקע, ובמקרקעין מוסדרים הוא מהווה ראייה חותכת לתוכנו והוא בבחינת ערבות המדינה למה שרשום בו. במקרקעין לא מוסדרים הנסח מהווה ראייה לכאורה למה שרשום בו", מסבירה עורכת הדין מרקין.

רוב המקרקעין בשכונת הדר לא עברו תהליך של הסדר או רישום ראשון

"רוב המקרקעין בהדר לא עברו תהליך של הסדר. זה אומר שאי אפשר לדעת מהם הגבולות הסופיים של הקרקע שבבעלותך. אם אתה מסתכל במפות של המרכז למיפוי ישראל, אתה תראה גוש שלם ללא חלוקה לחלקות וללא גבולות ברורים. לבעל הדירה אין הוכחה לגבולות הזכות הקניינית וגם המדינה לא יכולה לקחת אחריות לזכויות הללו, שעדיין לא עברו הסדר. רק אחרי תהליך הסדר המדינה יכולה לקחת אחריות ולהיות ערבה לתוכן נסח הרישום".

שיטת מיפוי הקרקעות – ״קדסטר״

״שיטת מיפוי הקרקעות בארץ נקראת 'קדסטר'. קדסטר הינו למעשה מפת גושים וחלקות או שכבת הגושים והחלקות. המילה קדסטר מוצאה ביוונית (קטיסטיקון) שמשמעותה "פנקס רישום". קדסטר הוא גבולות זכויות הקניין הנוצרות במסגרת הסדר זכויות במקרקעין, תוכנית לצרכי רישום בשטחים מוסדרים (תצ"ר) ורישום ראשון בשטחים לא מוסדרים.

מושג הקדסטר במדינת ישראל הוא רק הגושים והחלקות כי המשרד הממשלתי (מפ"י) מחזיק בנפקד רק את מפת הגושים והחלקות, בנפרד מהטאבו שמחזיק את החלק השני של "מהי הזכות". התהליכים הקדסטרים הם אלו שמגבשים את הסדר הקרקעות אצל פקיד ההסדר.

בשטח שאין בו עדיין הסדר מקרקעין מכינים תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר) הרישום מתבצע בפנקס השטרות והליך זה מתאשר במרכז למיפוי ישראל. וומשם עובר תהליך של רישום בטאבו בשיטה הישנה בפנקס השטרות.״

השלב הבא – פרצלציה

"הסדר זכויות במקרקעין יוצר מצב שבו הזכות היא ראייה חלוטה. אם זכות הקניין רשומה בנסח, אבל באמצעי של תרמית נמכרה לבעלים אחרים, לאותו נפגע יש זכות לפיצוי כי המדינה ערבה למה שרשום בנסח הטאבו. במקרקעין שלא עברו הסדר המדינה לא לוקחת אחריות. נסח טאבו למקרקעין לא מוסדרים נקרא פנקס השטרות והזיהוי של המקרקעין נעשה על ידי גוש שומה ומספר חלקה. 

בשכונת הדר כאמור, קיים גוש מאוד גדול שעובר עכשיו הסדר באיזור התיאטרון העירוני של חיפה. התהליך בשלבים די מתקדמים. אחרי שיעברו את תהליך ההסדר ויעבירו את כל המקרקעין מפנקס השטרות לפנקס הזכויות, יהיה ניתן להתקדם לשלב הבא – פרצלציה. אחרי הפרצלציה אפשר לעשות רישום בטאבו". 

האם ניתן למכור דירה, שלא עברה הסדר ופרצלציה?

"בעל דירה באיזור התיאטרון העירוני יצטרך להתמודד עם דרך "ארוכה יותר" כדי להוכיח את הבעלות שלו, שתצטרך להיתמך ביותר מסמכים, תשריטים וכיוצ"ב, כדי להתקרב כמה שיותר להגדרה ברורה של מה שהוא מוכר (מבחינת הזכות הקניינית שלו).

הסדר מקרקעין יכול להימשך שנים רבות, אפילו 20 שנה. מדובר בתהליך של כמה שנים עד שמגיעים לרישום סופי בטאבו. יש בהדר איזורים שעוד לא עברו אפילו רישום ראשון". 

האם בחיפה יש עוד איזורים שלא עברו הסדר ראשון?

"גם ברחובות התשבי, שדרות הנשיא ויפה נוף בכרמל יש חלקים גדולים, שעדיין לא הוסדרו". 

שכונות ורדיה, רמת אלמוגי ורמת גולדה

"באיזור הכרמל, בשכונת ורדיה, המקרקעין עברו תהליך של פרצלציה רק לפני שלוש שנים לערך. ברמת אלמוגי וברמת גולדה יש איזורים מאוד גדולים שעדיין לא עברו פרצלציה. הפתרון למכירת דירות באיזורים אלו, הוא סוג של "פלסטר" בדמות הסכמי שיתוף.

זה "מוצר" קנייני שנותן מענה יחסית טוב, מאחר שהסכם שיתוף שבנוי וערוך בצורה טובה, מגדיר בצורה חוזית את הזכות הקניינית שמוגדרת כבעלות משותפת ב"מושע", זה אומר, שזכות הבעלות של בעל הדירה (במושע) משתרעת על כל גרגר וגרגר בחלק בלתי מסוים (בלתי מוגדר) במקרקעין כלומר, בעלות משותפת".

הסכם השיתוף

"באלמוגי ובגולדה כדי לעקוף את הליכי הפרצלציה הארוכים והמסורבלים, הרבה מאד דיירים דאגו לערוך הסכם שיתוף. הסכם השיתוף מגדיר את חלקו של כל אחד מן השותפים במקרקעין המשותפים, וכן את זכות הניהול, האחזקה והשימוש ברכוש המשותף עם השכן (במושע). להסכם השיתוף מצורף תשריט המגדיר את חלקו של כל אחד מן הבעלים (מסומן בצבע ובאות). הסכמי שיתוף שמנוסחים נכון נותנים שקט תעשייתי לשנים רבות ונותנים מענה שמונע סכסוכים מיותרים עד לרישום הפרצלציה וכן עד לסיום הליכי רישום הבית המשותף".