(חי פה) – ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה פרסמה ביום ראשון, 5 ביולי 2026, את החלטתה בחמישה עררים שהוגשו על החלטת הוועדה המחוזית חיפה לאשר את תוכנית רמת גוראל. מדובר באחת מתוכניות הבנייה הגדולות בעיר, המשתרעת על שטח של כ־430 דונם במורדות הכרמל, בסמוך לשכונת רמת גולדה. התוכנית כוללת הקמת שכונת מגורים ובה כ־2,000 יחידות דיור. הקרקע מיועדת למגורים עוד מאז התוכניות המנדטוריות משנות ה־30 של המאה הקודמת, אך השלמת ההליך התכנוני התעכבה במשך עשרות שנים בשל התנגדויות, הליכים משפטיים ומחלוקות סביבתיות.
העררים: גבולות התוכנית והשלביות התחבורתית
העררים שהוגשו עסקו בשתי סוגיות עיקריות. הראשונה נגעה לבקשת חלק מהעוררים להרחיב את גבולות התוכנית כך שיכללו גם מקרקעין פרטיים המצויים במדרונות הוואדיות הסמוכים. לטענתם, התוכנית מסתמכת על שטחים אלה לצורך מעבר תשתיות ודרכי גישה, ולכן היה מקום לכלול אותם בתחום התוכנית. בנוסף טענו כי אי הכללת הקרקעות פוגעת בזכויותיהם הקנייניות.
ועדת המשנה לעררים דחתה את הטענות וקבעה כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית שלא לכלול את השטחים הללו בתחום התוכנית. בהחלטתה ציינה הוועדה כי מדיניות התכנון של חיפה לאורך השנים מבוססת על הבחנה ברורה בין אזורי הפיתוח לבין הוואדיות והשטחים הפתוחים, המהווים מאפיין נופי ייחודי של העיר, וכי התוכנית שומרת על עיקרון זה. עוד נקבע כי התוכנית אינה מרחיבה את שטחי הפיתוח שנקבעו בעבר ואף מצמצמת את גבולות הבינוי לעבר הוואדיות, ולכן אין הצדקה תכנונית לצרף את הקרקעות רק משום שחלק מהתשתיות עתידות לעבור בסביבתן.
הסוגייה השנייה עסקה במנגנון השלביות התחבורתית שנקבע בתוכנית. העוררים טענו כי ההוראה המגבילה את מימוש התוכנית לשלב ראשון של עד 30% מיחידות הדיור, עד להקמת חיבור תחבורתי נוסף למערב העיר, פוגעת בזכויותיהם ויוצרת אי־ודאות לגבי מועד מימוש הקרקע. ועדת המשנה לעררים קיבלה את העררים בנושא זה באופן חלקי וקבעה כי יש להותיר את עקרון השלביות התחבורתית, אך לשנות את מנגנון היישום כך שניתן יהיה לממש עד 50% מיחידות הדיור במקום 30%. מדובר בהישג משמעותי לבעלי הקרקעות, שמקווים כי ההחלטה תאפשר את תחילת הפיתוח בשטח.
בעלי הקרקעות: “דור שלישי מחכה לראות בנייה”
אילן תמיר, אחד מבעלי הקרקעות בגבעה, אמר ל"חי פה": “לאחר תקופה ארוכה, למעשה תוכנית משנת 1935, הגענו סוף סוף לרגע החשוב ביותר, פניה של עיריית חיפה לאן. אין איך להתחמק יותר, נגמרו העררים האחרונים בהחלט. אנחנו מצפים מהעירייה שתתקצב את פיתוח השכונה, לרבות פינוי קו הדלק והחשמל. להבנתי העירייה מנסה לגייס גורם חיצוני שיממן את הפיתוח, ולאחר התחשבנות עם בעלי המגרשים יוחזר הכסף לגורם המממן. לא ידוע עדיין גובה היטל ההשבחה, וזה נושא בעייתי מאחר ולא היה שינוי ייעוד ולמעשה לא אמור להיות היטל משמעותי. אני כבר דור שלישי לרשת את המגרש, וכולי תקווה שנזכה עוד בחיינו לראות את פירות הרכישה של סבא”.
