(חי פה) – עירוב שימושים זו שיטה לתכנון רחוב כך שבמפלס הרחוב מתוכננים שטחי בילוי ומסחר ומעליהם מגורים. שיטה זו, הנהוגה בעולם מימי קדם, נעדרת מתכנון שכונות העיר חיפה במשך עשורים רבים. בהיעדרותה של השיטה, נבנו בחיפה שכונות שינה אפלוליות ועודן נבנות בימים אלה. התחדשות עירונית עשויה לשנות את השכונות לטובה, אם רק יהיה תכנון מודרני אשר יתחשב בכך.

שכונות שינה בחיפה

קשה להתעלם מהעובדה שמרבית השכונות בחיפה הן שכונות-שינה, כלומר שכונות שאין בהן דבר מלבד אלפי דירות, בהן מסתגרים מאות אלפים. בשעות הערב, הרחובות חשוכים ובהם מסתובבים מעט אנשים, המוציאים את הכלב לטיול וסביבם בעיקר חזירים, תנים וכמה חתולי רחוב מנומנמים.

כל מי שמכיר את חיפה מכיר את שכונות השינה, אך בכל זאת אזכיר כמה משכונות אלה: הכרמל הצרפתי, רוממה הישנה, שער העלייה, נווה דוד, קריית אליעזר, דניה, קריית חיים (למעט רחוב אח"י-אילת) ועוד ועוד…

שכונות חדשות תוכננו ונבנו כשכונות שינה בחיפה

באופן מפתיע, גם שכונות חדשות אשר תוכננו ונבנו בשנים האחרונות, נבנו גם הן כשכונות-שינה וביניהן נאות פרס וגבעת זמר.

גם מקבצי-מגורים שתוכננו וקמו ב-20 השנים האחרונות, בשכונות קיימות, הנציחו את התפיסה התכנונית של "שכונות שינה", למשל, מקבץ המגדלים ברחוב טשרניחובסקי 45 וכן המקבץ שנבנה על האצטדיון שנהרס בקריית אליעזר.

שכונות עם מרכז מסחרי קטן – פתרון חלקי ורחוק מלהיות מושלם

שכונה חדשה בעלת תכנון יוצא-דופן, אך באופן לא-מרשים במיוחד, היא רמת הנשיא, בה החיים מתרכזים במרכז המסחרי שנבנה בצמוד למבני המגורים ואשר מפיח חיים בשכונה במידה מסויימת. שכונה נוספת היא סביוני דניה, אשר נבנתה ללא עירוב שימושים ממשי, אך זכתה למרכז המסחרי "אוסקר 7" המפיח חיים בשכונה.

מרכזים מסחריים שכונתיים ממעטים להשפיע לטובה על מפלס הרחוב

מרכז מסחרי-שכונתי מפיח חיי סביב עצמו, אך לא במפלס הרחוב. זה יותר טוב מכלום, אבל פחות טוב מעירוב שימושים. כך תוכננו שכונות רמת הנשיא וסביוני דניה. התושבים ניהנים ממגוון שירותים ליד הבית, אך מפלס הרחוב נותר שומם וחסר-חיים.

רחובות יוצאי-דופן בחיפה

המתכננים שפעלו בחיפה בעבר, העניקו לעיר כמה רחובות שעושים עימה חסד. בין הרחובות האלה ניתן לראות חלקים משדרות מוריה, מרכז הכרמל, מרכז זיו בנו"ש ומספר רחובות בעיר התחתית – שער פלמר, רחוב הנמל, נתנזון והסביבה. באופן לא-מפתיע במיוחד, הפכו רחובות אלה לשוקקי חיים ומהווים מרכזי בילוי, מגורים ומסחר מבוקשים. זהו ההבדל בין רחוב שהוא עיר לבין רחוב שהוא שכונת שינה. יחד עם-זאת, יש ברחובות אלה קשיים עימם מתמודדים הדיירים – על כך ארחיב בהמשך.

עירוב שימושים מפיח חיים בערים רבות בעולם, ובישראל

כאשר אנחנו מטיילים בערים בישראל ובעולם, הרחובות אשר מושכים אותנו הם אלה שיש בהם חיים מעניינים במפלס הרחוב. בחיפה, כיף להסתובב במרכז הכרמל או בעיר התחתית, כי יש שם חיים.

עירוב שימושים בתל אביב הופך את העיר לאטרקטיבית במפלס הרחוב

חיפאים שמגיעים לתל אביב-יפו, מתרגשים לראות חיים שוקקים במפלס הרחוב, אך חלקנו לא-תמיד מקשרים את החיים השוקקים האלה לתפיסה התכנונית.
כאן המקום להדגיש כי תפיסה תכנונית אורבנית היא זו שמגדירה את החיים במפלס הרחוב. ביפו למשל, קיימים רחובות רבים שחלקם עתיקים ותוכננו בתפיסה תכנונית אורבנית שמפיחה חיים במפלס הרחוב. בחלק מהרחובות התפתחות בתי קפה ומסעדות, המפיחים חיים בעיר.

