דיירים אשר מעוניינים לחדש את הנכס אשר בבעלותם במסגרת פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 הריסה ובינוי, צריכים לפנות לחברה המתמחה בליווי דיירים והובלת פרויקט כה-מורכב. אין צורך לעלות על כל המוקשים, יש מי שמכיר את התהליך מתחילתו ועד סופו ויכול להוביל ולסייע לדיירים לעבור את התהליך מהר ולמקסם את הרווח הצפוי לכל דייר בפרויקט.
אין צורך לבזבז זמן, בזמן שיש אנשים שיש להם כבר את הניסיון
אודותיי – מנשה שמש, מנכ"ל קיים טכנולוגיות:
אני מהנדס ובוגר לימודי מינהל עסקים. במסגרת עבודתי ניהלתי פרוייקטים ביטחוניים גדולים עבור מדינת ישראל. בעשר השנים האחרונות אני מתמחה בארגון וניהול דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. אני אחד החלוצים בתחום במדינת ישראל ובהתאם לכך רכשתי ניסיון רב והצלחות.
התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי – למי זה טוב?
התכנית מיועדת לדיירים המחזיקים נכסים במתחמים ישנים, אשר גילם מעל 20 שנים ומרביתם ישנים הרבה יותר, מבנים שנבנו בסטנדרטים נמוכים ומצבם המבני ירוד, אין להם מעליות ואין להם יכולת לעמוד ברעידות אדמה ובהתקפות טילים.
הסכמות על הפרויקט – בטרם יוצאים לדרך
בתחילת התהליך צריך לגבש הסכמה עקרונית על כך שמרבית הדיירים רוצים בכלל להיכנס לפרויקט של חידוש הנכס שבבעלותם. התפקיד בשלב הראשון הוא לזהות את הפוטנציאל של הפרויקט, את הישימות שלו מבחינה כלכלית והנדסית ולגבש את הדיירים סביב הרעיון העקרוני, כך שיפעלו יחד ולא זה נגד זה.
טובת הדיירים
בפרויקט מורכב שכזה, נדרשים הדיירים לבחור יזם מתאים, עורך דין, שמאי ועוד.
כאן אני מלווה את הדיירים כך שיבחרו את אנשי המקצוע הטובים ביותר. יש לכך מדדים ברורים ונדרש ניסיון רב כדי לזהות את אנשי המקצוע המתאימים ביותר לפרויקט הספציפי.
זמן וידע
פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרויקט ארוך טווח. בדרך כלל הוא נמשך בין 8 ל-12 שנים מרגע קבלת הרוב הנדרש כחוק מקרב בעלי הנכסים ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
על המארגן להיות בעל ידע ויכולת להשפיע לטובה על כל אחד ממרכיבי הפרויקט, בהתאם לשלב בו הפרויקט נמצא:
• הגעה להסכמות בין הדיירים.
• בחירת עורך הדין המתאים לפרויקט הספציפי.
• מכרז יזמים ובחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט הספציפי.
• ניסוח ההסכם בין הדיירים: בדרך כלל זהו הסכם בעל כ-60 דפים ובו דקויות רבות המגדירות את התחייבות היזם מול הדיירים, הן בהיבט ניהול הפרויקט, הן בהיבט הערבויות והן בהיבט של המפרט הטכני המדויק של דירת התמורה.
• ניהול אבני הדרך שנקבעו בהסכם עם היזם ועדכון הדיירים לאורך הדרך בכל שלב ושלב בחיי הפרויקט.
מלווה הדיירים מתמחה בניהול הממשקים מול הגופים השונים ומהווה כתובת זמינה ומיידית לפניות הדיירים בכל נושא הקשור בפרויקט.
הסרת חסמים בפרויקט התחדשות עירונית – פינוי בינוי
בניהול הדיירים קיימים חסמים שונים:
אנשים מבוגרים, מוגבלי תנועה, נכים, בעלי נכסים שגרים בחו"ל, מתנגדים מסיבות שאינן מוצדקות. כל אלה מחייבים התייחסות מקצועית, אנושית ומיוחדת, על מנת ליצור פתרונות, המבוססים על הידברות והבנת מרחב האפשרויות העומדות לפנינו.
