(חי פה) – שכונת כרמליה עוברת בשנים האחרונות מהפך בתחום הבנייה. בניינים נמוכי קומה שאפיינו את השכונה הקטנה והפסטורלית, נהרסים ובמקומם מוקמים בניינים גבוהים, במסגרת תוכנית המתאר ארצית (תמ"א 38). שכונת כרמליה, היא אחת השכונות המבוקשות על רכס הכרמל, בשל אופייה המיוחד הכולל שירותים שכונתיים המספקים את צרכי הקהילה. אך בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי דרמטי בקו הנוף של השכונה הבא לידי ביטוי גם בתחושת הנוחות ואיכות החיים בה. השירותים הקהילתיים נפגעים ברמתם ואיכותם בשל תוספת הבנייה הגוררת אחריה עלייה במספר התושבים בשכונה.
דוגמה: בבית ספר היסודי "הרצל" הכיתות צפופות ועמוסות כך שרמת החינוך לתלמיד יורדת, אין מספיק מקום לכל הילדים גם לאחר תוספת מבני הכיתות, גני המשחקים עמוסים, בתי הכנסת קטנים מלהכיל והתור בסופרמרקט המקומי ארוך מאוד וכל זה לפני שדיברנו על נתיבי היציאה והכניסה לשכונה הפקוקים מאוד, בשעות הבוקר ואחר הצהריים בזמן היציאה והחזרה ממקומות העבודה.
איכות החיים בשכונה לא כפי שהייתה. המשמעות היא בתים חדישים ויפים לצד רעש מכוניות, צפיפות גדולה, גינות שהפכו לחניונים מרוצפים, פחות צל ופחות נוף ברחבי השכונה.
היום (12/08/25) התקבלה החלטת ועדת הערר המחוזית אשר ביטלה את סירוב הוועדה המקומית חיפה להיתר בפרויקט הריסה ובנייה מחדש ברחוב רחל שבשכונת כרמליה. נקבע כי אין הצדקה להקפיא היתרים בשכונה, וכי שטחי הציבור מספיקים לקליטת תוספת יחידות דיור. ההחלטה מאפשרת המשך קידום פרויקטים באזור המבוקש, לצד קריאה לעירייה להרחיב תשתיות ושטחי ציבור.
ועדת הערר קבעה: תמ"א 38 תמשיך לחול בשכונת כרמליה בחיפה
ועדת הערר המחוזית חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, הפכה את החלטת הוועדה המקומית חיפה שסירבה להעניק היתר תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש ברחוב רחל שבשכונת כרמליה. ההחלטה משנה את המגמה שהייתה עלולה להקפיא את ההתחדשות העירונית באחת השכונות המבוקשות בחיפה.
הרקע: סירוב בניגוד למסמכי המדיניות
היזם הגיש בקשה לחיזוק מבנה בשנת 2022, בהתאם למסמכי המדיניות של העיר חיפה. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בטענה כי "הגיע מיצוי הקיבולת" של שטחי הציבור בשכונה, וכי לא ניתן להוסיף דירות חדשות. משמעות ההחלטה הייתה הקפאת ההיתרים בשכונה כולה.
הכרעת ועדת הערר: ההחלטה לא מבוססת
ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית מחויבת לפעול על פי מסמכי המדיניות שנערכו על סמך בדיקות של שטחי הציבור. בשנת 2018 ניסתה הוועדה המקומית להקפיא היתרים בכרמליה, אך זנחה את התכנית עם אישור מסמך המדיניות. אם הוועדה מעוניינת לשנות כעת את המדיניות, עליה לעשות זאת בהליך שקוף וברור שיחול מעתה והלאה, ולא במסגרת דיון בבקשה בודדת.
