אישור לתמ"א 38 מול עיריית חיפה – 3 תנאים בסיסיים שרצוי מאד מאד לעמוד בהם:
(מאמר שני בסדרה)
תמ"א 38 נועדה לתת כלים לרשות המקומית (עיריית חיפה במקרה שלנו) לאשר תוספות בניה לבקשות לחזוק מבנים והמשמעות היא שזו תכנית בעלת אופי מאפשר אך היא איננה מחייבת את הרשויות המקומיות לאשר את התוספות (עפ"י תמ"א 38). לדוגמא: תמ"א 38 מגדירה שמקסימום התוספת למבנה יהיה 2.5 קומות, אך כאשר הבקשה נשקלת בעיריית חיפה היא עשויה לאשר רק תוספת קומה אחת.
אז למה אתם שואלים?
והתשובה היא שזה לא בגלל כמה גחמות פרטיות, אלא בעיקר מכיוון שזה מאפשר לגונן עלינו, הציבור הרחב. לדוגמא ביצוע תמ"א 38 בכרמל יכול להתאפשר כלכלית גם בתוספת של קומה אחת בלבד מעל הבניין ובהגדלה של 25 מ' לכל יחידת דיור, תוספת של 2.5 קומות עלולה לפגוע בבניינים הסובבים ויש להתחשב גם בכך.
תנאי ראשון: כדי שלבקשה שלכם לתמ"א 38 יהיה סיכוי להתאשר בעיריית חיפה אני ממליצה לעמוד בשלושת התנאים הבאים, מכיוון שהם נשקלים על ידי מקבלי ההחלטות בעיריית חיפה:
מעבר לשיקולים של הבניין עצמו ישנם השיקולים של הסביבה שלו. יש חשיבות גדולה לכך שתמ"א 38 שתבוצע על הבניין ותוביל לתוספת של קומות בבניין לא תגרום להסתרה חריגה של הנוף עבור הבניינים שסובבים אותו, כשהמטרה היא לא להרוויח על חשבון השכנים. מעבר לכך שלכל בקשה כזו של תמ"א 38 יש לשכנים אפשרות להתנגד, מה שמוביל לועדות שכנים, ועדות ערר שלא ימהרו לאשר כל עוד זה בא על חשבון השכנים. כדי למנוע זאת קיים צוות במשרד מהנדס העיר שיוצא לסיור בשטח, מבקש תצלומים ובוחן מה עשויה להיות גודל הפגיעה של אישור התוכנית.
תנאי שני שחשוב לבחון עוד לפני שמגישים תוכנית: הוא מה קורה עם העצים במגרש?
חלק מהתוכניות כוללות שינויים בשטח כמו לדוגמא: בניית חניות נוספות, דבר שעשוי לגרום לגילוח הצמחייה בשטח הבניין. מעבר לחשיבות של העיר חיפה כעיר ירוקה (כרגע זה רק במובן של העצים) קיים חוק של עצים בוגרים (תיקון 89 לחוק התכנון והבניה) אשר מחייב להיוועץ עם פקיד היערות (הכפוף למעשה למשרד החקלאות ) בכל עניין של כריתת עצים וחייבים לקבל את אישורו.
בשטח המגרש, אחרי התוכנית, צריכים להשאר לפחות אותו מספר עצים כפי שהיה בהתחלה, כמובן של עצים ברמת עץ בוגר. במידה ואלו עצים ייחודים ביופיים ועתיקי יומין כנראה שהעירייה תעשה הכל בכדי לשמר אותם. במידה והעץ ממוקם במקום בעייתי במגרש קיימת אפשרות לבצע העתקה של העץ ממקום למקום. במקרים מסוימים שחייבים לכרות את העץ ישנה אפשרות לשלם ערך חליפו על העץ לרשות המקומית ולנטוע עצים חדשים.
התנאי השלישי שחשוב לעיריית חיפה באישור תמ"א 38 הוא דרישות החניה:
העיריה דורשת לבנות 2.25 חניות עבור כל יחידת דיור חדשה שנבנת, מה שמן הסתם עשוי להתנגש קצת עם עניין העצים הבוגרים… הדרישה הזו היא רק לדירות החדשות, הרציונאל הוא שיחידות הדיור הקיימות מסתדרות עם החניה כפי שהיא כיום ויש צורך למנוע עומס על החניות הקיימות, מה ששוב בא להגן על השכנים והבניינים מסביב. מכיוון שעד שנת 1983 לא דרשו בניית חניות עבור הבניין, הבניינים הזקוקים לתמ"א 38 שנבנו לפני 1980עשויים להיות מלכתחילה תנאים בעייתים מבחינת חניה.
הערה חשובה היא שאת החניות הנבנות אין חובה לתת ליחידות הדיור החדשות, ניתן לחלק אותן בקרב כל דיירי הבניין, זה נתון לשיקולו של הקבלן וכמובן ללחץ שיפעילו עליו הדיירים.קיימת גם האפשרות שהעירייה תקבל את האחריות לדאוג לחניון (תוך 10 שנים) בתמורה לכופר חניה שישולם לה. הבעייתיות היא שלרוב אין לעירייה שטחים פנויים שאינם שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) עבור חניון, וחניון תת- קרקעי עלותו גבוה מאוד כך שכנראה הכופר שישולם אינו מספיק עבור בנייתו. במידה ובאזור קיימת תחבורה ציבורית טובה, לדוגמא כמו רחוב העצמאות, ישנה אפשרות להגיש בקשה ללא תוספת חניה בתוכנית, הדבר נתון לשקול הדעת של מקבלי ההחלטות.
רשויות מקומיות שונות נותנות חשיבות למדדים שונים שחשובים עבור העיר/ ישוב. רצוי להשקיע בבירור מקיף למה נותנת הרשות חשיבות בכדי לחסוך "פינג פונג" וזמן מיותר בניסיון להשיג אישור. מן הסתם שום דבר כאן לא חקוק בסלע וכנראה קיימים שיקולים אזוריים כמו שכונות שמעדיפים לעודד בהם ולצופף והבטים נוספים שלא תמיד ידועים מראש. עמידה בשלושת התנאים הללו מעלה את הסיכויים לקבל אישור, אך חשוב לזכור שגם אם קבלת האישור לביצוע תמ"א 38 מכיוון שיש חובה לפרסמה ולציבור יש את הזכות להגיש לתוכנית התנגדות, זה עשוי לעבור משם לידיי וועדת ערר.
שיהיה בהצלחה.
עוד בעניין תמ"א 38:
- קישור לאתר משרד הפנים – קובץ ההנחיות ותיאור החוק: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38
- תמ"א 38 בחיפה: קומת עמודים, בתים משותפים, ורעידות אדמה. מאמר ראשון בסדרה, מאת אפרת ליבמן- פנר
- בלוג לייעוץ כללי בנושא תמ"א 38
תמ"א 38 – הוראות התכנית. מסמך רשמי מתוך אתר משרד הפנים:
[url=http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/tama38/%E2%80%8F%E2%80%8Fnosah_meshulav.pdf:1lsdio2s]קישור ישיר למסמך[/url:1lsdio2s]
[pdf-embedder url="http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/tama38/%E2%80%8F%E2%80%8Fnosah_meshulav.pdf"]
תמ"א 38, עיריית חיפה, קומת עמודים, דרישות חניה, רשות מקומית