מטרופולין חיפה – האם את ההזדמנות הנדל"נית הבאה? • מאת עמית דובקין

מטרופולין חיפה והצפון סבל במשך שנים מדימוי בעייתי, בעיקר בשל נוכחות עשרות מפעלים מזהמים למרגלות המפרץ, וכן מחסור במקומות עבודה איכותיים, מה שגרם להגירה שלילית לכיוון "מדינת תל אביב", מה שגרם לפער מחירי דיור הולך וגדל עד כדי פי שלושה בקירוב לעומת העיר העברית הראשונה.

השינוי בשנים האחרונות

מגמה זו השתנתה באופן מפתיע במהלך השנה האחרונה, כשמחירי הדיור הן במטרופולין חיפה והן הצפון, זינקו בשיעור של כ-12 אחוזים בקירוב, זאת לעומת עליית מחירים ארצית ממוצעת של כ-7 אחוזים בלבד, תוצאה של מחירי דיור שפויים בהרבה והולמים את התקציב של נוטלי המשכנתאות.

התשואה טובה לאין ערוך

יתרה מכך: במקביל להתחזקות הביקושים לדיור בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור, ניכרה לראשונה גם מכמה של משקיעי נדל"ן בתל אביב וגוש דן הפכו עבורם ליקרים מידי, זאת לעומת חיפה והצפון שם המחירים לא רק זולים פי כמה וכמה לדירות להשקעה, בד בבד גם התשואה טובה לאין ערוך.

תמ״א 75

אולם, וזה אולם גדול, ההזדמנות האמיתית של מטרופולין חיפה להפוך לאלטרנטיבה הנדל"נית הבאה של מדינת ישראל, תלויה רבות בקידום ויישום תמ"א 75, תכנית הענק להוציא את כל המפעלים המזמים מאזור המפרץ ובמקומם לבנות 120 אלף יחידות דיור וכן מיליוני מ"ר לתעסוקה, מסחר ותיירות.

חזונו של הרצל

תכנית זו הולמת במידה רבה את חזונו של בנימין זאב הרצל שבספרו "אלטנוילנד" תיאר את חיפה כעיר העתיד של המדינה עברית, עטוית בתים לבנים ודקלים המיתמרים למרגלות המפרץ הקסום. הרצל, שהגיע לביקור מלב ליבה של אירופה, הבחין מייד בפוטנציאל העצום של המפרץ הטבעי היחידי לאורך חופי ארץ הקודש, קל וחומר השילוב הנדיר של הכרמל והים.

גם בשנות ה-50 וה-60 נחשבה חיפה, ולצידה הקריות, כעיר העתיד של ישראל. בהנהגת ראש העיר הכריזמטי אבא חושי, שהביא לעיר הכרמל את עיקר הגורמים הכלכליים המובילים במדינה הצעירה, כולל חברת החשמל וחברת הספנות "צים", בנה את ה"כרמלית" ומיתג את עירו עם הטכניון, אוניברסיטת חיפה ונמל עמוק המים היחידי בישראל שהיה גם שער הכניסה הראשי למדינת ישראל באותה העת.

אם כך, מה קרה במרוצת 50 השנה האחרונות לכך שתל אביב הפכה להיות הבירה הכלכלית הבלתי מעורערת ואילו חיפה נדחקה הצידה?

ובכן, היה כאן מצרף של מספר גורמים:

• האחד, לכתו של אבא חושי ב-1969, כשבמקומו היו ראשי עיר פחות כריזמטיים ובעלי מהלכים במסדרונות השלטון.
  
  
• השני, פתיחתו של נמל עמוק מים מתחרה באשדוד ב-1965, מה שהסיט את חלק נכבד ממרכז הכובד הכלכלי למרכז הארץ.
  
  
• השלישי, מלחמת ששת הימים ואיחוד ירושלים ב-1967, שגרם בד בבד להשקעה הרבה יותר גדולה בבירת ישראל, שגדלה באופן דרמטי מכ-180 אלף תושבים ב-67' לכמיליון כיום.
  
  
• הרביעי, מחסור יחסי במקומות תעסוקה, קל וחומר בתעשיית הייטק והטכנולוגיה בצפון הארץ, גרם להגירה לכיוון מרכז הארץ.

ואף על פי כן ולמרות הכול, אני צופה תחייה מחודשת למטרופולין חיפה והצפון

• ראשית, דווקא מחירי הדיור המאוד אטרקטיביים, כאמור בממוצע פי 2 3 פחות לעומת תל אביב, הופכים בשנים האחרונות את חיפה, הקריות והמטרופולין הרחב יותר, להזדמנות מעולה הן לזוגות צעירים והן למשפרי דיור שנואשו מרמות המחירים ב"מדינת תל אביב".
  
  
• שנית, נושא תשתיות התחבורה והתעסוקה, שהיה בעבר עקב אכילס משמעותי, הולך ומקבל שדרוג משמעותי, ופארקים טכנולוגיה עילית דוגמת מת"מ בכניסה הדרומית לחיפה, יוקנעם ועוד, מהווים תשובה טובה לאלה של מרכז הארץ.
  
  
• שלישית, הערים הגדלות החדשות הצומחות והולכות סביב חיפה, דוגמת נוף הגליל, קריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית ים, שר, טירת הכרמל ועוד, מהוות אלטרנטיבה מעולה למי שמבקש לא רק דירה במחיר סביר, אלא גם חיי קהילה, תרבות ובילוי בסביבה פרברית איכותית וירוקה.

סיכום

במידה והמגמה שאפיינה את השנה האחרונה תמשך, ובמיוחד אם תמומש תמ"א 75 לפינוי המפעלים המזהמים במפרץ, אין לי ספק כי העשור הקרוב, ואלה שאחריו, יהיו העשורים של "חשיפה לצפון" ויביאו עימם תחייה מחודשת לחזון מדינת היהודים, בנימין זאב הרצל!

כותב המאמר עמית דובקין הוא אסטרטג נדל"ן.