הנתונים סותרים את ההקפאה
בשנת 2023 ערכה הוועדה המקומית בדיקה לכלל הבקשות שהוגשו בכרמליה, כולל הבקשה הזו – והמסקנה הייתה כי שטחי הציבור בשכונה מספיקים. יתרה מזאת, הוועדה המקומית עצמה אישרה לאחרונה תכנית כלל-עירונית לחיזוק מבנים (תחליף לתמ"א 38) הכוללת את שכונת כרמליה, והציגה נתונים המוכיחים שיש יכולת לקלוט תוספת יחידות דיור בשנים הקרובות.
הצורך בתשתיות – אך אין הצדקה להקפאה
ועדת הערר הודתה כי קיימות תלונות מצד תושבים על עומס בתשתיות ובשטחי הציבור, אך ציינה כי נושא זה נבחן באמצעות בדיקות מקצועיות שהראו שאין הצדקה להקפאה. בנוסף, קיימים פתרונות זמינים להגדלת שטחי הציבור, בהם מגרש ציבורי פנוי שיכול לשמש למעונות וגני ילדים, ואגף ריק בבית ספר יסודי שניתן להפעילו.
משמעות ההחלטה
הפסיקה מאפשרת ליזמים להמשיך לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש בכרמליה, ומאות משפחות יוכלו ליהנות מבניינים חדשים ומחוזקים. במקביל, על העירייה לפעול בדחיפות להרחבת שטחי הציבור כדי לתת מענה לצרכים העתידיים של השכונה.
מצורפת החלטת ועדת הערר המחוזית
שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר חיפה מסרה לחי פה:
ועדת הערר המחוזית מתעלמת מהעובדה כי הועדה המקומית בעלת שיקול דעת שלא לאשר פרוייקט תמ״א 38 שכן אין המדובר בזכויות מוקנות. הועדה המקומית תמשיך לשקול את ראיית הציבור הרחב מעבר לשיקום הבניין הבודד. שכונת כרמליה גדלה באופן משמעותי בעשור האחרון. את השירותים הציבוריים העירייה צריכה לספק ולא ועדת הערר המחוזית. בהחלטתה היום ועדת הערר מציעה לשלוח תלמידי שכונה קטנים אל מחוץ לשכונה כדי ללמוד בבית ספר יסודי או טוענת שניתן להעמיס עם תגבור תחבורה ציבורית. ועדת הערר המחוזית התעלמה מהעובדה כי תגבור התחבורה הציבורית הוא באחריות משרד התחבורה והשכונה במרבית רחובותיה אינם משורתים על ידי אוטובוסים בשל רוחב הכבישים.
בכוונתי לקיים דיון עם הצוות המקצועי לבחינת הגשת עתירה מנהלית בסוגיה זו.
עוד כבישים? זה ביקוש מושרה. ברגע שיפתחו ציר נוסף לכרמליה היא תיסתם עוד יותר, כמו שקורה בדרך הים וכמו שיקרה בקרוב בכבביר. זה לא פותר כלום, כי זה מתעל עוד אנשים לרכב הפרטי במקום הפוך להוריד רכב פרטי מהכבישים. מי שלא מבין את זה יבין כשיהיה מאוחר מדי.
ועדת הערר בראשותה של עו"ד הדר מנצורי הבינה מהתכנית הבניינית את ההיפך:
התכנית הבניינית הנוכחית מתעלת בטבעיות את היזמים לאזורים "מועדפים" על-ידי הוועדה המקומית.
כך למשל – ברחוב רחל 42, נשוא הערר שבו ניתנה ההחלטה, נקבעו 185% שטחי בנייה, בעוד שהיזם מבקש 194.19%. פער של 9% משטח החלקה מתורגם לכ-90 מ"ר – דירת מגורים שלמה שתופחת מבקשתו.
בנוסף לכך, עם יישום היטלי ההשבחה שייקבעו לפי התכנית החדשה, ייווכח היזם כי הפרויקט איננו רווחי עבורו, ויפנה ליוזמות באזורים המועדפים על הוועדה: ציר הרכס, שכונת בת גלים ועוד.