חסמים בין היזם והאדריכל לבין הרשות המקומית:
חסמים אלה מנוהלים בעיקר על ידי היזם, אבל תפקידי הוא להעביר עדכונים תקופתיים מסודרים לדיירים. אני עורך כנסים תקופתיים בין הדיירים ליזמים, בעיקר בשלבים הראשוניים ולאחר מכן אני מעדכן בצורה מסודרת, בכתב.
להפיג את החששות
בקרב אוכלוסיות שונות קיימים חששות שונים.
אוכלוסייה מבוגרת חוששת בדרך כלל ממשך הפרויקט. הם חוששים שלא יזכו להגיע לקו הגמר. במקרה הזה יש להציג להם את חוק הקשישים המגדיר את זכויותיהם המיוחדות של דיירים שגילם מעל 75. יש מרחב אפשרויות שמתאפשרות לקשישים וביניהן מכירה ליזם, פיצול לשתי דירות קטנות ועוד. אני מעניק לאנשים האלה טיפול אישי המתמקד בהבנת צרכיהם והגעה להצעה שנוחה להם, הצעה המקבלת ביטוי בהסכם מיוחד עם היזם.
בחלק מהמקרים אני מגייס בני משפחה, על מנת לבצע הידברות מסודרת בנוכחות נציג משפחה נוסף, בהתאם לרצונו ועל דעתו של הקשיש.
רווח לדיירים ורווח ליזמים
על מנת שפרויקט יצליח להגיע לידי מימוש, הוא חייב להיות ריווחי ליזם. הנושא מוגדר גם בדרישות החוק – תקן 21.
היות שכך, הרי שהאינטרס של הדיירים הוא שהיזם יגיע לרווחיות הנדרשת. כך עולה הסיכוי להגיע לסיומו המוצלח של הפרויקט ומהר.
לצד זאת, עליי לוודא כי כל האינטרסים של הדיירים נשמרים וכי הצורך של היזם להרוויח לא יתממש על חשבון התמורה המגיעה לדיירים, על פי החוק.
דירת התמורה
הכללים המינימליים אשר נכתבו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובעים סטנדרט לדירת התמורה:
• תוספת של 12.5 עד 25 מטרים רבועים לשטח העיקרי של הדירה.
• מרפסת של כ-12 מטרים רבועים (בנוסף לשטח העיקרי של הדירה).
• מחסן (בהתאם לאישור הרשות המקומית).
• חניה (בדרך כלל אחד לכל דירת תמורה).
• מעלית.
• בעת האחרונה אנו מוסיפים גם את התשתית לטעינת רכב חשמלי.
כמה מההישגים הבולטים של מנשה שמש וקיים טכנולוגיות עד כה:
- רמת-גן: הריסה של 72 יח"ד ובניה של 220 יח"ד. הפרויקט עבר אישור ועדה מקומית ולקראת הפקדה בוועדה המחוזית.
- חיפה – בר רב האי דוד: הריסה של 66 יח"ד ובניה של 298 יח"ד. הפרויקט עבר חתימות של כל הדיירים מול היזם וכרגע נמצא בתכנון תב"ע.
- חיפה – סעדיה גאון: הסתיים שלב הסכמות הדיירים והפרויקט נמצא בשלב מכרז יזמים.
- קריית אתא – רחוב רמז: שלב מקדמי של ארגון דיירים.
הערה: יש עוד מספר רב של פרויקטים בשלבים מקדמיים, אותם אינני יכול לפרסם כרגע, מסיבות של סודיות עסקית.
מי משלם למארגן הדיירים:
היזם משלם לכל בעלי המקצוע בפרויקט, כולל למארגן הדיירים. זהו חלק מתמחור הפרויקט וזה מקובל בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל.
הדיירים אינם מוציאים אגורה מכיסם בפרויקט הזה, למעט מצב בו הם מחליטים לשדרג מיוזמתם, את דירת התמורה, מעבר להסכם שנחתם בין הדיירים ליזם.