גלבהרט: הסיטי סנטר בניין משרדים במקום בית מלון

לכבוד: מ"מ רה"ע ויו"ר ו' משנה לתכנון ולבניה, גב' חדוה אלמוג
מה"ע אד' וטרמן
הנדון: בנין ה"סיטי-סנטר", שינוי לתמ"מ חפ/מק/1818/ב'
בקשה לשינוי חלוקת שטחי בניה

הנני להגיש בזאת התנגדותי לשינוי הנדון, ולהלן נימוקי:

הייזמים "חוגגים" עתה 10 שנות שימוש חורג בבנין, שהן 10 יותר ממה שהיה מגיע מלכתחילה.
כעת הם רוצים להתאים את התב"ע המאושרת לשימוש החורג, במקום להתאים את השימוש
לתכנית החוקית. כל מטרתם איננה, איפוא, אלא "להכשיר את השרץ", בהתאמה לאינטרסים שלהם,
בניגוד לאינטרס ציבורי ראשון במעלה של חיפה, תעשיית התיירות. בקשתם נתמכת ע"י לא אחרת
מאשר הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, וראש העיריה עצמו! לא מיותר להזכיר בהקשר זה, כי
בין בעלי הנכס ובעלי הענין בו נמצאים אישים כמו מנכ"ל העיריה, ומ"מ ראש העיריה.

תכנית זו ממחישה את טשטוש הגבולות, שגורמי הביקורת מתריעים עליו זה מכבר, בין מועצת
העיריה כגוף ניהולי פוליטי, לבין הועדה המקומית כמוסד תכנוני החייב לאכוף את החוק, ולא לעקוף
אותו באמצעות תרגילים של כופר מלונאות בנוסח: "תאשרו לי כאן משרדים במקום מלון, ואקים לכם
במקום אחר מלון במקום משרדים, כתחליף".
כאן בשד' בן גוריון פינת יפו, אושר המלון!
כאן המקום הנכון ביותר, מול הכניסה לנמל, העתיד להיפתח לעיר לפי החלטת המועצה הארצית.
כאן ניתנו לו רק למטרה זו זכויות בניה מפליגות וחריגות ביחס לכל המושבה הגרמנית.
זכויות שלא היו נותנים לשום בנין משרדים! כאלה יש מספיק…
אם לייזמים יש רעיון להקים מלון אחר במקום אחר – אדרבה, יבורכו, ונרויח שני מלונות!
העיר משוועת למלונות, וראש העיריה מבטיח אלפי חדרי מלון. איך להבין את נכונותו לוותר על מלון
במיקום הכי אידיאלי? האם היה מוותר גם לייזמים שאינם מכהנים בתפקיד כה בכיר בעיריה?

הייזמים הם קבוצת מחצבות חיפה. לכאורה נראה תמוה – מה ענין מחצבות לעסקי משרדים וחנויות?
מתברר שה"מחצבות" אינן בהרי הכרמל, אלא בשד' הציונות 143, אולם לשוא תחפשו שם מחצבה.
תמצאו רק משרדים של חברות הייזם גד זאבי, ופירמה בשם מ.ק.ח. המוכרת יותר בשמה "גרנד-קניון",
בהנהלת מ"מ ראש העירייה סביון, המוכר יותר כמנכ"ל ה"גרנד קניון" ומזכיר מפלגת העבודה בחיפה,
ואשר רק לאחרונה, בתאריך 15.12.2010, הזדרז פתאום לפרוש מהנהלת ה"מחצבות"…
שותף נכבד אחר ב"מחצבות", או נכון יותר במבנה, הוא כאמור מנכ"ל העיריה, שמואל גנץ, וכולם
חולקים אותה כתובת, ואותם מספרי טלפון ופקס.
איך להבין את הנכונות של הועדה המקומית להאריך, ולהאריך, ולהאריך שוב, את השימוש החורג?
איך להבין גם הטבות תמוהות אחרות, למשל ארנונה ב' כאשר רח' יפו כולו סווג לארנונה א'?