זהו מצב רצוי, בו תכנון מושכל היוצר ודאות תכנונית, גורם להפניית היזמים המונעים מסיבות כלכליות, למקומות הרצויים לוועדה המקומית. כך נחסכים הפעלות שיקול דעת ע"י הוועדה המקומית, לחצי יזמים, והתעמתות יזמים מול הוועדה בהגשת עררים. באופן כזה הוועדה המקומית מתכננת את העיר ומכוונת את היזמות, בניגוד למה שקורה היום – שהיזמים מתכננים את העיר.
כולי תקווה שזו תהייה התוצאה גם ביתר שכונות הכרמל הכלואות שמצבן הפיסי אינו שונה מזה של שכונות כרמליה.
ועדת הערר שאינה בעלת ידע בתכנון ערים, מבינה את ההיפך – שהתכנית הבניינית והפרוגרמה שקדמה להכנתה נותנת אור ירוק לתוספת דירות בשכונה.
טענות תושבי כרמליה על עומסי תנועה בלתי נסבלים, אשר עתידים להחריף בעת חירום ולסכן את יושבי השכונה בשכונה כלואה זו המנקזת גם את שכונת שמבור – אינן מקבלות כל התייחסות מצד יו"ר ועדת הערר, המתגוררת הרחק מחיפה.
עבור היו"ר, המתנגדים – שהם בפועל התושבים – נתפסים כלא יותר מאשר טרחנים וקנטרנים, ולא כציבור שהזכויות שלו מחייבות הגנה.
אין זה סביר לצפות כי שבילי אופניים ותגבור תחבורה ציבורית (שטרם יושמו) יפתרו מצב חירום תחבורתי.
תפקידה הציבורי של יו"ר ועדת הערר הוא להגן על זכויות תושבי השכונה; בפועל, היא העניקה לאורך כל דרכה כיו"ר ועדת הערר מחוז חיפה, גיבוי כמעט קבוע ליזמים ולבעלי דירות בבניינים נשוא הבקשות, שלרוב אינם מתגוררים בבניין ואף לא בעיר – ומניעים אותם שיקולי רווח בלבד, לא טובת חיפה.
עו"ד הדר מנצורי דוד, בתפקידה כיו"ר ועדת הערר מחוז חיפה, גילתה חוסר הבנה בתכנון ובנייה ובבינוי ערים ואטימות כלפי המתנגדים תושבי העיר זלזול בהם ואף ניתן לומר, עוינות.
היא אמנם עוזבת – אבל כולנו נשארים לחיות עם הטעויות הרבות שעשתה ועם הנזקים הבלתי הפיכים להם היא גרמה.
מינוי יו"ר ועדת ערר זו מהוה שגיאה חמורה של מטה התכנון הלאומי הממונה על ניהול ועדות ערר לתכנון ובניה.
יו"ר ועדת הערר אמורה לסיים את תפקידה בקרוב – יצא מכרז למינוי יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה.
רשימת הטעויות שביצעה יו"רית זו יכולה למלא ספר עב כרס. הבנתה של הגברת הנכבדה בתקנות התכנון והבניה יכולה לגרד את הרצפה.
היושרה הציבורית שלה פגומה באופן קיצוני.
מדובר בכשל מוסדי חסר תקדים.
טוב תעשה עו"ד שרית גולן אם תגיש עתירה נגד החלטה מקוממת זו.
היו"רית הנכבדה כבר מוכרת היטב בפרקליטות המחוז, שאמורה לנסות להגן עליה בעתירות הרבות המוגשות נגד ועדת הערר, ומתקבל הרושם שהיא לכאורה נמאסה על הפרקליטות.
שרית גולן, קדימה, עשי צעד מתבקש.
הדר מנצורי דוד לא ראויה לשבת בראש הועדה הזו.
לא אובייקטיבית, לא מקצועית, מנהלת את הוועדות בחוסר תקינות.
לא יכול לחכות שיקחו אותה לבית משפט על מה שהיא עושה שם.
