כן כן מחזה מרתק קומי-טרגי – יונה יהב מסתובב בשדרות רוטשילד, נכנס לעימותים טיפשיים עם חיפאים לשעבר שכבר שנים גרים במרכז בגלל הקפאון בחיפה. הוא צועק להם שמחירי הדירות בחיפה נמוכים, שהם יקבלו בחיפה תנאים יותר טובים.
יש עבודה בשפע, מה הצעירים לא רואים שפותחים עוד שנתיים את חנות קיקה הענקית בחיפה אפילו קיקה כן כן קיקה בחרה בחיפה, תגידו אתם סתומים? זה הפיתוח של יהב חנות רהיטים בחוצות המפרץ אצל הטייקון עופר החברים של יונה ועוד קניונים והוא לא מבין למה הצעירים עוזבים יש הכל בחיפה – קניון הגרנד, קניון חיפה, סינמול, קניון קיקה, קניון קוקי, קניון קוקו.
הוא לא מבין למה שדרות רוטשילד ולא מוריה, מוריה שדרה יותר תוססת. יש בה יותר פאבים, בתי הקפה מלאים בצעירים שמחים בחיפה. מה 60-70 זה לא גיל צעיר? יש את מנהרות הכרמל, זה "אטרקציה בינלאומית". מפלאי תבל לפחות. מכל העולם באים להתרשם מהמנהרות הריקות האלו. ראשי ערים בעולם מבקשים להגיע לחיפה ללמוד את קמפוס הנמל, זה נכנס לתוכניות לימוד של מתכננים בעולם על פיתוח אזור אקדמי בינלאומי תוסס בקנה מידה שלא נראתה כזו תסיסה בשום מקום בעולם. חייבים להיות שם זה יותר גדול מכל מרכז תל אביב, לא פחות.
"אני אני אני אני", זה מה שמופיע בכל משפט. "אני אני אני אני". אפילו לא אנחנו, 'המדינה היא אני', 'העירייה היא אני' זה מזכיר לכם איזה מלך עריץ בימי הביניים? רוטשילד הפך לטיילת לואי – ה14 שליט רפובליקת דניה והטריטוריות המפרציות. רק היה חסר שרביט גלימה עם שוליים מנומרים וכתר על ראשו. צריך להגיע לשדרות רוטשילד כדי לשמוע מחיפאים לשעבר ואפילו כמה חיפאים בהווה על הקשיים בעיר על הארנונה על בעיות החנייה על בעיות התחבורה, על הרכבות והאוטובוסים שנדחסים בהם, מאחרים וצפופים. חבל שאף אחד לא אמר למלך שהוא ערום. המלך חושב שהוא מצליח והעיר שלו תוססת. יונה יונה, תוריד את הארנונה. די לבזיונה.
האם הכתבה עניינה אותך?
לכב' מר אייל גבאי, מנכ"ל משרד רה"מ
בתפקידך כמרכז נושא דיור בר השגה ב"ועדת טרכטנברג".
הנדון: צוות דיור בר-השגה, ועדת טרכטנברג
להלן שוב עיקרי דברים שהעברתי לכם עפ"י פנייתכם שלכם אלי.
כמו כן בקשתי להופיע בפני הועדה בנושא זה.
עד כה לא קיבלתי כל זימון, והוועדה כבר החלה בפעילותה.
אבקש לברר למי עלי לפנות על מנת להסדיר זימוני לוועדה.
בברכה, גלבהרט
—– Original Message —–
From: Gelbhart
To: משרד רה"מ ; משרד רה"מ
Sent: Friday, August 12, 2011 8:53 AM
Subject: דיור בר השגה
לכבוד:
מר אייל גבאי, מנכ"ל משרד רה"מ
יו"ר ועדת משנה לנושא דיור בר השגה
בהמשך לפנייתי 9.8 ולבקשת מזכירתך, להלן תקציר עיקרי הצעתי:
קידום דיור בר-השגה, וקיצור הליכי תכנון.
