כיצד לנצל את ריבית המשכנתאות הנמוכה מבלי להיכנס למלכודות כלכליות?
בשורות טובות מדי תמיד גורמות לי לחשוב מה אני מפספס. ירידת ריבית הפריים ל-1.6% גרמה לי להרהר על ההזדמנות הגלומה בריבית זו ועל הסיכונים. בחשיבה לפני קבלת החלטות, אפשר לנטרל את הסיכונים ולהישאר עם ההזדמנות שלא תחזור עוד הרבה שנים.
ריבית נמוכה היא הזדמנות לשני קהלים: אנשים שלקחו משכנתא לפני מספר שנים (שנה ומעלה) ולוקחי משכנתא חדשה.
בעלי המשכנתא יכולים לנצל את הריבית הנמוכה להקטנת ההחזר החודשי ואת ההחזר הכולל. השינוי בריבית לא משפיע אוטומטית על ההחזרים בגלל מסלולי המשכנתא שחלקם לא צמודים ישירות לפריים (כידוע בנק ישראל הגביל את החלק הצמוד לפריים ל-1/3 מסך המשכנתא). במסלולים אחרים של המשכנתא, עידכון הריבית נעשה אחת לתקופה, עד אחת ל-60 חודש. חלק ניכר של המשכנתאות לא זוכה עדיין להרוויח מהריבית הנמוכה בגלל שהריבית עדיין לא עודכנה ואפילו פעם אחת! מיחזור חכם למשכנתאות אלו (ראו מלכודות בהמשך המאמר) יחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקל ישירות לכיס שלכם במקום לחשבון הבנק.
קוני דירות ומשפרי דיור שלוקחים משכנתא חדשה עשויים להתבלבל מההחזר הראשוני הנמוך. ריבית נמוכה כיום המאפשרת לבנקים להציע משכנתאות בהחזר ראשוני נמוך עלולים ליצור אשליה שההחזרים ישארו תמיד נמוכים.
מצג שוא זה נכון היום, כשהריבית נמוכה ואין מדדים גבוהים. משכנתה נלקחת בדרך כלל להרבה שנים כשהריבית תעלה, וכמדדים יעלו ויגיעו לרמות "גבוהות" של 2%-3%, ההחזר החודשי יעלה מחודש לחודש. בשלב מסויים ההחזר היה כה גבוה שישפיע על ההוצאה המשפחתית ולא ישאר למשפחה מספיק כסף למחייה.
מה הבעיה, יענו הבנקאים, אז כשקשה לכם תמחזרו את המשכנתה!! משפט זה מסתיר בתוכו עובדה מצערת, בעוד חדוש, חודשיים או חצי שנה הריבית תתחיל לעלות ומכאן שכל מיחזור יחייב למחזר בריביות הגבוהות ממה שנהוג היום, ומכאן בהחזר גבוה עותר ובהפסד כספי ניכר.
אפשרות נוספת היא שימוש בריבית קבועה לא צמודה. ריבית זו קבועה לאורך כל חיי המשכנתה. כדי שהבנקים יתנו ריבית כזו, הם צופים מה תהייה הריבית והאינפלציה בשנים הבאות ומשקללים את זה להצעה שהם נותנים לנו ומכאן שריבית קבועה לא צמודה גבוהה תמיד מריבית הפריים.
תמהיל משכנתא שמקטין את ההחזר הכולל תוך הקטנת הסיכון מעליית המדד והריבית נבנה תוך בחינת ההכנסות העתידיות של המשפחה לאורך זמן. הצורך של המשפחה לצאת לנופש ולהחליף רכב תוך הבנה שמסלולי המשכנתא מהווים הזדמנות מדהימה לחיסכון כספי. תמהיל זה ישלב צמודי מדד/פריים לצד מסלולים קבועים לא צמודים כדי להקטין את ההחזר הכולל ואת הסיכון לעליית ההחזר בעקבות עליית המדד והריבית.
מכיוון שכבר מדובר על עליית הריבית בקרוב, מומלץ לבחון את נושא המיחזור בהקדם כדי שההזדמנות להרוויח סכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לא תחמוק מחשבון הבנק שלנו.