הנושא נדון כבר בזמנו בתאריך 25.2.98 בועדת משנה לתכנון ולבניה, כבקשה לשימוש חורג.
וכה אמר בדיון עו"ד רשף חן, אז חבר מועצה, והיום יוע"מ לעיריה:
"מדובר בשינוי מהותי ביותר ממלון למשרדים. זו בפירוש סטיה ניכרת" (ההדגשות שלי).
בכל זאת אושר ברוב קולות שימוש חורג ממלונאות למשרדים, ל-5 שנים, כלומר עד 1.2.2004.
בעקבות הסתייגותי הנושא נדון גם במליאה, ב- 28.2.99.
גלבהרט: דווקא עכשיו כשהשגנו לחיפה אזור פיתוח לתיירות, עיתוי גרוע להפוך פרוייקט תיירותי
למשרדים. מה גם שיש עודף משרדים בעיר, והשאלה מה לעשות איתם, ולא איך להוסיף עליהם.
המקום כן מתאים למלונאות, על רקע פרוייקט המושבה הגרמנית שמתקרב לסיומו, והסיכוי לפתוח
את הנמל לפעילות עירונית תיירותית. בית מלון יקרין על סביבתו בצורה הרבה יותר חיובית ממשרדים.
זכויות הבניה המוגדלות ניתנו כדי לעודד הקמת מלונות בחיפה. כשבקשו את המסה הזו של בניה,
ואמרו שזה בשביל מלון, אמרו להם: מלון – או.קיי. עכשיו זה הופך למשרדים? אני מתנגד! שישאר מלון.
רשף חן: מה אחוזי הבניה המקוריים שמה?
מצנע: לא זוכר, אבל היה שם תגבור של אחוזי בניה.
רשף חן: אין בבקשה הזו נימוק אחד למה מבקשים חריגה. מי שמבקש חריגה או הקלה צריך לנמק למה.
מצנע: אמרנו לייזם – אל תלך על שינוי ייעוד כי לא נאשר. לך על שימוש חורג, אנחנו קובעים 5 שנים,
כאשר התנאים ישתנו, ולדעתי הם ישתנו, אנחנו נתבע ממנו להפוך את זה למלון.
רשף חן: עלי זה מקובל. רק שיתחייב לא להתקשר בחוזים ליותר מ-5 שנים, כי אם ישכיר ל-10 שנים
ונדרוש מלון, הוא יגיד – מה אני יכול לעשות?
מצנע: כשהמושבה הגרמנית תהיה פעילה ויהיו בה חיים, יהיה בה גם מקום למלונות. החיים
יעשו את שלהם. עכשיו כשקיבלנו אזור פיתוח א' זה בהחלט יקל בעתיד [והעתיד כבר מזמן כאן].
סופו של דיון – הסתייגותי הוסרה ברוב קולות, ניתן היתר לשימוש חורג… עד 2004!

בועדת הערר טענו נציגי ה"סיטי-סנטר" כי, מה לעשות, החזון שעליו קם הפרוייקט – לא התממש.
שד' בן גוריון אינן ציר תיירותי, הגנים הבהאים אינם מביאים תיירים, הנמל לא נפתח, והתיירות
בחיפה מתגלה כבלון ריק. עובדה שגם המגרש מול ה"סיטי-סנטר", שנועד למלון, אינו מקודם.
זהו מצג שווא מתחילתו ועד סופו!
ציר בן גוריון הוא סיפור הצלחה. הגנים הבהאים הפכו לאטרקציה תיירותית מהמובילות בארץ.
המועצה הארצית מקדמת תכנית לפתיחת הנמל. במגרש מול ה"סיטי-סנטר" אושר מלון, וראש
העיריה מסר כי הפרוייקט יצא בקרוב לדרך. התיירות בחיפה עדיין מככבת בכל שנה בתכנית
העבודה המוצגת למועצת העיריה, ע"י מי אם לא מנכ"ל העיריה, אחד השותפים ב"מחצבות"…
סליחה, בסיטי סנטר, אשר עורכי הדין מטעמו טענו בועדת הערר כי אין סיכוי לתיירות ומלונאות באזור.
בדיון טענו נציגי הייזמים כי לא הצליחו "לשווק את השטח כמלון". מי ביקש אותם "לשווק"?
הם ביקשו וגם קיבלו זכויות בניה מופלגות למלון, בתב"ע אושר מלון, תכננו מלון – אז שיפעילו מלון!
זכור לי איך התפוצץ על כך שר התיירות דאז עוזי ברעם. קיבלו את ברכתו למלון, עשו טקס,
נאמו על תיירות, הוא גזר סרט, ובסוף מה? משרדים. ולא סתם משרדים, אלא משרדי מינהל הנדסה!
שכזכור ישבו כמה שנים בסיטי סנטר…

