(חי פה) – מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל מציבים בפני זוגות צעירים אתגר כמעט בלתי אפשרי ברכישת דירה. משפחות רבות מהמגזר החקלאי פונות לפתרון שהפך לאחד הנושאים החמים בעולם המקרקעין: פיצול נחלה, הליך משפטי ותכנוני המאפשר להפריד מגרש מגורים מתוך משק חקלאי ולהפוך אותו ליחידה עצמאית ונפרדת. עו"ד קרין אמסלם, אשר מתמחה בדיני מקרקעין בדגש על נחלות ומושבים, תעשה לנו סדר ותסביר כיצד נולד המהלך, מהם השלבים בדרך לחלום ומהן העלויות?
מנגנון "הבן הממשיך" והסיבות לירידת קרנו
היסטורית, המדיניות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) קבעה כי נחלה חקלאית היא יחידה משקית אחת שלמה שאינה ניתנת לחלוקה, וזאת כדי לשמור על כושר הייצור החקלאי שלה. מכוח עיקרון זה נולד מנגנון "הבן הממשיך" – מי שנבחר בידי ההורים לרשת את המשק ועליו להמשיך לעבד את האדמה, בעוד יתר האחים נדחקים אל מחוץ לתמונה. המנגנון הזה הוביל לאורך השנים לקרעים משפחתיים עמוקים ולמאבקים משפטיים מרים בין יורשים שחשו מקופחים. נקודת המפנה הגיעה ב-11 בפברואר 1999 עם אישור הוראה 62 של האגף החקלאי ברמ"י, המעוגנת כיום בהחלטה 1523, אשר פתחה לראשונה פתח חוקי להפרדת מגרש מגורים מתוך הנחלה לטובת ילד נוסף.
שבעה שלבים קריטיים בתהליך פיצול הנחלה
עו"ד קרין אמסלם, המתמחה בדיני מקרקעין בדגש על נחלות ומושבים, מסבירה כי פיצול נחלה הוא הליך מורכב הכולל שבעה תהליכים קריטיים:
- תחילה נדרשת הסכמת ההורים, ברי הרשות, בכתב, לרבות הסדרת העלויות.
- לאחר מכן יש לקבל אישור בכתב מהאגודה השיתופית ומהסוכנות היהודית.
- בשלב הבא מכינים תב"ע ומאשרים אותה בוועדות התכנון.
- מסדירים חריגות בנייה מול רמ"י.
- בהמשך משלמים דמי חכירה מהוונים או דמי היתר בשיעור של 33% משווי המגרש וכן מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח.
- חותמים על חוזה חכירה מול רמ"י
- רושמים את המגרש כיחידה עצמאית ונפרדת בטאבו.
מדוע נדרש ליווי משפטי מקצועי בהליך פיצול נחלה
פיצול נחלה הוא תהליך ארוך, יקר ורגיש במיוחד, נוכח מפגש האינטרסים המשפחתיים המורכבים עם הבירוקרטיה הקשיחה ודיני מיסוי סבוכים.
לדברי עו"ד אמסלם, תפקידו של עורך דין המומחה בתחום הוא ללוות את המשפחה מקצה לקצה, החל מגיבוש הסכמות פנים-משפחתיות למניעת סכסוכים, דרך תכנון מס אופטימלי שימנע תשלומים מיותרים ועד לניהול המרתון מול ועדות התכנון, רשות המסים ורמ"י.
במקרים בהם קיימות צוואות סותרות או מחלוקות בין יורשים, הליווי המקצועי מאפשר למצוא פתרונות הוגנים שיקיימו את רצון ההורים מבלי להפר את נהלי הרשויות.
כתבה מעניינת, חשוב לדעת שהבירוקרטיה לוקחת המון זמן, התחלתי תהליך של פיצול מגרש מנחלה לפני שלוש שנים אצל עורך דין גלעד שרגא ורק לאחרונה רשמנו את המגרש על שם אחד הילדים. היה ארוך ועלה לא מעט כסף.
חשוב לדעת שאתה מתחיל את התהליך עם מי שיש לו ניסיון, אחרת הולכים לאיבוד.