מזמן לא היה יו"ר כמוה שהוא משכמו ומטה…
יש צורך בעוד שכונות חדשות כגון נאות פרס, הרחובות בכרמל הוותיק צרים בני 100 ויותר יש גבול לכמה יח"ד אפשר לדחוס בהם בלי לפגוע בסוף באיכות חיי התושבים, חדשים ויפים ככל שיהיו הבניינים שבונים.
בתור תושבת כרמליה שמתגוררת בבניין ישן ללא הגנה מרעידות אדמה וטילים כבר 25 שנים. יש צורך ממשי בהתחדשות הזאת. רבים מהמתנגדים כבר עשו בביתם תמא 38. אין היצע של דירות חדשות וממוגנות בשכונה וכל דירה כזאת אם מגיעה לשוק בין אם לקניה או להשכרה נחטפת בשניה. אין לעצור את ההתחדשות אבל העירייה צריכה לפעול להקמת יותר שטחים ציבוריים ופתיחת כביש מכרמליה תחתון.
תושבת כרמליה אף אחד לא מונע ממך לחזק את הבניין הישן עם ממ"ד. גם לא מונעים ממך לבנות אותו מחדש – רק שתמ"א 38 היא מנגנון להעשיר את הקבלנים בעודף בנייה מטורף לשכונות שלא מתוכננות לתוספת הזו, ומבלי לשנות את התשתיות כפי שמאפשרת תוכנית פינוי בינוי רחבה שכונתית. תמ"א 38 היא אסון בלהות, שלא משפר את המיגון שלך בבניין חדש אלא הופך שכונות שלמות למסוכנות הרבה יותר בעת צורך להתפנות או בחסימת גישה לשירותי כיבוי עקב רחובות צפופים, עומסים, בעיות לחץ מים, בנייה לתוך שולי ואדיות בלי חיץ, והוספת אלפי תושבים ללא שום תוספת בשירותי הצלה, כבאות, שיטור.
כל רכס הכרמל סובל כיום מתופעה שבה העיריה עושה יד אחת עם הקבלנים כי שרית גולן נמדדת בעירייה בכמה הכנסות היא מסוגלת להביא מבנייה חדשה, כמה היתרים חילקה, כמה אישורים יש בצנרת כלומר המדד הוא כמות הכסף ולא איכות החיים.
בדניה הפלא ופלא אין תמא 38 אז מה קורה כולם בבתים ישנים? או שבונים מחדש, או מוכרים למי שיכול לקחת את המגרש ולבנות וילה חדשה. ולמעשה ככה זה אמור להתנהל בכל מקום: אם לדיירים אין כסף לבנות ממ"ד, לבנות בניין ולתחזק בניינים קיימים אז הפתרון חייב להיות למכור את הדירות לקבלן והוא יקים בניין חדש באותה כמות יח"ד כמו הישן. למה צריך לתת בבניין 6 דיירים להפוך אותו ל-15, וככה בעשרות בניינים, כלומר תוספת מאות יח"ד לשכונות בלי תוספת כיתות, בלי תוספת גני משחקים, שכבר עמוסות ופקוקות, בלי תוכנית כוללת, בלי תחבורה ציבורית משודרגת, בלי כלום.
קחו ותעמיסו, כי אני רוצה דירה חדשה ואז למכור ואתם תתקעו עם הצרות של מה שייגרם.. אז אתם רוצה.. עירייה אחראית צריכה לדאוג לאיכות החיים בשכונות האלו לעשרות שנים קדימה ולא נקודתית כי התחשק לך דירה חדשה בלי לשלם..
עוד כבישים? זה ביקוש מושרה. ברגע שיפתחו ציר נוסף לכרמליה היא תיסתם עוד יותר, כמו שקורה בדרך הים וכמו שיקרה בקרוב בכבביר. זה לא פותר כלום, כי זה מתעל עוד אנשים לרכב הפרטי במקום הפוך להוריד רכב פרטי מהכבישים. מי שלא מבין את זה יבין כשיהיה מאוחר מדי.