מסדר הכרמליתים: עשור שלם העירייה התעקשה לגבות מאיתנו היטל השבחה בניגוד לחוק

בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל אתמול, יום שני, 20/10/2025, את תביעתה של מסדר הכרמלטים נגד עיריית חיפה. המשמעות המעשית של פסק הדין היא שהמסדר הכרמליטי לא ישלם לעירייה היטל השבחה בסך 20 מיליון שקל, כפי שנקבע בהסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בשנת 2009. ההחלטה התקבלה לאחר דיון משפטי ממושך, שבמרכזו עמדה שאלת חוקיות ההסכם והגופים זכאות לפטור מהיטל השבחה לגופים דתיים.

לטענת מסדר הכרמליתים, השאלה האמיתית היא למה השירות המשפטי של עירייה חיפה התעקש במשך 10 שנים לגבות מהם תשלום שהם לא אמורים לשלם. לדבריהם, הם שבו והסבירו שלמרות שהעירייה החתימה אותם על מסמך לפיו הם ישלמו היטל השבחה של 20 מיליון, אין לכך תוקף חוקי, כיון שגופים דתיים זכאים לפטור מהיטלי השבחה.

עו״ד ג׳מאל רג׳א: מברכים על התוצאה הצודקת והמתחייבת

היועץ המשפטי של מסדר הכרמליתים, עו״ד ג׳מאל רג׳א: "המסדר מברך על התוצאה הצודקת והמתחייבת, אשר התעכבה לבוא נוכח עמידתו של השירות המשפטי של עיריית חיפה על הגנה בלתי מוצדקת על הסכם שאינו כדין, הכולל חיוב במס שנעשה בחוסר סמכות ובניגוד להוראות הדין.
עמדת העירייה, אשר ביקשה להחיל היטל השבחה על גוף הזכאי לפטור על-פי חוק, נדחתה אפוא בצדק.
המנזר היה זכאי, ועודנה זכאי, לפטור מהיטל השבחה, וזכאות זו מעוגנת בהוראות החוק ובפסיקתו העקבית של בית המשפט העליון".

הקרקע שבמחלוקת – סמוך למנזר הכרמליתים בחיפה

הקרקע המדוברת נמצאת בבעלות המסדר הכרמליתים, וממוקמת בסמוך למנזר הכרמליתים בחיפה, שבו מתגוררים נזירים קתוליים מאז המאה ה-12. גבולות הקרקע הם סטלה מאריס מדרום, רחוב טשרניחובסקי מצפון ומדרונות הכרמל ממערב. המסדר קידם תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע למטרות מגורים, עם פוטנציאל לבנייה של כ-350 יחידות דיור, דיור מוגן, מסחר ומלונאות. במסגרת התוכנית, התחייב המסדר להשקיע את התמורות מהקרקע בפרויקטים ציבוריים, בהם טיילת, אמפיתיאטרון, מתחם גנים, חניון ציבורי ופארק סטלה מריס.

הסכם הפשרה בין העירייה למסדר – הפחתת ההיטל ל-20 מיליון שקל

התוכנית הופקדה בדצמבר 2005 וקיבלה תוקף בפברואר 2007. לאחר אישורה, שמאית מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית חיפה ערכה שומה, שבה נקבע כי ההשבחה נאמדת ב-134 מיליון שקל. בהתאם לכך, היטל ההשבחה עמד על מחצית מהסכום, 67 מיליון שקל. בדצמבר 2009 נחתם הסכם פשרה, שבו נקבע כי בשל העבודות הציבוריות שהמסדר מתכנן, ניתן להפחית את סכום ההיטל ל-20 מיליון שקל. לפי ההסכם, המסדר ישלם את הסכום עם הגשת תוכנית בנייה וקבלת היתר או עם מכירת הקרקע.

המסדר לא שילם – וטען שההסכם אינו חוקי

מאחר שהמסדר לא החל בעבודות בנייה ולא מכר את הקרקע, הוא לא שילם את ההיטל. בשנת 2016 הודיע המסדר לעירייה כי ההסכם שנחתם אינו חוקי, ומסר הודעה על ביטולו בטענה לגביית כספים בלתי חוקית. בין הצדדים התקיים משא ומתן נוסף, אך ללא תוצאות, ובשנת 2019 הגיש המסדר תביעה לבית המשפט המחוזי לביטול ההסכם.

טענות המסדר – פטור מהיטל השבחה לגוף דתי

בתביעה טען המסדר כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה, בהיותו מסדר דתי כנסייתי קתולי. לטענתו, נכפה עליו לוותר על הפטור ולהתנדב לשלם סכום של 20 מיליון שקל, וכי העובדה שהדרישה עוגנה בהסכם אינה מכשירה גבייה בלתי חוקית.

עוד נטען כי ההסכם נחתם בניגוד לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, אשר אוסר על שומות מוסכמות בין הוועדה המקומית לנישום. לפי החוק, לא ניתן לגבות היטל השבחה בתמורה לעבודות ציבוריות או בדרך אחרת, התשלום חייב להיות בכסף בלבד, בהתאם לשומה תקפה.

טענות העירייה – ניסיון התחמקות מהסכם חתום

מנגד, טענה עיריית חיפה כי המסדר מנסה להתחמק מהסכם חתום רק משום שכעת אין לו כדאיות כלכלית. העירייה טענה כי השומה נערכה כדין, וכי המסדר קיבל אותה ופנה להפחתתה במסגרת ההסכם. לטענת העירייה, ההסכם נחתם מתוך הבנה הדדית, והוא מחייב את המסדר לעמוד בתנאיו.

שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, עפרה אטיאס, קבעה כי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה ביטל את האפשרות לנהל משא ומתן על גובה השומה. לפי פסק הדין, אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה, והסכם הפשרה בין העירייה למסדר מהווה שומה מוסכמת המנוגדת לתיקון ולתכליתו.

השופטת אטיאס הורתה על ביטול ההסכם בשל אי חוקיותו, וקבעה כי המסדר אינו מחויב לשלם את סכום ההיטל שנקבע בו. בכך, נדחתה תביעת העירייה, ומסדר הכרמליתים יצא כשידו על העליונה.

השלכות פסק הדין – תקדים בתחום ההיטלים העירוניים

פסק הדין עשוי לשמש תקדים חשוב בתחום היטלי ההשבחה וההסכמים בין רשויות מקומיות לגופים פרטיים. הוא מדגיש את מגבלות החוק בכל הנוגע לשומות מוסכמות, ואת החשיבות של עמידה בתנאים החוקיים בעת חתימת הסכמים מסוג זה.

בנוסף, פסק הדין מחדד את מעמדו המשפטי של גוף דתי כנסייתי בכל הנוגע להיטלים עירוניים, ומעלה שאלות עקרוניות באשר ליחס בין תכנון עירוני, זכויות קניין, והתחייבויות ציבוריות.

תגובת העירייה: מדובר בהסכם שנחתם ביוזמת ולבקשת המסדר בשנת 2009 לאחר מו"מ שנוהל בין הצדדים.

בית המשפט לא דן בשאלת הזכאות לפטור מהיטל השבחה אלא הכריע בעניין בטלות ההסכם בלבד.

הוועדה המקומית לומדת בימים אלה את פסק הדין ותשקול את צעדיה בהתאם.