תסכול מתמשך: “העירייה לא מקדמת, הזמן עובר”
למרות ההחלטה, בעלי הקרקעות מביעים תסכול עמוק. לטענתם, פעילי איכות סביבה והעירייה מעכבים את התקדמות הבנייה על קרקעותיהם. הם כועסים שאין לוחות זמנים ברורים, ושבינתיים תושבי העיר מטיילים על קרקעות פרטיות שלהם. העובדה שהם מחזיקים בקרקע שנים ארוכות, ועל אף שמדובר בתוכנית מאושרת אין שום התקדמות, יוצרת מצב של מסחור בקרקעות, אנשים שמאבדים אמון או זקוקים לכסף מציעים את הקרקע למכירה, ונוצר שוק של קנייה ומכירה כמו בשכונות אחרות שבהן בעלי קרקעות מחכים שנים ארוכות לבנייה.
הקונפליקט: בין רווח כלכלי לשמירה על הטבע
בעלי הקרקעות ברמת גוראל נמצאים בקונפליקט מתמשך, מצד אחד הם בעלי קרקע כחלק מתוכנית מאושרת, ומצד שני הם לא מצליחים להבין מדוע אין לוחות זמנים לפיתוח. גם לאחר דחיית העררים, הם מבינים שההתקדמות האמיתית עדיין רחוקה. פיתוח השטח יקר מאוד בשל השיפוע, ולכן לעיריית חיפה אין אינטרס כלכלי מובהק לקדם את הבנייה, ההכנסות מהשכונה לא צפויות לכסות את עלויות הפיתוח. המשמעות היא שבעלי הקרקעות חוששים שהעירייה לא תעשה זאת מרצונה, אלא רק אם תחויב לכך. חלקם אף שוקלים הגשת תביעה כדי שבית המשפט יפצה אותם על ההפסדים שנגרמו מהעיכוב. אחרים כועסים על כך שהקרקע הפרטית שלהם הפכה לחצר אחורית של תושבים, ומדגישים כי גם אם אין בה בנייה, היא עדיין בבעלותם.
פעילי הסביבה: “גבעת העיזים צריכה להישמר כפארק טבעי”
מנגד, פעילי סביבה טוענים כי הפיתוח ברמת גוראל הוא פגיעה חמורה בערכי הטבע של חיפה. טלי מואב, פעילה סביבתית, אומרת: “פגיעה במורדות המערביים של הכרמל כפי שמקודמת היום, מבלי להקדים ולבנות בשטחים המופרים, היא בכייה לדורות. בגבעת העיזים יש שפע של צמחייה, הרבה יותר מאשר בשכונה אחרת שגם לגביה יש מאבק, מורדות לינקולן. גבעת העיזים צריכה להישמר כפארק טבעי כל עוד השטחים המופרים בעיר טרם טופלו בבנייה מחודשת. הבעיה היא בעלי הקרקעות שרוצים לממש את הנכסים שלהם, אבל לא ייתכן שזה יהיה על חשבון היכולת של תושבי העיר ליהנות מקצת ירוק בעיניים”.
חיפה והמאבקים על ריאות ירוקות
המאבק סביב רמת גוראל אינו חדש בעיר. כמעט כל שכונה שנבנתה בחיפה לוותה במחלוקות סביב שמירה על הטבע. שכונת גבעת אורנים הייתה בעבר מגרש המשחקים של ילדי רוממה, ותושבי אחוזה נלחמו על החורשה שהפכה לגבעת זמר. העיר נבנתה על מאבקים בין בטון לירוק, ובסופו של דבר הבנייה התקדמה והמאבקים נשכחו. אך בשנים האחרונות, עם עלייה במודעות הסביבתית, ההתנגדויות מתחדשות, במיוחד כשמדובר בשכונות על צלע ההר, שבהן נדרשת כריתת עצים ופגיעה בנוף לטובת מספר מצומצם של יחידות דיור.
שאלת האיזון: פיתוח או פיצוי?
המצב הנוכחי מעלה שאלה עקרונית שמלווה את חיפה כבר עשרות שנים: האם נכון לפתח שכונות חדשות על חשבון שטחים ירוקים, או שמא יש לקדם מנגנוני פיצוי וניוד זכויות שיאפשרו לבעלי הקרקעות לקבל תמורה מבלי לפגוע בנוף ובאיכות החיים של התושבים. מצד אחד, בעלי הקרקעות מחזיקים בנכסים פרטיים שהובטחו להם עוד בתקופת המנדט, ומבחינתם מדובר בזכות בסיסית לממש את הקרקע וליהנות מפירותיה. מצד שני, תושבים רבים ופעילי סביבה טוענים כי כל פגיעה נוספת במורדות הכרמל היא בלתי הפיכה, וכי העיר חייבת לשמור על ריאותיה הירוקות כדי להבטיח איכות חיים לדורות הבאים.
