בהמשך לדיון על העיוות בחישוב הזכויות במגדל ככר ספר, בגלל שזה לא הפרויקט היחיד ויש עוד בדרך אני רוצה להסביר שוב על שתי שיטות חישוב הזכויות וההשפעה שלהן על פני רכס הכרמל והבנייה לגובה בו.
ליזם יש מגרש והוא רוצה לדעת מה זכויות הבנייה עליו ואחוז השימוש במגרש. מכל מגרש יופקעו זכויות לכבישים, מדרכות, דרך, שטח ציבורי וכד'. עכשיו אפשר לחשב את הזכויות ליזמים כ"מגרש נקי" או "מגרש וירטואלי" השם שנותנים לזה בחיפה. זה אומר חישוב זכויות הרבה יותר גדולות ממה שניתן לבנות לו החישוב היה של "המגרש בפועל" או "המגרש האמיתי", כלומר השטח הפנוי לבנייה החדשה.
השיטה הראשונה למעשה נותנת ליזמים הרבה יותר זכויות ממה שגודל המגרש האמיתי נותן. מועצת העיר צריכה להכריע איך ייעשה החישוב ולקבוע כללים אחידים. תוצאת "מגרש וירטואלי" זה שיזמים מקבלים זכויות שהם 'לא יכולים' לממש בגבולות מספר הקומות המירבי, נניח 6 או 9 קומות בתוכנית הרכס, בעיה שלא קיימת בחישוב המגרש בפועל. ואז הם לוחצים לאשר תוכניות של 10, 12, 14, 22 קומות. כך היה עם בית המילואים, יפה נוף, מגדל ככר ספר ובתוכניות נוספות על הפרק. השיטה הוירטואלית, במיוחד כשמדובר באזור שהוא כבר בנוי ויש לו מגבלות בכל מגרש, פסולה ויוצרת בעיות. יש לחשב את הזכויות במגרש האמיתי/ בפועל, כך מתקבלת תמונה המשקפת מה שניתן לבנות במגרש בהתאם לגודלו.
אם בכל זאת יש זכויות נוספות שלא ניתן לממש בגלל הגבלת גובה ושטח המגרש, אפשר לקבוע תוכנית עירונית לניוד זכויות למגרש אחר או למכור אותן ליזם אחר, כפי שנעשה למשל בבניינים לשימור בתל אביב. מועצת העיר צריכה להכיל במסמך עקרונות פיתוח הרכס את שיטת חישוב הזכויות.
הרשה לי לתקן: זה לא לכבודו של יזם נדל"ן אחד, זה מתחיל באחד והופך לשיטה של העירייה להעשיר נדל"ניסטים על חשבון הציבור, שיוקף במגדלי נדל"ן.
הרשו לי לתקן: אין שתי שיטות לחשוב זכויות בניה במגרש. יש רק שיטה חוקית אחת: חישוב אחוזי הבניה מתוך שטח המגרש נטו,
לאחר כל ההפקעות לצרכי ציבור, שהיו ושאולי יהיו, המסתכמות ב-40% משטחו.
כלומר – חישוב זכויות הבניה הוא מתוך 60% שנותרו.
כל "שיטה" אחרת אינה אלא הולכת שולל וגנבת הדעת.
אם רוצים לשנות את השיטה, השינוי טעון תכנית בנפרד, הפקדה, התנגדויות וכו'.
ואם תתקבל – פירוש הדבר שינוי סדרי בראשית בעיר, אין יותר מענה לצרכי ציבור, דרכים, גינות, מרחב ציבורי.
וכל מי שהפקיעו להם יכולים לדרוש חזרה את ההפקעה.
עכשיו רק תבינו לאיזה בלגן מוכנים להכניס עיר שלמה, לכבודו של יזם נדל"ן אחד.
תודה על ההסבר. אני מקווה שהבנתי נכון:
שטח "מגרש נקי" או "מגרש וירטואלי", פרושו שטח המגרש לפני שמפקיעים שטחים לצרכי ציבור.
ואילו שטח "המגרש בפועל" או "המגרש האמיתי" , פרושו שטח המגרש לאחר ההפקעות.
למיטב ידיעתי שיטת חישוב הזכויות היא לפי "המגרש האמיתי", אלא אם מתחשק לעירייה אחרת.
בנוסף אני הבנתי גם שלעירייה יש טריק של החזרת שטחים שכבר ממש לא שייכים למגרש מסויים, וזאת על מנת להגדיל את השטח.
קח בחשבון שאם אתה מעביר את ההחלטה למועצה, הרי ברור שכיום יונה יהב יכול לעשות שם מה שהוא רוצה.