בוקר טוב
במהלך חיפוסי אחר דירה בחיפה פנתי ישרות לבעלי בתים אך גם למתוכים מתוך אמונה שתמורת 2% אני אקבל מידע אמין לגבי העסקה ואולי כמו שהם מבטיחים אקבל מחיר טוב והעסקה תצא לפועל .
בפועל המתוכים מינסיוני האישי איתם מצדיקים את הסטיגמה שדבקה בהם כשרלטנים .
דוגמאות .
1.על פי תקנות המתוכים במקרקעין ,בעלי הרשיון אמורים למסר מידע אמין ובתום לב ללקוח(גם לקונה וגם למוכר ) ,מידע אמין בעסקה כזו שווה כסף אך בפועל בכול טופס הזמנת שירות כיים סעיף שאומר שכול הבדיקות משפטיות פיזיות ותכנוניות הם באחריות הלקוח .
לכן המתוכים מרשים לעצמם למסור נתונים שלא תמיד קשורים למציאות, כגון גודל הדירה. לרוב הדירות בחיפה קיים סרטוט במאגר העיריה שניתן לעיון חופשי כך שגודל הוא ענין מוחלט-חד ערכי .רוב הדירות שמוצגות עי מתוכים קטנות בפועל ב10-20% מהגודל המוצהר שלהם .(גודל בפועל =ברוטו לא נטו סך שטח קירות חיצונים כולל קירות פנימים ומשותפים )
גם בענין כדאיות העסקה הם לא סרגל ,מתוך הראה לי דירה שמצאה חן בענינו אמר מחיר שנראה לנו טיפה יקר ,אבל שאין מצב למיקוח והמחיר טוב לדירה הזו אז הסכמנו ,בדקנו גודל ונמצא שהדירה מקסימום 89 מר ולא 105 כמו שפורסם ,הבלגנו גם על זה והלכנו להוציא נסך טאבו ,ומסתבר שהדירה החליפה בעלות 3.5 חודשים לפני שראינו אותה ,זה כבר הדליק נורה אדומה ,וערכתי ברורים והגעתי לבעלים הקודם ,ונדהמתי לגלות שמחיר המחירה הקודם זול ב220 אש (כמעט 30% ) פחות מהמחיר שנדרש מימני (הדירה ל שופצה ולא כלום בזמן הזה ) , הערתי את עינב של המתוך לנתון הזה ותשובתו היא – שזה לא מענינו לברר דברים כאלה ושלדעתו זה מחיר שוק הוגן לדירה הנ"ל ,
כמעט מיותר לצין שהדירה לא נמכרה לי ואו למישהוא אחר המוכר פשוט נשאר שם .
אם מתוכים כאלה אני לא מבין מאיפה החוצפה לדרוש 2%.
יום טוב .
גם לדעתי תיווך הנדלן הוא מיותר, בטח במתכונתו הנוכחית בארץ (שהמתווכים מטעים, מרמים, משקרים, לא מראים את הבית כמו שצריך, מסתירים מידע, לא מתאמצים מספיק בשביל סגירת העסקה וכו'). הבעיה היא שיותר מידי מוכרים משתמשים בשירותי התיווך ולא מפרסמים את הנכסים באופן פרטי – חבל!!!
אין צורך להתמקח לפני שרואים את הדירה. למרות שאתה חתום על הטופס של המתווך, אם וכאשר הדירה תמצא חן בעיניך, תוכל להתמקח עם המתווך ולהציע לו הצעה כלשהי לגבי דמי התיווך. אם המתווך לא ירצה להפסיד את העסקה הוא יסכים.
בהרבה אתרי אינטרנט כתוב שצריך להתמקח על גובה עמלת התיוך ,אבל תמיד המתוך מחתים אותך על התופס ברחוב כך שאין ממש מצב למיקוח הוא גם מגיע אם תופס מוכן מרואש ,האם נהוג להגיע פיזית למשרדי תיווך שרוצים לעבוד איתם ושם להגיע להסדר ?
אפשר לעבוד עם מתווכים אבל תמיד רצוי לעבוד עם תחושת הבטן שלכם ועם הכלים השונים שציינת.
בלי קשר למתווכים, יש הרבה מאד שיטות לחישובי שטח דירה והרבה מאד הטעיות בנושא הזה.
בברוטו השיטה להכליל שטחים ציבוריים שונים כמו מסדרון קומתי וחדרי מדרגות וחלק מלובי אם ישנו
כחלק משטח הדירה, גם עובי הקירות נכלל ועוד. בסופו של דבר אנחנו לא חיים בלובי ולא בתוך הקיר.
שטח דירה נטו זה שטח הדירה – החללים הפנימיים בין הקירות, ומרפסות או שטחי חוץ אחרים שרשומים
בבעלות פרטית. יש הבדל ענק בין דירות 4 חדרים של 80 מ"ר או דירות 4 חדרים של 110 מטר, לכן
הפיתוי של מוכרי הדירות להפוך דירת 80 מ"ר ל-95, ודירה של 90 מטר למעל 100 מטר, כי זה נשמע
טוב ו'יצדיק' את המחיר הגבוה. בדירות חדשות בבניין לשימור בתל אביב שיווקו דירת 2.5 חדרים, 65 מ"ר
כשבתוכנית עצמה חיברנו את שטחי הדירה יצא 54 מ"ר, כלומר דירת 2 חדרים די קטנה. יש מקרים בהם
דירה בקומה שנייה היא דירה בקומה שנייה מעל קומת עמודים מעל קיר תמיכה ענק מגובה הרחוב כך
שסך הכל מדובר בדירה קומה רביעית או חמישית ללא מעלית. או יציאה לגינה שמתבררת כגינה של
כל הבניין או כניסה פרטית שנעשתה דרך גינה ואז חייבים לבדוק מה הזכויות בגינה. בהרבה בניינים
דירות בקומת קרקע סגרו שטח של קומת עמודים וצריך לבדוק היטב האם אתה לא קונה דירה
שמשווקת כ-80 מטר מתוכה שליש לא שייך כלל לדירה ואז זה סיכון אדיר. הכי חשוב לבדוק הכל לפני
שקונים בין אם זה מקבלן, ממתווך, מאדם פרטי שאולי בעצמו לא בדק כשקנה את הדירה בעבר.
לרוב המתווכחים מיותרים ומטעים.