הוויכוח הזה אינו רק תכנוני, הוא גם רגשי, כלכלי וחברתי. בעלי הקרקעות מרגישים כי העירייה והמדינה מתנערות מאחריותן וכי הם נותרו עם קרקע שאינה מניבה דבר למרות שמדובר בתוכנית מאושרת. פעילי הסביבה מרגישים כי כל דונם שנכבש לטובת בטון הוא אובדן של נכס ציבורי יקר ערך. העירייה מצידה נדרשת לאזן בין אינטרסים מנוגדים, אך בפועל נמנעת מקבלת החלטות ברורות, מה שמעמיק את תחושת התקיעות. נקודה נוספת היא שבפועל אם בודקים בכמה נמכרה כל קרקע לפני עשרות שנים, מגלים שמדובר בהשקעה כספית מוגבלת, לכאורה, שבגללה כיום היורשים דורשים לקחת ריאה ירוקה ולהפוך אותה ליח"ד.
פעילי הסביבה: “לא ייתכן שהאינטרס הפרטי יגבר על הציבורי”
פעילי הסביבה טוענים מנגד, כי בעלי הקרקעות אינם יכולים לדרוש פיתוח בכל מחיר. לטענתם, גבעת העיזים היא אחד השטחים הירוקים החשובים שנותרו בעיר וכי הפיכתה לשכונת מגורים תהיה פגיעה קשה בנוף הכרמלי. הם מזכירים כי חיפה כבר איבדה שטחים ירוקים רבים לטובת בנייה, וכי יש לקדם קודם כל התחדשות עירונית בשטחים המופרים לפני שנוגעים במורדות ההר.
טלי מואב מסבירה כי “הבעיה היא לא רק הבנייה עצמה, אלא גם ההשלכות ארוכות הטווח. ברגע שמתחילים לפתח את המדרונות, אין דרך חזרה. זה משנה את כל המערכת האקולוגית של האזור”. לדבריה, העירייה צריכה להוביל מדיניות ברורה שמעדיפה שימור על פני פיתוח, במיוחד בשטחים רגישים כמו גבעת העיזים.
חיפה בין עבר לעתיד: מאבקים שחוזרים על עצמם
הדיון סביב רמת גוראל מזכיר מאבקים קודמים בעיר. כמעט כל שכונה חדשה בחיפה נולדה מתוך התנגדויות, גבעת אורנים, גבעת זמר, רמת הנשיא, רמת אלמוגי. בכל פעם התושבים נלחמו על החורשה, על הנוף, על השקט. ובכל פעם, בסופו של דבר, הבנייה התקדמה והמאבק נשכח. אך בשנים האחרונות, עם עלייה במודעות הסביבתית וההבנה שהשטחים הירוקים בעיר מוגבלים, ההתנגדויות הופכות משמעותיות יותר.
העירייה מצידה נדרשת להכריע בין הצורך להגדיל את היצע הדיור לבין הרצון לשמור על ערכי הטבע. אך לעיתים נראה כי היא מעדיפה להמתין, בתקווה שהזמן יפתור את המחלוקת. בפועל, ההמתנה רק מעמיקה את הפערים בין בעלי הקרקעות לבין הציבור.
ההחלטה: אפשר להתחיל לקדם — אבל אין התחלה
החלטת ועדת העררים קבעה כי אין מניעה להתחיל לקדם את התוכנית, אך בעלי הקרקעות הבינו מיד כי מדובר בהתקדמות תכנונית בלבד, לא מעשית. אין לוחות זמנים, אין תקציב לפיתוח, אין התחלה. ההחלטה מאפשרת את קידום השכונה, אך אינה מחייבת את העירייה לבצע את הפיתוח בפועל.
בעלי הקרקעות שמחו לרגע, אך לאחר קריאת ההחלטה הבינו כי המאבק האמיתי רק מתחיל. הם מצפים שהעירייה תציג תוכנית פיתוח ברורה, תקציב, לוחות זמנים ומנגנון שיאפשר להם סוף סוף לממש את הקרקע. בינתיים, הם מרגישים כי העירייה מונעת מגורמים אחרים לקחת אחריות, אך גם אינה מציעה פתרון.
העירייה: תגובה בדרך
בעיריית חיפה טרם נמסרה תגובה רשמית להחלטת ועדת העררים. בעלי הקרקעות ופעילי הסביבה כאחד מצפים לשמוע מה העירייה מתכוונת לעשות, האם לקדם את השכונה, לעכב אותה, או אולי להציע פתרון חלופי. תגובת העירייה תצורף לכתבה כאשר תתקבל.