א. מכרזי מחיר למשתכן ומחיר לשוכר: השיטה מוכרת, ולא אפרט. אוסיף רק
שתכננתי זו אלפי יח"ד, כולל בשיטה זו, והן שווקו ואוכלסו בהצלחה רבה.
השיטה מחייבת רגולציה מוקפדת לגבי עמידה בלו"ז שנקבע מראש,
איכות התכנון, הביצוע והחמרים, וכו'. כמו כן ברוח דרישות מוצדקות בעת הזו –
הגמשת הקריטריונים והרחבת מעגל הזכאים לדירות אלו.
ב. התפלגות גדלי דירות: כך שיתאימו לכיס ולצרכים של מירב הזכאים בכלל,
והצעירים בפרט.
ג. תחבורה ציבורית יעילה: כחלק מובנה ומחייב לאישור תב"עות חדשות,
בהתאמה לריכוזי דיור לצעירים והנגשתם לקמפוסים האקדמיים, כולל שרות
לפרברים, ואף ליישובי לוויין.
במקביל צמצום תקן החניה. בחיפה למשל נדרשים 2.25 מקומות חניה לכל
יח"ד, רובן תת-קרקעיות, ולכן מייקרות כל דירה בקרוב ל-100 אלף שקל!
תחבורה ציבורית יעילה מייתרת רכב משפחתי שני, ולפעמים אפילו ראשון.
עד כאן ספק אם חידשתי לכם, מעבר לכך אוסיף:
ד. דרבון ייזמים "רדומים": לממש אתרי וזכויות בניה, בשיטת המקל והמקל,
ע"י מיסוי כבד על מגרשים בלתי ממומשים, קביעת מועדים לפקיעת תוקף של
תב"עות והיתרים שלא מומשו, וכו'.
ה. קידום מייזמי פינוי-בינוי: ו/או בינוי פינוי, בוואריינטים שונים, כולל סיבסוד,
שהוא הכרחי בפריפריה. בכוחות עצמם לא יגיעו לכלכליות. בשכונת נוה-דוד
למשל, בחיפה, הבאתי לאישור פינוי בנייני 4 קומות, ובינוי 18 קומות, בידיעה
מראש שלא ימומשו, כי הוחלט על כך לפני כהונתי. ואכן ייזמים אינם מתפתים.
(העיקר שהחברה המנהלת קיבלה את הכסף…).
מה ואיך לחדש שכונות בכל זאת – זהו תו"ל שלם, אשמח להציג עיקריו.
ו. השלמת ועידכון תכניות מיתאר יישוביות: זהו קיצור הליכים היעיל ביותר!
מייזמים תואמי מיתאר פטורים מ"עונשה" של ועדה מחוזית, הפז"מ שלהם
נחתך משנים – לחודשים.
בהערת סוגריים: חוששני שהוטעיתם לתמוך בוד"לים. במשך עשרות שנים
כמתכנן, לא נתקלתי ב"סחבת", מאחר ונמנעתי מחריגות והקלות, עבדתי
"לפי הספר", ואם יורה לי להוסיף – במקצועיות ובמיומנות. לעומת זאת, כיו"ר
וכחבר ועדות תכנון, הופתעתי כל פעם מחדש מהתכניות הלקויות שהוגשו לנו,
גם ע"י בכירי המתכננים, שנשלחו שוב ושוב למיקצי שיפורים, והוסיפו, רק
באשמתם, שנים ארוכות ומיותרות לסטטיסטיקה.
כאשר יזם מתעקש לבנות 40 קומות, בצפיפות 1008%, היכן שמותרות
6 קומות בצפיפות 120%, אל ילין אח"כ בעזות מצח על סחבת של 15 שנה!
סיכומו של קטע זה: תכנית מיתאר עדכנית, ותכנון שאינו חורג ממנה –
זו הדרך לקיצור דרסטי של ההליך הסטטוטורי, ללא פגיעה באיכותו.
