שכונה חדשה שתחסל ואדי ירוק נוסף בחיפה • ועדת המשנה תדון בעתיד מורדות גולדה

(חי פה) – העתיד ה(לא) ירוק של העיר חיפה: ביום שני הקרוב, 09.06.2025, תתכנס ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה, כדי לדון באחת התכניות השנויות ביותר במחלוקת בשנים האחרונות: תוכנית מורדות גולדה. מדובר בהרס ואדי ירוק נוסף, שעלות הפיתוח שלו היא אדירה, בשל המדרונות התלולים.

האם יישארו כאן שטחי טבע?

מדובר בתוכנית בנייה של שכונה חדשה המיועדת ל-1,200 יחידות דיור, שטחי מסחר וצרכי ציבור בשטח של 329 דונם – מדרום לרמת גולדה וממערב לדניה. על פניו, נדמה שמדובר בעוד שלב בפיתוח העירוני – אך מאחורי התכנית מסתתרת סערה עמוקה, שכוללת שאלות על צדק חלוקתי, פגיעה בסביבה, ניגודי אינטרסים ובעיקר: איזה סוג של עיר אנחנו משאירים לדורות הבאים.

שטח שיועד למגורים עוד בתקופת המנדט הבריטי

יידרשו פתרונות מורכבים

שטח מורדות גולדה יועד למגורים כבר בתקופת המנדט הבריטי, לפני למעלה מ-80 שנה. תכנית המתאר חפ/2000, שאושרה ב-2019, חיזקה את הייעוד הזה וקבעה שהשטח יעבור רה-פרצלציה – תהליך של איחוד וחלוקה מחדש של הקרקעות בין הבעלים הפרטיים לרשות מקרקעי ישראל. אך המצב התכנוני בשטח מורכב: הדרכים שאושרו בתוכנית המנדטורית עוברות כיום על קרקעות פרטיות, וחלקן כלל לא מתאימות לעומסי התחבורה של ימינו. כך, היישום של התוכנית מחייב פתרונות הנדסיים, תכנוניים וכלכליים מורכבים במיוחד.

בעלי קרקעות דורשים צדק – אך מי באמת שילם על האדמות?

אחת השאלות המרכזיות שעולות סביב התוכנית נוגעת לחלוקה ההיסטורית של הקרקעות. רבים מבעלי הקרקעות כיום הם נכדים או נינים של רוכשים מהעשורים הראשונים של המאה הקודמת – עולים מהעלייה הראשונה והשנייה, משפחות ויחידים מארץ ישראל ומאירופה.

האם מדובר ברכוש שנרכש ביוזמה ובמאמץ, או שמדובר פשוט במזל?
האם ניתן לראות בקרקעות אלו זכות קניינית מוחלטת, גם אם בפועל הן נקנו בזול ועמדו שוממות עשרות שנים?

מצד אחד, יש תחושת עוול אצל בעלי הקרקעות שאינם יכולים לבנות. מצד שני, יש שטוענים שלא מדובר בהשקעה אמיתית אלא ב"ירושה גיאוגרפית" – ולכן המחיר הסביבתי והחברתי שייגבה עבור מימוש הזכויות איננו מוצדק.

הגרעון הכלכלי שהוביל לעיכוב נוסף באישור התכנית

בשנת 2017 הופקדה התכנית להערות הציבור עם מספר תנאים, בהם הצפפת השכונה ושיפורים תכנוניים. לאחר מספר הארכות בוצעו התיקונים עד מרץ 2019, אך אז התגלה כי כלכלית – השכונה אינה משתלמת.

גזבר העירייה התריע על כך שמדובר בפרויקט גרעוני במיוחד, בשל מספר הדירות הנמוך והעלויות הגבוהות של בנייה במדרון תלול. העירייה, שנקלעה למבוי סתום, שכרה ב-2022 את משרד האדריכלים גורדון לצורך תכנון מקיף יותר, שכלל גם את המוצאים התחבורתיים מהשכונות הכלואות וגם את שכונת מורדות גולדה.

פסק דין חלקי וחובת פעולה מצד העירייה

בפברואר 2025 ניתן פסק דין חלקי בתביעה של בעלי הקרקעות נגד הוועדה המקומית, שקבע שהייתה הפרת הסכם מצידה. למרות שלא הוחלט על גובה הפיצויים, הגיעו הצדדים להסכמה: התוכנית תוגש לאישור סופי של הוועדה המחוזית עד 01.10.2025. כעת, מועצת העיר והוועדה המקומית עומדות בפני הכרעה: האם להמשיך עם התכנית למרות התנגדויות רבות, או לעצור את התהליך – תוך לקיחת סיכון של תביעות ופיצויים כבדים מצד בעלי הקרקעות.