עיריית תל אביב הופכת רחובות למדרחוב בסופי שבוע

עיריית תל אביב, אשר מזהה את הפוטנציאל של עירוב השימושים, סוגרת חלק מהרחובות הקטנים בסופי השבוע ובכך מעצימה את הייתרון היחסי שיש לעירו השימושים. הסגירה הזאת מאפשרת לתושבי העיר לנוע בביטחה וליהנות השפע שיש לעיר להציע. בעלי העסקים ניהנים מתנועה ערה של תושבי עיר וגם תיירים הנמשכים לקסם הזה, כמו פרפרים הנמשכים לאור הפנס.

בתי מלון בוטיק משגשגים ברחובות האטרקטיביים בהם מתקיים עירוב שימושים

במקום בו יש חיים, מתפתח מגוון נוסף של עסקים מקומיים. לצד המסעדות ובתי הקפה, מתפתחים גם בתי מלון ומשגשגים. כך, למשל, משגשג מלון הבוטיק "Market House", אשר נבנה בצמוד לשוק הפשפשים ביפו ואשר נושא את השם מרקט.

בניה חדשה בחלק מערי העולם המודרניות – כוללת עירוב שימושים

אין סיבה לחשוב שעירוב שימושים הוא תפיסה שהייתה נהוגה רק בקרב מתכננים חכמים בעבר. היא נהוגה גם היום. העיר המפורסמת והעשירה בעולם נבנתה, כמעט כולה בתפיסה זו – מנהטן בניו יורק. תושבי העיר, המתגוררים בגורדי השחקים, ניהנים ממגוון רחב של שירותים במפלס הרחוב וביניהם, מסעדום, בתי קפה, מאפיות, מכבסות, מוזיאונים, גלריות ועוד… העסקים במפלס הרחוב אינם יוצרים מפגע רעש או ריח לתושבי הבניינים שמעליהם. על כך ארחיב בהמשך.

גם בתל-אביב ניתן לראות בניה חדשה אשר כוללת עירוב שימושים. המדובר בבניה חדשה למגורים או בבנייני משרדים. הנה דוגמה לקומפלקס של גורדי שחקים בתל אביב, אשר כל שטח הבסיס שלהם מוקצה לשטחי מספר – מסעדות ובתי קפה.

אז למה זה לא קורה בחיפה – אכיפה

לא הכל ורוד – תושבים רבים נרתעים מהמחשבה על מגורים בבניין שיש בו עירוב שימושים. הסיבה לכך היא כמובן מטרדי רעש, מטרדי ריח ומטרדי לכלוך. הדאגה היא מוצדקת בעיר שבה אין אכיפה.

העיר חיפה אינה מצטיינת בתחום האכיפה וזו בלשון-המעטה… הרעש מעסקים הפולשים באין-מפריע למפלס הרחוב, הלכלוך והעשן הבוקע מהמנדפים של המסעדות, מטרידים ומרתיעים את התושבים.

היות שהאכיפה לא-טובה, הן התושבים והן המתכננים, נמנעים, על פי רוב, מלהגיש תכניות שכוללת עירוב שימושים, כלומר שהתפעול הלקוי מכתיב, הלכה למעשה, את התכנון האורבני ומנציח שכונות-שינה לשנים רבות.

בשיחות שקיימנו עם סטודנטים שבחרו לגור בעיר התחתית בחיפה עולה שחלקם נטשו את הדירות מכיוון שלא יכלו לעמוד במטרדי הרעש העולים ממפלס הרחוב בשעות לילה מאוחרות. הסיבה לכך היא המדיניות המאפשרת לעסקים לבצע פעילות רועשת מחוץ לבית העסק.

אכיפה מאפשרת תכנון אורבני

כדי לטעת ביטחון בקרב תושבי העיר ולאפשר עירוב שימושים בצורה טובה, על העירייה לאכוף ללא-פשרות את חוקי המדינה וחוקי העזר העירוניים.

למשל: על העירייה למנוע את הוצאת הפעילות העיסקים לרחוב עצמו ולהגדיר בצורה בלתי-מתפשרת כי העסק יפעל אך ורק בתוך המבנה, בחללים סגורים. העסק לא יוציא למפלס הרחוב פעילות עיסקית, כמו מקררי גלידות, שולחנות אירוע ומוזיקה רועשת.

על העירייה להגדיר בחוקי-עזר עירוניים את השעות בהן מותר להכניס משאיות המביאות סחורה לבית העסק, זאת על מנת למנוע רעש בשעות המנוחה.

מטרדי העשן: מנדסי ריח חייבים לעלות גבוה מעל לגג הבניין וכן מעל לגגות הבתים הסמוכים. תושבים רבים איתם שוחחנו, המתגוררים בסמוך לבניינים בהן פועלות מסעדות בשדרת הנשיא בחיפה, מתלוננים על מטרדי ריח קשים, הבוקעים ממנדפי העשן במסעדות. יש לכך פתרונות המהווים תנאי-בסיסי להפעלת מסעדה בעירוב-שימושים.

במנהטן, למשל, מסעדה הפועלת במפלס הרחוב חייבת להתקין ארובה המתנשאת עד מעל לקומת הגג. בשיחה עם בעל מסעדה במנהן, הוא הסביר לי כי השקיע לא פחות מ-120,000$ בהקמת ארובה שכזו, אשר מגיעה לגובה של 45 קומות ובגובה של מעל ל-160 מטרים.