במליאת הוועדה המקומית ראש העיריה ספק כפיים: אבוי, כבר מכרו את השטח למשרדים…
את מי זה מעניין? הקונים יכלו לראות מה מאושר בתב"ע, ידעו למה הם נכנסים.
במרינה בהרצליה "מכרו" שטחי מלון לשימוש למגורים, ובית המשפט כבר קבע, ועכשיו אוכפים,
החזרתם לייעוד מלונאי!
ההיתר לשימוש חורג פג. נקודה. ההחלטה היחידה שהיינו חייבים לקבל מזה שנים,
היא להעביר את הנושא לטיפול גורמי הביקורת, האכיפה, והשרות המשפטי, כמו שהיינו נוהגים
כלפי כל אזרח רגיל שאין בבעלותו "מחצבות", ואשר אינו נושא בתפקיד בכיר בעיריה.

מתוך העיתונות הכלכלית 13.7.10: "שיא בתיירות לישראל, גידול 39% מאשתקד!".
האם זו העת לבטל מלון בחיפה מלון מאושר, שניתן להשמיש תוך חדשים ספורים,
ולהציע במקומו מלון "אחר", לתכנון, אישור, הקמה ותיפעול רק בעוד שנים?
תרוצי הייזמים הופרכו ע"י חוות דעת משרד התיירות, ע"י דו"ח חברת "ארנסט אנד יאנג",
ועתה, החשוב מכל – ע"י המציאות האמיתית בשטח! על הפרק מלון "שומאכר" בן 45 חדרים
ברח' לוחמי הגטאות 25, ומלונות נוספים בדרך. עדיין לא מספיק, אבל לפחות מוכיחים שזהו
האינטרס העירוני, לקדם בדחיפות מירב חדרי המלון, גם מידיים וגם לטווח ארוך יותר.
לא כ"חלופות", אלא "גם וגם"! אחרת נשאר מחוץ לתמונה, נזדנב הרחק מאחורי טבריה…

אין כל הצדקה לביטול המלון. הוא במיקום הנכון, במבנה הנכון, לייעוד הנכון, וצפוי ולשאת רווח!
הבעיה היחידה היא שבעלי הנכס רוצים להרויח יותר כסף, ויותר מהר, ולחסוך הוצאות התאמת
המבנה לייעודו החוקי, באשמתם בלבד, מאחר וביצעו בו שינויים בהתאמה לשמוש החורג.
אסור שניתן לכך יד!

לסיכום: מכל הסיבות המקצועיות, הציבוריות, וכמובן בהיבט הבסיסי של מינהל תקין,
יש לדחות מכל וכל את המלצת הועדה המקומית להעניק לגליזציה למשרדים במקום מלון.
תמוה ביותר שהתנגדותי תידון ע"י אותו גוף עצמו שאני מתנגד להחלטתו.

בכבוד רב,
שמואל גלבהרט, אדריכל ומתכנן ערים
יו"ר הירוקים של חיפה
חבר מועצת עירית חיפה

העתקים: מזכיר העיר לידיעה
גורמים במשרדי התיירות, הפנים, המשפטים
העמותה לתיירות, יוע"מ לעיריה,
גורמי ביקורת המדינה והעיריה.