שכונה על מדרון תלול: אתגר הנדסי, תחבורתי וחברתי

מדרון תלול במיוחד

אחת מנקודות התורפה של התכנית היא הטופוגרפיה של השטח. מדובר במדרון תלול במיוחד, עם שיפועים שנעים בין 25% ל-65% – אתגר של ממש לכל יוזמת בנייה. צוות מהנדס העיר העיר על כך שהמדרון יקשה על תנועה רגלית, רכיבה על אופניים ואף הליכה עם עגלות ילדים. הפיתוח באזור כזה מייקר את העלויות ויוצר קושי לשמור על איכות חיים עירונית תקינה. גם פרטים טכניים בתכנית – כמו קווי מתאר של הבניינים, פתרונות חנייה והגנה על עצים בוגרים – עדיין לא הושלמו.

הזווית הסביבתית: קרב על החורשות האחרונות בעיר

לצד השיקולים הכלכליים וההנדסיים, ניצבת חזית אידיאולוגית סביבתית. תושבים ופעילים סביבתיים טוענים שהמחיר הסביבתי של הקמת השכונה עצום. החורשות הירוקות שעלולות להיעלם הן חלק מהמרקם האקולוגי של העיר ומהזהות הנופית שלה. לטענתם, מדובר בוויתור על ערכים שלא ניתן לשחזר – טבע בלב עיר – לטובת שכונה אחת שתיתן מענה למעט מאוד משפחות. "אם נבנה על כל ריאה ירוקה בעיר, לא יישאר לנו אוויר," טוענים הפעילים. הם מוסיפים כי חיפה היא עיר שמתאפיינת דווקא בירק ובמרחבים הפתוחים שלה – וזהו נכס שחייבים להילחם עליו.

הצעה לנייד זכויות בנייה ולשמר את הטבע

אחת ההצעות המרכזיות שעולה מצד הפעילים היא ניוד זכויות בנייה – כלומר, לתת לבעלי הקרקעות קרקע חלופית או אפשרות לבנות באזורים אחרים בעיר, מבלי לפגוע בשטח הטבעי של מורדות גולדה. "אי אפשר להתעקש על תכנית בת 80 שנה רק בגלל שהיא קיימת במסמכים," טוענים פעילים. "עירייה יכולה וצריכה לגייס תקציבים לפיצוי או ניוד. אם יודעים לגייס כסף לכבישים ולעבודות תשתית, אפשר לעשות את זה גם בשביל שימור טבע עירוני."

חוסר שקיפות ושאלות פתוחות לגבי העלויות

נקודה רגישה נוספת היא השקיפות מצד העירייה. פעילים טוענים כי למרות פניות חוזרות, לא פורסמו נתונים כלכליים ברורים לגבי עלות הפיצוי לבעלי הקרקעות במידה והתכנית לא תצא לפועל. הם טוענים שגם חברי המועצה לא מחזיקים במידע הזה, למרות שהוא חיוני להחלטה שתתקבל בשבוע הבא. מעבר לכך, לטענתם, גם עלות הפיתוח של השכונה צפויה להיות גבוהה במיוחד – כך שצריך להשוות בין שני התרחישים: כמה תעלה הבנייה בפועל לעומת עלות אי-הביצוע.

שאלות על מגמות הדמוגרפיה והצורך האמיתי בבנייה

הפעילים מעלים גם שאלה יסודית: האם בכלל יש צורך בשכונה הזו? לדבריהם, אוכלוסיית חיפה לא גדלה בשנים האחרונות, ויש בעיר אלפי דירות רפאים ריקות. "מי שמודאג מחוסר בדיור צריך לטפל קודם כל בדירות הריקות," הם אומרים. עוד הם מוסיפים, כי הצפי לביקוש עתידי אינו מצדיק הקרבת שטחים פתוחים יקרים מפז. לטענתם, הפתרון למצוקת הדיור – אם קיימת – צריך להתחיל בהסדרת דיור קיים, לא בהרס של הטבע.

עימות אידיאולוגי על עתיד העיר: מי מחליט עבור מי?

התכנית למורדות גולדה היא למעשה מיקרוקוסמוס של עימות רחב יותר: בין מי שרואים בקרקע משאב כלכלי לגיטימי שניתן לנצלו, לבין מי שרואים בטבע העירוני ערך ציבורי שלא ניתן להמיר בכסף. בין דור ההמשך של בעלי הקרקעות, לבין הדור הצעיר שמבקש לשמר את חיפה כעיר ירוקה. בין החלטות שנעשו לפני עשרות שנים, לבין אחריות מוסרית לעתיד.

ביום שני הקרוב, תצטרך ועדת המשנה לקבוע אם להתקדם עם תוכנית מורדות גולדה – אך לא מדובר רק בהחלטה תכנונית. מדובר בבחירה בין חזונות שונים של העיר חיפה: עיר של זכויות קניין מול עיר של צדק סביבתי. עיר של בטון מול עיר של ירוק. החלטה אחת, אבל השלכות לדורות.