עלייה במחירי הנדל"ן במרכז הארץ לצד הקמתם של מרכזי הייטק ותעסוקה בעיר חיפה, הביאו לשינויים רבים בעיר. הגירה חיובית של תושבים הבוחרים לעזוב את המרכז ולעבור לגור בחיפה, הקמתם של אזורי בילוי ותרבות שמושכים אליהם גם תושבים מחוץ לעיר, ולאט לאט גם נוצרו שינויים במחירי הנדל"ן בעיר, בשכונות חדשות וישנות.
שנת 2025 התאפיינה בעלייה משמעותית בכמות העסקאות בעיר, כשברבעון השלישי מספר העסקאות בחיפה היה הגבוה ביותר בישראל. הנתון השנתי מלמד על עלייה של 0.5% במחירי הנדל"ן בעיר. עלייה זו מצטרפת לעליות נוספות שהיו בשנים האחרונות בעיר, בזכות הביקושים הרבים.
מחזיקים דירה בעיר? לא חייבים למכור אותה בשביל ליהנות מעליות המחירים
נהוג לחשוב שרק מי שמוכר או משכיר דירה יכול ליהנות מעליות המחירים בשוק הנדל"ן. זה לא מדויק לגמרי. אפשר להמשיך להחזיק בדירה ועדיין ליהנות מעליית המחירים בשוק. זה אפשרי בזכות משכון הנכס.
הרעיון של משכון נכס הוא פשוט: מחזיקים דירה בבעלותכם? אתם יכולים להשתמש בה בשביל לקבל משכנתא מהבנק, שתשרת אתכם לצרכים שונים. למשל, אם אתם הורים לילדים ורוצים לעזור להם לרכוש בית משלהם, אז עומדת בפניכם האופציה למשכן את הנכס לבנק, בתמורה תקבלו סכום כסף אותו תוכלו להעביר לילדים שלכם לרכישת נכס משלהם.
כשעולה הביקוש לנדל"ן, כמו שקורה בשנים האחרונות בחיפה, הרי שמחירי הדירות עולים וזה מאפשר למשכן את הנכס לבנק ולקבל סכום גבוה יותר, מה שיעזור לכם לספק לילדים שלכם הלוואה משמעותית יותר לרכישת נכס. חשוב להדגיש, הסכום שאתם מעבירים לילדים שלכם דרך משכון נכס, נחשב להון עצמי ולא ימנע מהם לקבל משכנתא לרכישת הנכס (להיפך, ככל שהחלק של ההון העצמי יהיה גבוה יותר, כך סכום המשכנתא שהם יצטרכו לקחת יהיה נמוך יותר והתנאים יהיו טובים יותר).
ממשכנתא נדוניה ועד משכנתא הפוכה – כל הדרכים לעזור לילדים שלכם לרכוש נכס משלהם
ישנם שני סוגי משכנתאות, הלוואות, בעזרתן תוכלו להשתמש בנכס שבבעלותכם בשביל לעזור לילדים שלכם לרכוש דירה משלהם.
1.הלוואת נדוניה
הרעיון הוא מאוד פשוט. כמעט סיימת לשלם את המשכנתא על הדירה שלכם? אתם פונים לבנק ומבקשים לקבל משכנתא על הדירה הקיימת. במקרה כזה, תוכלו לקבל הלוואה עד שווי של 50% מערך הדירה (לפי שמאות הבנק). ההלוואה תוחזר לבנק על ידכם באמצעות החזר חודשי מהחשבון שלכם.
הלוואת נדוניה היא למעשה סוג של "הלוואה לכל מטרה". לא חייבים להשתמש בה רק בשביל לעזור לילדים לקנות נכס, אלא אפשר להשתמש בכסף גם לצרכים אחרים (כולל לצורך השקעה בנכס אחר).
יתרונות של הלוואת נדוניה:
· משך תקופת ההחזר ארוכה יותר מאשר בהלוואה רגילה (לכן ההחזר החודשי יותר נמוך)
· סכום ההלוואה שהבנק מציע הוא משמעותי (כאמור, עד 50% מערך הנכס).