ז. רויזיה בשיטת התסקירים, ע"י הפרטה מבוקרת: חשוב שאסביר בפניכם
שיטה זו, לאחר ש"מכרתי" אותה בהצלחה לכמה שרי פנים ומנכ"לים, הבעיה
היא שכל אחד מהם התחלף בתורו, לאחר שהבין והשתכנע…
כידוע נדרשים תסקירי סביבה, תחבורה, ניקוז וכו' לרוב התכניות. במצב היום:
– הייזם מעביר למשרד הממשלתי הרלוונטי את נתוני הפרוייקט.
– המשרד מכין באמצעות מומחים שלו הנחיות להכנת התסקיר.
– הייזם מכין באמצעות מומחים משלו את התסקיר עצמו.
– המשרד לא סומך על מומחי הייזם, ובודק, באמצעות מומחים אחרים, את התסקיר.
– מומחי הייזם מקבלים הערות ממומחי המשרד, מתקנים, ומגישים שוב.
– הליך זה נמשך חודשים וגם שנים, הלוך ושוב, ומסתיים בדרך כלל לא כאשר מגיעים
לרמה הנדרשת, אלא כאשר אחת הקבוצות מותשת…
– וכאשר התכנית כבר מופקדת, על תסקיריה, רק מתחילה סאגת ההתנגדויות…
כמובן זהו כר הפעולה ל"מאכרים" ושתדלנים, ולא ארחיב. הדברים ידועים.
הצעתי: המשרד יגבה אגרה מהייזם, וישלם בעצמו לעורכי התסקיר. כך יבטיח
נאמנותם למשרד ולא לייזם, ויחתוך את הכפילות והזיגזוג בין מומחי "שני הצדדים".
כולם מרויחים, ובראשם – הייזם! מבחינתו זמן חשוב ויקר מכסף. וממילא יעדיף
לשלם פעם אחת אגרה למשרד, מאשר שעות מצטברות למומחים "שלו" על כל התיקונים.
זו שיטה הנהוגה ברשות העתיקות, ויש לה יתרונות נוספים שמוטב לא לפרט בכתב…
ח. שטחים פתוחים – גם לפיתוח! למען גילוי נאות, הנני נמנה על הארגונים הירוקים.
בכל זאת מציע לשקול הפשרה מבוקרת של שטחים פתוחים, צמודי דופן בלבד,
לפיתוח שכונות מגורים חדשות בבניה רווייה, ללא כל פגיעה בערכי טבע ונוף.
מותר לוותר על פרומילים בודדים מתוך השטחים הפתוחים, במקום לצופף לדעת
שכונות קיימות בתוך הערים. גרים בהן למעלה מ-90% מתושבי המדינה, וחייבים
להקצות להם שצ"פים, עפ"י מכסות שנקבעו בהחלטת ממשלה ינואר 2000, לפי
10-12 מ"ר לנפש, לא כולל ואדיות, מדרונות, שטחי חניה, וכו'. איכות חיים עירונית –
תנאי למניעת לחצי פירבור ופגיעה פרועה בשטחים פתוחים (ראה הוראות תמ"א 35).
ט. איתור שטחי בניה: בחיפה זיהיתי מתחמי בניה פוטנציאליים זמינים מעל קניונים,
מגרשי חניה, בסיסי צבא מתפנים, ועוד. פיתוחם לא יגרע משטחי איכות ומרחב ציבורי
הנחוצים לא פחות. לבטח ניתן לאתר שטחים כאלה גם בערים אחרות.
י. איכות התכנון: בכל מקרה אין להיסחף בעקבות תחושת הדחיפות, ואין להתפשר
על איכות הליכי התכנון ושיתוף הציבור. מנסיוני המוכח, השקעה נכונה של חודש
בשיתוף אמיתי של הציבור, חוסכת שנה של התנצחות בועדות ובערכאות.
כמובן אין להתפשר גם על איכות התוצאה התכנונית. הדורות הבאים צופים עלינו!
בברכה, שמואל גלבהרט
אדריכל ומתכנן ערים
חבר מועצת עירית חיפה
האם ראית את זה קורה? היה מדווח איפשהו בתקשורת?