· ההחזר מתבצע על ידי ההורים ולא נופל על ילדים (אפשר שתחליטו ביניכם איך הוא יתבצע כך שגם הילדים יקחו חלק בו).
2.משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה, כמו הלוואת נדוניה, מתבצעת בעזרת משכון הנכס לבנק, אך כאן אתם לא צריכים להחזיר את ההלוואה בזמן אמת אלא אם אתם רוצים. בעיקרון, ילדיכם יכולים לפרוע את ההלוואה אחרי שאתם פטירתכם.
הרעיון הוא פשוט, אם אתם צריכים הלוואה, בשביל לעזור לילדיכם לרכוש נכס או לכל מטרה אחרת, אתם פונים לבנק, מבקשים למשכן את הנכס בתמורה למשכנתא הפוכה. אתם מקבלים הלוואה באחוז מסוים משווי הנכס, אתם ממשיכים להתגורר בנכס כרגיל ואז עומדות בפניכם שתי אופציות: לסגור את החוב בעצמכם או שילדיכם יעשו זאת בעתיד, כשהנכס יעבור לידי הבנק (במידה ושווי הנכס גבוה משמעותית מגובה ההלוואה והריביות שהצטברו, אז תהיה חלוקה מתאימה בין הבנק לסכום שהילדים יקבלו מהמכירה שלו).
יתרונות של משכנתא הפוכה:
· אתם יכולים ליהנות ממשכנתא על הדירה ולהמשיך להתגורר בה. אין שום בעיה שתמשיכו לגור בדירה גם כשהיא ממושכנת לבנק.
· אתם לא צריכים לדאוג לגבי ההחזר של ההלוואה. אם אתם מעוניינים להחזיר את ההלוואה ולא להשאיר את נטל ההחזר לילדיכם, אז אפשר לעשות זאת בלי לשלם קנסות.
· אין החזרים חודשיים, כך שניהול משק בית לא משתנה ולא נפגע בעקבות נטילת המשכנתא.
· ניתן להשתמש בכסף לכל צורך.
יחד עם זאת, חשוב לציין, במקרה של הלוואה הפוכה הריביות הן גבוהות ולכן הסכום שיצטבר להחזר בסופו של דבר עלול להיות משמעותי. כמו כן, בשונה מהלוואת נדוניה, משכנתא הפוכה אפשרית רק מגיל 55 בדרך כלל ולא לפני כן.
אז האם כדאי למשכן את הנכס בשביל לרכוש עוד נכס?
זה כמובן תלוי באופי של כל אדם וכל משקיע. במידה ואתם "אוהבים מינוף" אתם יכולים ליהנות מהעלייה במחירי הנדל"ן בחיפה על ידי "שימוש חוזר" בנכס שלכם כבבסיס להשקעה. אתם יכולים להשתמש בו בשביל לקבל הלוואות שונות שיעזרו לכם, בין אם זה בשביל לבצע השקעות נדל"ן נוספות עבורכם ובין אם זה בשביל להבטיח את העתיד הכלכלי של ילדיכם.
העלייה בביקושים לנדל"ן בחיפה הוא לא תהליך חד כיווני. בסופו של דבר, התהליך עלול להגיע לכדי מיצוי או שיעמדו בפני לקוחות פוטנציאליים אופציות נוספות ואז המחירים עלולים לרדת או להישאר במקום. זה גם עלול להשפיע על ערך הנכס שלכם. לכן אם אתם חושבים על משכון הנכס שבבעלותכם, במטרה לעזור לילדיכם לרכוש נכס או אם בכוונתכם להשתמש בכסף מההלוואה לצורך רכישת נכס להשקעה, זה הזמן לעשות את זה. כשקיים ביקוש, ערך הנכס עולה ואז אפשר לקבל עבורו יותר במסגרת הלוואת נדוניה או הלוואה הפוכה.
לפני סיום המלצה: אם החלטתם למשכן את הנכס במטרה לקבל הלוואה, עשו זאת בליווי של אנשי מקצוע מנוסים.כך תוכלו להפיק יותר מהתהליך, תימנעו מטעויות ותחסכו זמן יקר מאוד.